В условиях нехватки инноваций и возможности размежеваться от конкурентов новыми ценностными предложениями, в России последних лет усиливается тенденция ужесточения конкурентноспособности с помощью так называемого «поиска путей снижения себестоимости».
Объемы ввода жилья на территории всей России, за последние годы существенно выросли. Количественные показатели росли невероятными темпами.
Правда, рост количества возводимых объектов происходил на фоне снижения количества тех работ, которые были выполнены на территории России по виду деятельности «Строительство». Для статистики: только за прошедшие почти полгода (5 месяцев) объемы этих работ снизились в сравнении с показателями на январь-май 2015 года на 2,729 трлн рублей (а это 10%).
Рост количества строений весьма плохо сказывался на качестве. Как правило, оно становится «больной точкой» не только для отдаленных районов, но и для центральных. В частности, «тревожным звоночком» можно считать увеличение потока жалоб со стороны граждан в Петербурге на качество строительства.
Сообщается, что только за промежуток времени в январь-июнь 2015 г. число выдаваемых разрешений на проведение строительства жилья на территории Петербурга было уменьшено практически в 3 раза при сравнении с теми показателями, которые имелись на данному вопросу в 2014 году. По итогам I полугодия минувшего года свыше 660 заявлений на получение разрешений на проведение строительства было подано. За 6 месяцев нынешнего года таких заявлений практически в три раза меньше.
В первом полугодии данный государственным органом было проведено более чем 1,8 тыс. проверок возводимых на территории города объектов. Результаты проверок Службы по государственному строительному надзору и экспертизе города Петербурга не утешают: нарушений зафиксировано при строительстве очень много. В общей сложности застройщики были оштрафованы на 298 млн руб. Да и многие граждане высказывают свое недовольство. Их не удовлетворяет качество строительства, что находит отражение в росте количества жалоб. Если в период января — июня 2012 года Служба по государственному строительному надзору и экспертизе города Петербурга получила 1,2 тыс. таких заявлений, то за полгода 2013 уже более 1,6 тыс, а за 2015 год количество жалоб выросло до 9,7 тысяч.
Больше всего жалоб касаются в той или иной степени низкого качества проведенных работ, низким качеством строительных работ (появление трещин на стенах, холод в доме, замерзающие трубы, плохо работающая система вентиляции и так далее).
О том, что снижается качество жилищного строительства, точно так же, как падает в целом уровень ЖКХ, рассказал аспирант Тюменского архитектурно-строительного университета Антон Ермолаев. По его словам, об этом свидетельствует рост количества жалоб, связанных с вопросами качества построенных зданий. «Так, за 2012 год в областную жилинспекцию поступило более двух тысяч обращений, что на 77 процентов больше, чем в 2011 году и на 127 процентов больше, чем в 2010 году, – привел он статистику. – А в 2013 году число обращений превысило семь тысяч. Люди покупают далеко не дешевую новую квартиру и рассчитывают на долгое и комфортное проживание, а в итоге сталкиваются с многочисленными проблемами». К ним он причислил неработающие системы естественной вентиляции, повышенную влажность, плесень, неприятные запахи, промерзание ограждающих конструкций, шум от соседей или инженерного оборудования. «При этом ответственные за низкое качество жилья остаются безнаказанными, так как привлечь застройщика к ответственности после подписания акта приема-передачи практически невозможно, – добавил Антон Ермолаев. – Граждане обращаются в суд и получают длительный процесс разбирательства. А пока идет процесс, юридическое лицо исчезает и появляется новое, формально никакого отношения к некачественному дому не имеющее».
Такие печальные выводы подтверждаются на практике. При Тюменском архитектурно-строительном университете действует экспертная комиссия, которая занимается различными обследованиями строительных объектов. «При проведении анализа на ранней стадии строительства одного из жилых объектов комиссией были выявлены ошибки проектирования, которые привели бы к значительным затратам на топливно-энергетические ресурсы, в том числе и газа, так как в доме запроектирована крышная газовая котельная, – привел пример аспирант университета. – Решением проблемы стало возведение вентилируемых фасадов». Но не всегда ситуацию можно исправить так легко, например, когда проверка здания проводится уже после ввода его в эксплуатацию по причине обращения жильцов в суд.
Строительная отрасль в Ульяновске посыпалась: сроки сдачи новых объектов нарушаются, качество строительства падает. «Симбирские высотки» на Кирова — один из ярких примеров кризиса.
Жители новостройки, расположенной по адресу: Ульяновск Кирова, 6, строение 1, выходили в прошлом году на митинг. Протестовали жители высотки против беззакония. В марте 2015 года они выиграли суд, который обязал застройщика знаменитых «Симбирских высоток», компанию «Инвестстрой-М», устранить все недостатки, которые обнаружили эксперты. В том числе, опасные для жизни. Но прошло уже более полутора лет, а воз и ныне там.
Жилой комплекс «Симбирские высотки» на улице Кирова построил известный в Ульяновске застройщик Владимир Федоров. Под этот проект было организовано ООО «Инвестстрой М». В финансировании строительства участвовала Москва, часть квартир была отдана для сотрудников силовых ведомств. Первый дом, 19-этажку, протянувшуюся вдоль улицы Кирова, застройщик сдал вроде бы в приемлемом состоянии. Жители, конечно, жаловались на серьезную кривизну стен и полов, но в суд не подавали, да и подъезды были в более-менее приличном виде.
С двумя другими домами все оказалось хуже. По словам жителя 24-этажной одноподъездной «свечки», построенной полтора года назад, ключи им вручили на полгода позже обещанного. Внутри высотки обнаружилась масса строительных недоделок. Член инициативной группы жильцов дома Павел Косихин, имеющий квартиру и в «свечке», и в расположенном рядом третьем 24-этажном доме «Симбирских высоток», рассказывает, что недоделки были везде. Самое опасное это то, что в доме нет нормальной противопожарной защиты.
«Застройщик сделал два этажа наливных полов. Однако эксперты признали такое покрытие небезопасным: во время пожара такие полы выделяют ядовитые вещества. Поэтому покрыты они должны быть плиткой, как предусматривал проект», — говорит Павел. «Я, как доктор, могу сказать, что если люди долгое время контактируют с цементной пылью, они могут заработать силикатоз или асбестоз, заболевания, которые ведут к раку легких», — говорит житель дома Анатолий Денисов.
Что вышло в итоге? На двух этажах «свечки» — наливные полы, на остальных — «пылящие», бетонные. Пульт пожарной сигнализации находится в подвале дома, который кому-то продан. По правилам, он должен располагаться в отдельном помещении, с круглосуточным дежурством. В ящиках, имеющихся на каждом этаже, должны лежать средства противопожарной защиты — пожарные рукава, автоматическое канатное устройство, специальные огнеупорные накидки и прочее. Это обязательное для высоток условие. Однако ничего этого нет. Никакой защиты, если случится ЧП.
«Как можно было вообще принимать такой дом? Куда смотрела комиссия, подписывавшая акт?», — задают вопрос люди.
Жители дома подали в суд. Две инстанции — районный суд и областной суд — вынесли решение в их пользу. Застройщика обязали устранить все недостатки, но все, что он сделал — это два этажа наливных полов.
Но теперь ООО «Инвестстрой М» не существует — компания присоединена к ООО «Десна», расположенном в городе Сокол Вологодской области. Как пояснил Владимир Федоров, «Инвестстрой М» свою миссию выполнил. Видимо, в дальнейшем ООО ждет ликвидация. Жители предполагают, что теперь с Федорова нет никакого спроса. «Судебным приставам нечего арестовывать — у компании на счету нет денег, никакого имущества», — говорит Павел Косихин.
«Мы уже половину работ в доме сделали. Это гарантийный ремонт. Полимерные полы были предусмотрены проектом, все было сделано, однако жильцы сами их поразбивали, во время ремонта. Сейчас холодно, зимой мы делать ничего не будем, материал все равно не сможет держаться. А весной снова начнем работы», — пояснил нам Владимир Федоров.
По его словам, ситуация с домом на Кирова «раздутая»: «Это способ юриста, которая взялась защищать права жителей, вытянуть деньги. Три дома, которые мы построили, очень хорошие, квартиры продавали по хорошей цене. Все их понахватали, по 12-13 штук, для перепродажи, а теперь ходят жалуются», — отметил застройщик. И добавил, что он — «человек ответственный»: «Никуда уезжать не собираюсь, у меня огромный дом на Автомобилистов, 6 подъездов сдаю».
Эту ситуацию уже рассмотрели на комиссии, которая собралась в министерстве строительства. На ее заседание Федоров не пришел, отправил вместо себя главного инженера уже несуществующего «Инвестстрой М», который пояснил, что работы будут сделаны, когда у предприятия появятся деньги. То есть, о конкретных датах говорить не приходится.
Люди не верят в счастливый исход. Руководитель УК уже предложил им за свой счет перенести пульт пожарной сигнализации на расположенную рядом крытую парковку, где постоянно дежурит охранник. Для этого жителям нужно собрать по 10 тысяч рублей. Однако люди считают, что это, как установлено решением суда, должен сделать застройщик, с которого, кроме обещаний, взять нечего.
Качество новостроек в Ульяновске становится все хуже и хуже. В той же новостройке на Автомобилистов в августе обвалилась стена — только чудом никого не придавило. Судя по всему, это именно тот самый дом, о котором говорил Федоров: строит его ООО «КапиталИнвест», который, как следует из информации на сайте, участвовал в 2009 — 2014 году возведении домов на улице Кирова. Помнится, и на стройплощадке «Симбирских высоток» не обошлось без ЧП: не один раз с домов срывало опалубку, а потом упал башенный кран, погиб крановщик.
Проблемы и у другого известного в Ульяновске застройщика — компании «Запад», которая строит в Новом городе микрорайон «8-й квартал», на новом проспекте Столыпина. В группе собственников жилья Вконтакте можно узнать, что во дворах нет света, в новостройках скачет напряжение, есть проблемы с установкой газовых котлов и не начинается газификация домов второй очереди, мало парковочных мест, нет нормальных ливневок, в подвалах сыро. Сроки сдачи домов тоже затянулись, как минимум, до конца года.
Увы, решить все вопросы через суд невозможно. Подобные «схемы» будут повторяться до тех пор, пока у застройщиков с «подмоченной» репутацией продолжают покупать квартиры. Это показывает пример дома на Кирова, 6, «Восьмого квартала» и многих других объектов.
Тем временем, в отчетах чиновников улучшается статистика по сданным в регионе квадратным метрам. Графы «качество» в них нет.
В Новосибирске…
Поздним вечером 7 марта в строящемся доме на ул. Стартовой, 1 обрушилось перекрытие — о происшествии в МЧС сообщили очевидцы. Перекрытие между первым и вторым этажами было залито бетоном за несколько часов до обрушения, ночью работы не велись, так что на стройке никто не пострадал, рассказал начальник муниципальной аварийно-спасательной службы «Витязь» Дмитрий Фокин.
За выходные рабочие практически «замели» следы происшествия. В ООО МЖК «Энергетик» рассказали, что обрушение было частичное и небольшое — порядка 15 кв. м, сейчас производится расследование его причин.
По предварительной версии, это произошло из-за дефекта или брака в элементе оснастки опалубки, в частности в стойках: в тот день устанавливали опалубку, комплект которой приобрели недавно у нового для застройщика поставщика.
«Естественно, проводится тщательный доскональный анализ, — отметил директор компании Александр Колесников. — Оснастку данного производителя мы сейчас исключили из своих строительных работ, идет выбраковка партии этого поставщика, дабы предотвратить подобные случаи». При этом он подчеркнул, что произошедшее не несет негативных последствий для уже готовых конструкций будущего дома.
Почти идентичное обрушение в конце 2014 года произошло в пристройке к дому по ул. Семьи Шамшиных, 20. Тогда находившиеся на месте аварии специалисты предположили, что причиной могла быть усталость металла или ошибка в установке опалубки перекрытия. Тем не менее происшествие не помешало ГК «Кварсис» благополучно достроить дом и сдать его в эксплуатацию осенью прошлого года. Еще один дом «Кварсиса» по соседству, на Шамшиных, 16, год назад пострадал от ветра: сильного порыва не выдержало остекление на верхних этажах, и часть балконных стекол вместе с алюминиевыми рамами улетели на парковку у дома, повредив одну из машин.
Контроль за подобными случаями ведет инспекция Госстройнадзора, но получить данные об их количестве и причинах так и не удалось. Главный архитектор компании «АкадемСтройПроект» Артур Лотарев сравнил их с авиакатастрофами: «Пока не соберут все данные самописцев, никто не понимает, отчего это, направленный это взрыв, теракт или просто пьяный летчик», — говорит он.
Покупка квартиры в новостройке — это лотерея, считает Сергей П., новосибирский конструктор, занимающийся проблемными объектами.
«Одну и ту же трещину в одной и той же балке можно трактовать по-разному в разных условиях ее работы. При сдаче просто заставят застройщика закрасить, скрыть — устранить дефекты. Покупатель в принципе об этом не узнает», — рассказал он на условиях анонимности.
В качестве примера Сергей привел жилой дом на ул. Дуси Ковальчук, 250: в 2014 году его жители пожаловались на соседнюю стройку, из-за которой у дома начал разрушаться фундамент. По словам эксперта, проблемы у него были и до новой стройки. «Там ой-е-ей какие были трещины, но его сдали. Все перераспределилось, все замазали, он так и стоит сейчас», — рассказал он.
За последние шесть лет конкуренция в строительной отрасли критично обострилась, потребитель стал более искушенным, требовательным и прагматичным. В таких условиях необходимо ориентироваться на инновационные подходы и экспертные навыки, позволяющие улучшить качество новых объектов без увеличения бюджета. Только вложения в интеллектуальный капитал могут принести объекту дополнительную капитализацию и снизить риски неликвидности.
Автор: Дмитрий Жабник, специально для «Сила в Движении»