Можно найти примеры успешного решения проблемы обманутых дольщиков в ряде регионов России, таких как Москва, Пермский край, республика Татарстан, Саратовская область.
В большинстве случаев причина остановки строительства заключается в банальном мошенничестве застройщика и полной его безнаказанности, обусловленной безответственностью чиновников и зашкаливающей коррупцией. Однако бывают и ситуации, когда строительная компания никуда не исчезает, подтверждая намерение довести объект до конца, но реальных денег на это нет, как, например, у строительной компании «ВАНТ» в Ростовской области.
Во многих случаях прежде, чем строительство останавливается, оно осуществляется с очень медленной скоростью в течение 4-5 лет.
В Москве подобные вопросы решаются сложнее. Однако и здесь имеются успешные примеры. Так, дома по адресам 2-я ул. Бухвостова, вл. 7, и ул. Пресненский Вал, вл. 16, стр. 3, недостроенные когда-то фирмой «Мастерок», были переданы инвестиционно-строительной компании «М.О.Р.Е.-Плаза». Общая площадь здания по ул. Бухвостова изначально должна была составить 5500 м² Проблема состояла еще и в том, что «Мастерком» не были получены все необходимые разрешения, а проектная документация не была толком разработана.
За счет бюджета Москвы достроены дома на улице Яблочкова 16, улице Генерала Глаголева 17-19, улице Байкальская дом 18, корп. 3, улице Фабрициуса дом 22, многие другие.
В Подольске за счет средств дольщиков, объединившихся в некоммерческое партнерство, достраивается дом на улице Молодежная.
В городе Долгопрудном Московской области после обанкротившегося застройщика — Стройиндустрия строительство нескольких домов завершила компания ПИК.
В городе Пушкино МО компания Принед Союз достраивает новостройки после обессилившей корпорации Славяне.
Примеров, сравнительно не много, но если брать в масштабах России, то такие примеры есть…
Каким образом решилась проблема с указанными объектами? Кто, как, на какие средства их достроил, во сколько это обошлось?
Чаще всего госорганы, занимающиеся проблемами замороженных объектов, помогают добросовестному застройщику взять кредит в банке для завершения строительства. Кроме того, создаются условия, позволяющие осуществить достройку за счет, например, изменения проекта дома (увеличение этажности, возможность построить дополнительное здание на выделенном участке), оптимизации технических условий с целью экономии на подключении к коммунальным сетям.
Так, в настоящее время решается вопрос о привлечении нового застройщика для завершения строительства дома, брошенного находящейся в стадии банкротства компании ООО Кеми-Финанс, расположенного в городе Домодедово на пересечении улиц Советская и Дачная, 1-го Московского проезда. Новой компании обещают льготные условия по выделению земли под другими строительными площадками, если она за собственный счет завершит брошенное строительство.
В случае мошенничества и исчезновения виновных в недострое лиц производится отбор строительных компаний, предложивших наиболее выгодные условия, и им переуступаются проблемные объекты. Работы при этом обычно ведутся за счет нового застройщика, который применяет вышеуказанные способы по оптимизации и изменению проекта, но в целом, как, например, в случае с «М.О.Р.Е.-Плаза» или ПИК-регион, использует данную ситуацию больше для рекламы, нежели прибыли. Тем не менее, такие случаи чрезвычайно редки и скорее являются исключением, чем правилом.
Бывает, что проекты доводят до конца и сами дольщики, объединяющиеся для этих целей в ТСЖ, ЖСК, НП: жилищно-строительные и иные кооперативы, некоммерческие партнерства.
Стоимость достройки, естественно, разная и зависит от степени готовности дома, его площади и прочих характеристик. К примеру, дострой дома в Самаре, за который взялись сами дольщики, организовав ТСЖ «Кристалл», составит порядка 120 млн. рублей.
Достройка проблемных объектов в МО другими девелоперами носит сугубо исключительный характер и поставить её на «поток», при существующей практике, не возможно. Объясняется это очень просто: прибыльность от «достроя» значительно ниже привычной для застройщиков, хотя и имеется. Если обычная прибыль составляет зачастую от 100% до 300%, то, заканчивая работу за другую компанию, как показывает практика, можно заработать от 5% до 50%, а иногда сработать вообще в холостую. Поэтому берутся за подобное участники строительного рынка совершенно не охотно.
Кроме того, в Москве и Московской области, ввиду более высоких цен на недвижимость, разрыв в доходе при строительстве здания с нуля и за дострой становится более ощутимым, чем в других регионах.
Так что вынуждены завершать строительство брошенных домов новые, привлеченные компании часто еще не по собственной инициативе, а по призыву «сверху». К примеру, к указанной уже компании «М.О.Р.Е Плаза» обратилось Московское Правительство. Другая компания, осуществлявшая достройку — «ПИК-Регион» — действовала по просьбе администрации Дмитровского района. Однако отдавать компаниям обязательные распоряжения госорганы не вправе, поэтому найти в проблемных ситуациях застройщика не всегда просто.
Существует практика достройки проблемных объектов самими дольщиками. Она также носит единичные случаи, но причины этой исключительности, совершенно другие.
Подобная практика существует во многих городах, к примеру, в Красноярске было инициировано создание ТСЖ для участников «недостроя». Объединившись, обманутые дольщики брали на себя функции заказчиков и своими силами заканчивали постройку дома. Так, работу строительной компании «Градстрой» по ул. Калинина завершили сами инвесторы, создавшие ТСЖ «Калина» и самостоятельно нанявшие подрядчика. Таким же образом были достроены еще два дома: по ул. Мира и по ул. Чкалова.
В Москве на улице Металлургов, дом 62 достраивается за счет покупателей квартир, Застройщик – ЗАО Военинвесстрой банкротится, а будущие собственники жилья организовали ЖСК «Домиз», который и выполняет функции застройщика.
Аналогичный пример имеет место в городе Подольске. После банкротства Компании АТН недострой по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, стр. 6, возводится за счет дольщиков, объединившихся в Некоммерческое партнерство «Защита прав соинвесторов „МОЛОДЕЖНАЯ“.
В настоящее время решается вопрос достройки индивидуального строительного комплекса ОЛИМП в городе Королеве Московской области (ул. Калинина, д. 1) в связи с банкротством компании ЗАО «Техинвестстрой».
Однако основная сложность подобных проектов, во-первых, в нехватке средств у людей, которые зачастую уже и так вложили все имеющиеся у них деньги, а, во-вторых, в отсутствии руководящего начала, инициативной группы, которая способна взять на себя организацию процесса и готова нести за него ответственность. Не хватает чаще всего и знаний: далеко не всегда среди дольщиков оказывается хоть один специалист в области строительства, юрист или экономист. Вместе с тем, если найдены средства и знающий человек, готовый возглавить данное предприятие, то такая практика становится возможной, особенно когда дом уже построен на 80-90%.
В первую очередь, дольщикам необходимо зарегистрировать свое право собственности на незавершенный строительством объект. Делается это как правило через суд, а на основании судебного решения можно получить свидетельство о праве собственности в Росреестре. Затем, организовав ТСЖ (товарищество собственников жилья), ЖСК(жилищно-строительный кооператив) или НП (некоммерческое партнерство), стоит приступать к сбору недостающих денежных средств и поиску подрядчика.
Характерным является то, что в Москве нет ни одного прецедента достройки домов за счет самих дольщиков, завершение строительства осуществляется из бюджета Москвы. В Московской области все наоборот, областной бюджет денежные средства на долгострои не выделяет, и дольщикам приходится решать проблемы за собственный счет. Отсутствие выделения бюджетных средств для достройки «замороженных » строительных объектов, закономерны по ряду причин, для большинства регионов России.
Случаи, когда достройку или любое другое решение вопроса с проблемным объектом финансировали из государственного бюджета очень редки, но, к счастью, имеются. К примеру, в Самарской области приняли закон «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов на территории Самарской области», на реализацию которого направлено порядка 4,5 млрд. рублей областного бюджета: за счет этих денежных средств ведется мониторинг кризисных объектов, разрабатывается программа выхода из сложной ситуации, организуются встречи с дольщиками, осуществляется достройка жилых домов.
Как я уже говорил ранее, в Москве проблемные дома достраиваются за счет средств самой Москвы, т.е. субъекта федерации. В качестве примера назову адреса: улица Байкальская дом 18, корпус 3, улица Яблочкова, дом 16, для обманутых дольщиков Южного тушина и Народного Ополчения Столица за счет собственных средств возводит дома в Куркино и Люберецких полях.
В основном же завершение проблемных объектов из государственного бюджета осуществляется лишь в отношении зданий, находящихся в федеральной собственности. Если бы из государственного бюджета спонсировалась хотя бы часть проблемного проекта, то девелоперов, желающих взяться за достройку, несомненно, стало бы больше. Для того, чтобы застройщики рассматривали вопрос достройки проблемного объекта, властям необходимо создать им соответствующие условия, т.к. работать себе в убыток предпринимательские структуры не будут.
К сожалению, политика государства, проводящаяся в последние два года, в отношении проблемы обманутых дольщиков, свидетельствует об обратном.
Оценивая последние инициативы государства по поводу решения проблемы обманутых дольщиков, возникает уверенность, что даже те немногие случаи, где местные власти реально помогали обманутым гражданам решать проблему с жильём, будут сходить на нет. Законы по регулированию отношений между застройщиками и дольщиками, принятые в последние годы властями, свидетельствуют о явном желании чиновников исключить ответственность государства из строительной отрасли и переложить решение всех возникающих проблем исключительно на самих дольщиков и застройщиков. Учитывая такой «своеобразный» подход государства к решению, возникшей полностью по его вине проблемы, обманутым людям остаётся надеяться только на собственные силы и реально оценивать свои возможности, или же повышать свою гражданскую активность. Других возможностей для решения проблемы получения давно оплаченного жилья, власть для обманутых соинвесторов жилья, не оставляет.
Автор : Иван Рябов, специально для «Сила в Движении».