Застройщик настаивает — дольщик сомневается

2edecf7704633f52922f7d426c91995fВ этом посте мы решили собрать коллекцию уговоров, которые использует застройщик для достижения своей цели — подписания допсоглашений о продлении. Если вранье правильно срабатывает — допсоглашения подписываются бесплатно для застройщика.                      Если у вас есть что добавить в нашу коллекцию, пишите, другим дольщикам будет полезно.  А вы, тем самым, сделаете доброе дело, помогая вашим коллегам — участникам долевого строительства, не попасться на уговоры и запугивания бизнесменов-застройщиков.

«Если вы не подпишите соглашение на новый срок — мы пойдем в суд и расторгнем договор, так как имеем на это право». Любимая страшилка многих застройщиков. С учетом того, что застройщик при заключении договоров долевого участия намеренно искажает сроки дабы не спугнуть клиентов и системно впадает в пропуск срока — вранье выглядит еще более абсурдным. За все годы этих страшилок нам не известен ни один коммерсант-застройщик, который бы удосужился провести хотя бы одну судебную компанию по расторжению.

«Все подписали другой срок, а вы не подписали — у вас потом будут проблемы с оформлением зеленки в Регистрационной службе, так как сроки разные, а по 214 закону они должны быть одинаковые в одном отдельно взятом доме». Регистрационная служба давно выработала практику, когда сроки в одном отдельном доме могут быть разные — половина дольщиков дома могут подписать допсоглашения, а половина не подписать и никаких проблем при этом не возникнет.

«Если вы не подпишите допсоглашения — мы будем выплачивать неустойку из тех денег, которые предназначены на строительство и таким образом не сможем достроить дом. Если не подпишите — сами себе навредите». Если следовать этой логике, то застройщики строя дома по себестоимости, безвозмездно так сказать, несут благо людям ради добра во всем мире. Естественно это не так и неустойка погашается из прибыли застройщика. Во-вторых: генподрядчик все эти суммы перепредъявляет субподрядчикам, которые фактически допустили срывы в сроках. В-третьих: изначально указывая неверные сроки при заключении ДДУ, застройщик тем самым обманывает потребителя с целью его удержания, так как если бы срок был указан честный — например на год позже, то и квартира бы стоила значительно дешевле (чем ближе срок сдачи — тем дороже). Таким образом обман приводит к получению сверхприбыли, за счет которой (если ее никто не украл или не разбазарил) и происходит погашение неустойки.

«Мы обещаем ключи сдать вовремя и вы начнете ремонт, только подпишите допсоглашение». При этом умалчивают, что разрешения на ввод при этом может и не быть. Разберем чем грозит ситуация, когда дольщику предлагают ключи до официального ввода дома в эксплуатацию

По нашему мнению, это может грозить следующим:
1. Подписанный «промежуточный» акт приема-передачи не имеет юридической силы, поскольку составлен в нарушение требований закона — до получения разрешения на ввод. В последствии застройщик после получения разрешения на ввод предложит подписать другой акт от другой даты, который и будет передан в ФРС для регистрации прав.
2. Дольщик должен понимать, что с технический точки зрения получает ключи от квартиры, техническое состояние которой (как и всего дома в целом) государство в лице соответствующих специалистов не проверило со всеми вытекающими последствиями.
3. Нахождение дольщика в квартире, которая в этот момент по ЕГРП принадлежит застройщику, вызывает много вопросов. Получается застройщик пустил дольщика пожить на неопределенный срок в до сих пор принадлежащую ему квартиру, при этом не заключив никакого договора аренды. Никакого нормативного или договорного регулирования между сторонами в момент проживания нет. Хаос.
4. Дольщик может пожить в квартире пару месяцев, внести изменения в помещение и если ему что-то не понравится — отказаться в одностороннем порядке от договора долевого участия до получения уведомления о готовности. Если срок по дду наступил — застройщик обязан вернуть деньги без суда. Как быть с изменениями в этом случае? Застройщику это явно не понравится и он опять будет все стрелки переводить на дольщика. Опять искусственно рожденный спор.
5. Кто должен платить за коммуналку в этот период? Правильно — собственник, то есть застройщик. Договора аренды нет, а неосновательное обогащение еще нужно потрудиться доказать. Суд при взыскании коммунальных расходов с дольщика по нашему убеждению не сможет опереться на незаконный акт и взыскать расходы за этот период только лишь на этом основании.
6. Если дольщик в момент не вполне законного проживания затопил соседей, возникает вопрос — кто должен отвечать? Формально отвечать должен собственник, то есть застройщик. Но застройщик с этим опять же будет не согласен — он же якобы все передал, как и не согласен застройщик с начислением неустойки за просрочку передачи за этот период.

Вместе с тем, неустойка за просрочку по таким нелегальным проживаниям (периодам) начисляется и подлежит взысканию несмотря на наличие незаконного «промежуточного» акта приема-передачи. Проверено на практике.

Мы против подписания «промежуточных» актов приема-передачи, предостерегаем от этого и дольщиков и застройщиков. В первую очередь застройщик должен понимать, что какими бы с его слов благородными не были его намерения конечно для большинства самих обманутых дольщиков, готовых верить в любое заявление бизнесмена, (на наш взгляд, часто это просто желание уйти от ответственности — не платить неустойку) предлагая подписать такой псевдоакт и получить ключи — застройщик нарушает Федеральный закон (!), и будет нести ответственность в виде неблагоприятных последствий для себя!

«Вы через суд ничего не получите, берите 10-20%». Думаю что эти слова в комментариях не нуждаются, но тем не менее. Что касается вынесения решения суда: неустойка взыскивается в диапазоне от 50 до 100% суммы. Что касается исполнения решения суда: если выплаты по исполнительным листам прекратятся, они прекратятся и по добровольным соглашениям о продлении срока.

«Факт уклонения от подписания соглашения о переносе срока, может повлиять на размер взысканной судом неустойки». Некоторое застройщики подобное пишут в своих письмах, однако уклонение повлиять не может так как если соглашение подписывается — то неустойка не взыскивается, если не подписывается — то неустойка взыскивается. На размер неустойки в диапазоне 50-100% действительно влияют определенные факторы, но никак не этот.

«Мы проанализировали судебную практику и предлагаем максимум что у вас получиться с нас взыскать». Предлагается обычно в несколько раз меньше, чем можно взыскать через суд. Иначе застройщик не стал бы заниматься добровольными выплатами.

«Если не подпишите продление срока — мы подадим на банкротство». Банкротство для застройщика это крайняя и часто невыгодная процедура — можно потерять незавершенные объекты, недополученную прибыль, земли, поэтому зачастую это просто блеф.

«Без подписанного соглашения о продлении срока дольщик не сможет вступить в собственность, в ФРС будет отказ в регистрации». ФРС давно регистрирует долевки на один дом с разными сроками сдачи, поэтому данный уговор застройщика также не имеет под собой оснований.

Застройщик пишет незаконные пункты и обязывает придти подписать продление срока на их сновании. Вот их содержание: ….«Участники обязаны в срок не позднее 21 рабочий дней с даты получения предложения Застройщика об изменении условий Договора (по основаниям, предусмотренным п. 8.4. Договора) прибыть лично (или обеспечить явку своего уполномоченного представителя) в рабочее время с 9.00 до 18.00 в офис Застройщика по адресу, указанному в предложении Застройщика, и подписать там Дополнительное соглашение к Договору, либо представить Застройщику подписанные со стороны Участников экземпляры дополнительного соглашения. Стороны совместно в срок не позднее 7 рабочих дней с момента подписания Дополнительного соглашения подают документы в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним для регистрации Дополнительного соглашения. Условие настоящего пункта договора является существенным условием договора и при отказе Участников от его выполнения, он обязан уплатить Застройщику штрафную неустойку в размере 50 000 рублей

Рекомендуем обращаться в Роспотребнадзор для того чтобы они оштрафовали застройщика административным штрафом за включение в договор условий, противоречащих действующему законодательству РФ.

Застройщик пугает, что если дольщик не подпишет соглашение о продлении, то застройщик не сможет продлить страховку на его квартиру. В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 236-ФЗ «О внесении изменений в 214-ФЗ» застройщик обязан заключить другой договор страхования в течение пятнадцати дней с даты расторжения или досрочного прекращения договора страхования.

Со слов застройщика: «Дольщик обязан письменно ответить на предложение о переносе срока, в т.ч. мотивировать свой отказ». Закон никакой обязанности отвечать (письменно или устно) не содержит, никаких последствий при отсутствии ответа не будет.

По информации дольщиков, в письме о продлении говорится что если в течении 10 дней дольщик не даст ответа, то дополнительное соглашение о продлении срока будет считаться принятым. Это очередная страшилка чтобы подписать большее число соглашений! Любое изменение зарегистрированного в ФРС договора, происходит таким же путем — путем регистрации дополнительного соглашения. «Неответ» на письмо застройщик зарегистрировать не сможет, это ложь во благо застройщика.

По информации дольщиков, застройщик шантажирует следующим образом: «Дольщику не передают квартиру , пока дольщик не подпишет задним числом доп соглашение о переносе срока». Вариантов как с этим бороться несколько. Оптимально их применение всех вместе. 1. Написать жалобу в Минстрой и указать на злоупотребления со стороны застройщика, чем больше дольщиков подпишет, тем лучше; 2. Потребовать от застройщика написать вам письменный отказ в передаче квартиры, заснять переговоры об этом на видео (как снимать видео есть в наших обсуждениях); 3. В ответ на письмо с приглашением принять квартиру и последующий отказ ее передавать, необходимо направить застройщику телеграмму в которой перечислить все обстоятельства отказа передать вам квартиру и потребовать повторно вызвать вас когда они будут готовы передать; 4. Собрать контакты соратников-жильцов, которым также отказывают в передаче для привлечения их в качестве свидетелей, возможно вы им также понадобитесь; 5. Идти взыскивать неустойку через суд и одновременно заявлять требование об оформлении права собственности, поскольку оформить зеленку можно и без акта приема-передачи; 6. Предупредить застройщика что вы предприняли все вышеперечисленные меры (вы без акта обойдетесь, а вот неустойка продолжает начисляться в связи с их отказом передать квартиру) и даете ему последнее китайское предупреждение. Нужно быть очень глупым застройщиком чтобы после всего перечисленного продолжать нарушать закон. Удачи вам!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *