Хотел квартиру, заплатил за нее, а жить негде

Получить статус бездомного рискуют в России многие соинвесторы новостроек.  С юридической стороной вопроса вроде бы все нормально – дольщики надежно защищены от обмана законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Однако, указывает Дексбах из «Газпромбанк-Инвест»,  всегда можно нарваться на застройщика, который подделывает документы на объект, и в их подлинности трудно удостовериться.
Иванова также отмечает, что у недобросовестных застройщиков по-прежнему есть множество хитрых схем обмана дольщиков. На одну из них собеседница агентства обращает особое внимание. «Подписывая договор с застройщиком, обратите внимание на форму договора – вместо вполне безобидного договора долевого участия вам могут предложить договор участия в долевом строительстве. При всей схожести названий, эти договоры совершенно по-разному распределяют ответственность сторон. В случае с договором участия в долевом строительстве дольщик несет равную ответственность с застройщиком, и при возникновении конфликтной ситуации (долгострой, недострой) он не сможет доказать ответственность застройщика перед ним. Договор долевого участия предполагает ответственность застройщика перед второй стороной договора», — объясняет Иванова.

Договоры паевого участия 

Организация жилищного накопительного кооператива – один из способов привлечь деньги граждан на строительство или покупку жилья. Однако прежде, чем вступать в дружные ряды членов ЖНК(ЖСК), стоит поинтересоваться, а так ли прекрасен этот институт продажи жилья как его «малюют».

Вступление граждан в жилищный накопительный кооператив и функционирование ЖНК(ЖСК) регулируются Жилищным кодексом РФ и законом №215 «О жилищных накопительных кооперативах» от 30 декабря 2004 года.

ЖНК(ЖСК), как и любая организация, должен быть зарегистрирован налоговой службой в Едином государственном реестре юридических лиц (далее ЕГРЮЛ). Только с  момента регистрации кооператив считается созданным. Документы на регистрацию кооператива подает председатель правления или иное уполномоченное собранием кооператива лицо.

Список документов не велик: заявление о регистрации, решение о создании ЖНК, устав и квитанция об оплате пошлины.

Для создания кооператива предусмотрено минимальное количество его участников – 50 человек (максимальное число членов – 50 тысяч) и соответствующее их решение о создании ЖНК.

Структура и управление

ЖНК(ЖСК) имеет свою собственную структуру правления, чьими органами являются общее собрание, правление, ревизионная комиссия и исполнительные органы (например, директор).

Общее собрание является высшим органом ЖНК и правомочно решать абсолютно все вопросы кооператива.

Решения на общих собраниях считаются принятыми, если за них проголосовало более половины участвующих в собрании. В исключительных случаях, в частности, при утверждении устава кооператива или принятии решения о ликвидации кооператива,  легитимность решений будет основана уже при голосовании «за» двух третей участников общего собрания, составляющих более половины членов кооператива.

В порядке необщей очереди

Существование ЖНК поддерживается вступительными, членскими и дополнительными взносами. Аккумулирование средств членов ЖНК для приобретения или строительства жилья осуществляется за счет паевых взносов и заемных (кредитных) средств. Кредитные средства поступают на расчетный счет кооператива, и отдельные его члены не вправе распоряжаться полученным займом: деньги расходуются на основании решения общего собрания и в целях, установленных им.

Право на получение квартиры у члена ЖНК возникает с момента внесения части паевого взноса, определенной в уставе кооператива, в порядке очередности,  установленной уставом или решением общего собрания, и с учетом размеров и сроков внесенного пая.

Передача квартиры члену ЖНК осуществляется после оформления ее в собственность кооператива по решению органа правления кооператива.

До полной выплаты пая член ЖНК может только пользоваться помещением, а после полной выплаты помещение оформляется в его собственность на основании справки о выплате пая.

В чем подвох
Существует несколько поводов хорошенько подумать, прежде чем вступать в члены ЖНК(ЖСК).

Во-первых, у договоров, которые оформляются через ЖНК, отсутствует государственная регистрация, что нередко  приводит к случаям двойных продаж, когда владельцами одной и той же жилплощади могут стать несколько человек.

Во-вторых, жилищный накопительный кооператив – это единственная форма организации, которая по закону (статья 110 Жилищного кодекса РФ) вправе требовать от своих членов дополнительные средства на достройку дома по уже оплаченным договорам. При этом такие дополнительные взносы могут в разы превышать сумму первоначального взноса.

Кроме того, при вступлении в ЖНК новые члены обязаны оплатить вступительные, членские, целевые, дополнительные и иные взносы, которые в большинстве своем не возвращаются в случае выхода человека из кооператива. Возврату подлежат лишь целевые взносы на строительство или покупку недвижимости. Впрочем, и в этом случае бывший член кооператива столкнется с целым рядом трудностей. Во-первых, в уставе ЖНК могут быть прописаны сроки, по истечении которых и производится возврат целевых взносов. А во-вторых и в-главных, сам возврат возможен только при условии наличия на счетах ЖНК свободных денег.

И, наконец, еще один подвох: поскольку ЖНК(ЖСК) является некоммерческой структурой (а по факту — простым собранием граждан), то и сфера его ответственности минимальна. Финансовые обязательства ЖНК ограничиваются суммой внесенных самими пайщиками средств. Кроме того, в договорах кооперативов почти никогда не прописываются четкие сроки предоставления жилья пайщикам, поэтому последние не застрахованы и не защищены законом от просрочек и связанных с этим убытков. Получается, у члена ЖНК нет никаких гарантий того, что он вообще получит свое жилье, не переплатив за него вдвое. В случае же возможных убытков и неустоек предъявлять претензии будет некому.
Ну и, наконец, никто не застрахован от банкротства застройщика.  В интересах каждого покупателя иметь представление о самых основных шагах, которые можно предпринять при банкротстве застройщика.
«В первую очередь, нужно знать, что с 15 августа 2011 года в соответствии с поправками к федеральному закону «О несостоятельности (банкротстве)» к застройщику можно предъявить не только денежные требования, но и требования передачи жилых помещений, если объект достроен, но еще не введен в эксплуатацию. Сделать это можно, обратившись в арбитражный суд. Адвокат внесет вас в реестр кредиторов с требованием передать жилое помещение или вернуть деньги. Заявить оба требования закон не позволяет», — рассказывает собеседница агентства.
Однако, предупреждает она, если дом не построен, то застройщик может погасить требование путем передачи незавершенного объекта, и тогда достраивать дом придется за свой счет. Разумеется, до момента окончания строительства объекта, дольщику придется скитаться по чужим домам. Вопрос, откуда соинвестору жилья, вложившему в приобретение новостройки все свои накопления, взять деньги на достраивание дома, никого, кроме вас самих, не интересует.

Самый большой риск

Риск остаться без жилья есть и у тех, кто купил жилье посредством ипотеки.

Как правило, виной тому, что ипотечник лишается жилья – переоценка своих сил. Как утверждает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин, многие россияне весьма не осмотрительны при получении кредитов, свято верят в свои силы и нередко от этого страдают. «Сейчас вот судебные приставы арестовали ипотечную квартиру одного злостного неплательщика, сбежавшего в Германию.

Случаев, когда даже у злостного неплательщика забирали квартиру, пока не так много. Понятно, что количество их будет увеличиваться по мере развития кризиса. Хотя банкам это и не выгодно. Для самого банка даже худо-бедно обслуживаемый кредит лучше, чем квартира на балансе. Но возможностей обслуживать ипотечный займ, у простых граждан становится все меньше. В среднесрочной перспективе, по утверждению большинства экспертов, улучшения ситуации ждать не стоит.

Но в большинстве случаев люди остаются без жилья все же из-за собственной невнимательности, незнания своих прав и законов или же банальной боязни показаться невежей. Между тем, Косенкова из «Азбуки Жилья» как раз призывает людей не бояться спрашивать, если что-то непонятно, а также не подписывать документов, смысл которых не понятен. «К великому сожалению, русский человек привык жить по принципу «авось да небось. Думать, а тем более прогнозировать большинству наших граждан не свойственно.» — говорит эксперт.

Для того, чтобы защитить свои интересы, проще всего обратиться к профессионалу, причем отношения со специалистом обязательно должны быть скреплены договором, подчеркивает специалист. В противном случае может получиться ситуация: «Вы же обещали?!» – «Нет, вы меня неправильно поняли». Если происходит что-то непонятное в процессе сделки или ее подготовке – нужно спрашивать, уточнять, добавляет она. Тот, кто все время спрашивает, рискует прослыть глупым один раз, а тот, кто не спрашивает – на всю жизнь, заключает эксперт.

Автор : Даниил Волобуев. 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *