Недострой —  локация, которую не сдали в эксплуатацию. Недострой бывает различной степени готовности: от голого фундамента до стен с крышей.

Отличительные признаки:

Недострой представляют собой заброшенную строительную площадку:

• Горы строительного мусора, битый киприч
• Неоштукатуренные стены
• Этажи могут не соединяться лестницей
• Голые проемы окон и дверей
• Торчащая отовсюду арматура
• Зияющие дыры, в которые легко упасть

Обманутый дольщик — дольщик, в отношении которого застройщик не выполнил взятые на себя обязательства по строительству объекта недвижимого имущества, и передачи в установленный договором срок доли построенного объекта для оформления права собственности.

Первая волна обманутых соинвесторов строительства жилья прокатилась по России в 2003—2005 годах. Некоторая часть таких дольщиков пришлась на Москву. К достройке «проблемных» домов столичные власти привлекли крупнейшие строительные компании города.

В мае 2009 года правительство Москвы поспешило заявить о решении проблемы обманутых дольщиков. Но с наступлением экономического кризиса 2008—2009 годов большое количество строек оказалось замороженным. Застройщики ссылаются на финансовые трудности. Дольщики, полностью выполнившие свои обязательства по инвестированию строительства, не понимают, на какие цели были израсходованы их деньги.

В мае было обнародовано число замороженных в Москве строек — 148 (около 10 тысяч квартир). Депутат А. Беляков говорил о возможных миллионах пострадавших. Обманутые дольщики, пытаясь привлечь внимание чиновников к своим проблемам, часто идут на протестные действия (митинги, самозахват, голодовки).

Обращаться к властям, устраивать массовые акции, судиться или достраивать самим? Какой способ самый действенный

Участники рынка недвижимости хорошо знают слово «недострой» — это когда покупатели оплатили новые квартиры, а стройка либо не идет вообще, либо движется крайне медленно. Обычно на вопросы из серии «что делать?» тут следуют ответы вроде «обращайтесь только к надежным застройщикам». Спору нет, это верно, но только касается эта рекомендация стадии, когда новостройка уже на заключительном этапе строительства. В существующей экономической формации, одной из отличительных черт которой, является перманентный кризис системы, шансы остаться с недостроем, при покупке будущего жилья на начальном этапе строительства — равны. Как при заключении договора с так называемым «надежным» застройщиком, так и девелопером, не имеющем заслуженной репутации. В активной фазе кризиса, строительный бизнес замирает почти полностью. А гарантий того, что  строительство на замороженном недострое будет продолжено, после окончания глубокой фазы кризиса — не даст ни один адекватный эксперт.  

Одним из наиболее ярких примеров вышесказанного является судьба обманутых дольщиков фирмы «ВАНТ», которая является одним из крупнейших застройщиков России.

Мы же решили ответить на другой вопрос – что делать тем, кто уже вляпался в подобную историю?

«Независимые» СМИ уверяют, что ситуация улучшается, НО… 

По официальным данным за прошлый год (выступление замминистра регионального развития РФ Владимира Дедюхина в августе на всероссийском съезде «Новые механизмы защиты прав граждан — участников долевого строительства»), в России насчитывается около 87 тыс. обманутых дольщиков. Число недостроенных жилых зданий составляет 810. Вреале их в десятки раз больше.

Но даже официальные цифры, на несколько порядков удаленные от действительной картины, сами по себе внушительные, но нам придется дать к ним еще и пояснения. Во-первых, ситуация на самом деле не только  не улучшается год от года, но и имеет стремительную тенденцию к ухудшению . «Регионы в 2012 году решили проблемы 30 тыс. человек, но, к сожалению, общая цифра не уменьшается», — сказал В.Дедюхин (цитируем по «РИА Новости»). А во-вторых, многие эксперты, профессионально занимающиеся данной проблемой, считают государственные данные сильно заниженными. С этим легко согласиться – достаточно ознакомиться с разработанными Минрегионом критериями, по которым граждан относят к обманутым дольщикам.

Не засчитывают тех, кто:

— не предоставил полный пакет необходимых документов;

— не имеет российского гражданства;

— участвовал в строительстве многоквартирных домов на непредназначенных для этого землях;

— заключил после 17 июня 2010 года иной, отличный от ДДУ, договор;

— если гражданин приобрел в одном доме несколько квартир, то он считается обманутым дольщиком только один раз.

Понятно, что, к примеру, есть немало пострадавших, которые не проходят по пунктам 3 и 4.

Федеральные власти пытаются переломить сложившуюся ситуацию, так, на осенней сессии Государственной Думы РФ, осенью 2009 года были приняты поправки в Федеральный закон № 214 от 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Поправки подготовлены в рамках рабочей группы партии «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков. В частности, предусматривается, что с вступлением в силу поправок все сделки с привлечением средств граждан на рынке жилья будут регулироваться только этим законом (№ 214/2004г).

Но, как мы понимаем, чтобы мечты депутатов, отраженные в этих поправках воплотились в жизнь, необходимо признать все иные сделки заключаемые между девелопером и покупателем будущего жилья, незаконными. На такие преобразования в законодательной сфере, по какой-то причине, депутаты от правящей партии не пошли.

16 декабря 2013 г. Министерство юстиции РФ зарегистрировало (регистрационный номер 30598) приказ Минрегиона России № 403 от 20.09.2013 г., в котором утверждены критерии отнесения граждан к числу обманутых дольщиков. Таким образом, в конце 2013 года вступили в силу единые для всех регионов России критерии отнесения граждан к числу «обманутых дольщиков». С 1 февраля 2014 года Москомстройинвест приступил к приему заявлений и документов для включения в Реестр пострадавших граждан. Реестр будет формироваться по новым правилам и критериям Минрегиона России.

По сути, данные критерии, кроме ограничения количественного числа официально признанных обманутых дольщиков, проблему обманутых дольщиков решить не смогли,  так как попадание гражданина в данные списки, не даёт ему никаких чётко прописанных нормативов, которые гарантируют ему помощь со стороны государства, в решении жилищного вопроса.

В Московском регионе проблема до сих пор стоит весьма остро. Хотя он и выглядит относительно благополучно на общероссийском фоне. Она если и решается, то исключительно в «ручном режиме». Но тем не менее, положительная динамика, всё-таки наблюдается.

Как показывает практика, решение проблемы обманутых дольщиков, в основном зависит от активности самих граждан, оказавшихся в этой неприятной ситуации. Перейдём теперь к основной теме, то есть возможным линиям поведения незадачливых покупателей. 

Первая из них – это обращаться в различные государственные органы. Полностью независимого от госвласти бизнеса у нас не бывает – прокурор или санитарный врач может любому застройщику показать изрядную козью морду. А уж о ФМС, способной практически на любом объекте обнаружить незаконных гастарбайтеров, вообще деликатно помолчим. Так что обиженные на застройщиков дольщики могут писать всегда, писать везде.

В случае недостроя подача заявлений со стороны физических лиц будет скорее плюсом, нежели минусом. Соответствующие инстанции проведут проверки, и в итоге дольщик получит официальный ответ по своей проблеме.  Обращение обязательно должны быть письменным – это намного более действенная форма, чем телефонные звонки. Самыми подходящими инстанциями для подачи заявлений о срыве сроков строительства являются правоохранительные органы, Минстрой, а также руководство региона (губернатор).

Обращение в органы власти является довольно действенным механизмом, так как задача решить проблемы дольщиков была поставлена президентом. А, следовательно, региональные и муниципальные власти набирают дополнительные бонусы в своей политической карьере, выполняя поручения главы государства. Более того, выдача разрешений на строительство, ввод объекта в эксплуатацию, контроль над осуществлением строительства – все это полномочия местной администрации, поэтому многие проблемы можно и нужно решать самим дольщикам именно здесь.

При этом необходимы и обязательны коллективные действия. Важно также обманутым дольщикам одного объекта объединяться, в этом случае решить проблему будет проще, резонанс сильнее.

Второй вариант (реально работает только в объединении с первым – можно использовать параллельно с подачей «челобитных») – это обращение в суд. Метод, пользоваться которым нам постоянно настоятельно рекомендуют: в правовом государстве многие проблемы решаются в судебном порядке.

На сегодня судебная практика по подобным делам ориентирована на защиту прав дольщиков, особенно при наличии общественного резонанса.  Однако для получения результативного решения по своей проблеме дольщику потребуется составить исковое заявление, подкрепив его документально, т.е. приложить копии договора между застройщиком и участником, платежные поручения или квитанции, подтверждающие выполнение обязанностей по оплате договора.

Ответ на вопрос о том, что именно писать в исковом заявлении, зависит от того, какой договор был заключен с застройщиком. У покупателя квартиры по ДДУ  есть два варианта: расторгнуть в одностороннем порядке договор и забрать деньги или дождаться окончания строительства и потребовать пени за просрочку.  Если заключался ПДКП (Предварительный договор купли продажи; это означает, что все оформляется не по 214-ФЗ), и стороны в положенный срок не заключили основной договор, все обязательства покупателя и застройщика по предварительному договору прекращаются (п. 6, ст. 429 ГК РФ). Раз все обязательства сторон прекращены, то и деньги должны быть покупателю возвращены. Но если застройщик сопротивляется и не желает возвращаться денежные средства, то есть все основания требовать их возврата через суд.

В целом, покупатели квартир по 214-ФЗ защищены, конечно, лучше. Однако если речь идет не просто о срыве сроков, а о банкротстве застройщика, то гарантии возврата денег нет даже у них. Если вы попали в такую незавидную ситуацию, желательно заручиться поддержкой профильного адвоката, специализирующегося на делах о несостоятельности.

Массовые акции оказывают влияние на администрации и другие органы власти. Если застройщик не собирается достраивать объект и не планирует продолжать деятельность, а уже пакует чемоданы, ему безразличны акции дольщиков, так как это повлияет только на его имидж. Если это объективные проблемы, застройщик, несомненно, выйдет на диалог с дольщиками. Акции привлекают внимание общественности, но деньги от этого у застройщика не появятся. А для администраций важна репутация, им не нужны социальные недовольства. А если пригласить СМИ и администрацию на строительную площадку, эффект дополнительно усилится.

Еще один способ действия покупателей новостроек – оформлять право собственности на недострой. Но чтобы помощь со стороны администрации была наиболее действенной, а также чтобы исключить коррупционную составляющую, во время банкротства застройщика, регулярные массовые акции играют очень весомую роль.

Чтобы взять недострой на себя, создается жилищно-строительный кооператив или товарищество собственников жилья. Затем необходимо оформить права на объект незавершенного строительства и нанять подрядчика.

Это вполне реальный способ для домов с готовностью более 70%, но очень затратный. Его можно рассматривать только в самой безнадежной ситуации (взыскивать нечего, не с кого, местная власть ничем помочь не может). Плюс этого способа – готовый реальный дом. Все остальное, скорее всего, говорит не в пользу ЖСК. Поиск генерального подрядчика, оплата строительства и другие организационные расходы берет на себя ЖСК. Если дом находится на начальной стадии, то придется доплатить сумму, равную новой квартире. Конечно, можно уменьшить затраты дольщиков (членов кооператива), предоставив возможность построить на площадке новые объекты, которые затем реализовать. Но кто может дать гарантию, что эти объекты будут доведены до конца и их тоже не придется достраивать?

И все же положительные примеры есть. Например, в Красноярске обманутые дольщики создали ТСЖ «Калина», которое взяло на себя функции заказчика и самостоятельно наняло подрядчика для завершения строительства объектов, расположенных на улицах Калинина, Мира и Чкалова. Другой пример – жилой комплекс в Москве, который находится на ул. Металлургов, 62. Застройщик был признан банкротом, и обманутые дольщики организовали ЖСК «Домиз», который взялся за достройку проблемного объекта.

Перечисленные выше стратегии не означают простого и быстрого решения проблемы. С одной стороны, это огорчительно, с другой – вполне предсказуемо: если бы такое решение существовало, не было бы сотен тысяч семей обманутых дольщиков. Так что лучшей рекомендацией остается все же та, что приведена в самом начале этой статьи: не попадать в подобные ситуации. Для чего лишний раз подумать, кому и на каких условиях вы отдаете свои деньги.

Автор : Анна Криндач, специально для «Сила в Движении».