Квартиры, загородные дома и земельные участки в России во втором полугодии с большой долей вероятности потеряют в цене еще как минимум 25 процентов.
Недвижимость дешевеет с начала года. Но и на такие квадратные метры спрос продолжает падать. Застройщики в борьбе за покупателя открыли сезон скидок, надеясь хоть что-то продать.
Тем не менее эксперты, уверены, что с покупкой жилья стоит подождать. Так как к концу 2015 года решение квартирного вопроса может обойтись вдвое дешевле.
О назревающих переменах на рынке недвижимости аналитики начали вести дискуссии еще в сентябре прошлого года. Когда экономика переживает не лучшие времена, жилье всегда дешевеет, что наглядно показал кризис 2008—2009 годов. Тогда падение цен составило в среднем 30−35 процентов. Но как утверждают те же аналитики строительного рынка, современный кризис обещает быть более глубоким и затяжным по сравнению с прошлым.
И хотя, по заявлениям официальных лиц страны, дно кризиса уже пройдено, факты говорят об обратном, а для жилья это по сути только начало. Где будет находиться ценовое дно квадратного метра уже нынешней осенью, не берется прогнозировать ни один грамотный эксперт. Учитывая, что рынок жилья реагирует на любые катаклизмы с отставанием на год, первого, самого глубокого падения цен стоит ждать в декабре 2015-го, говорит директор Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ «Высшая школа экономики» Вадим Засько.
Большинству застройщиков сейчас жизненно необходимы деньги, которые население, ввиду двузначной инфляции, не может себе позволить вкладывать в недвижимость. Традиционное снижение спроса компании подстегивают дисконтом, который не афишируют, поэтому бытует мнение, что если человек умеет правильно торговаться, то он может получить к уже заявленному девелопером бонусу дополнительную десятипроцентную скидку.
Чаще всего это касается еще не сданных в эксплуатацию домов, и каждая контора идет навстречу клиенту по-разному. «Если компании нужно продать побыстрее, чтобы войти в новые проекты на рынке жилья, то она даст еще более серьезную скидку, — говорит Вадим Засько. — У нас цена квадратного метра и так сильно завышена, а вот ресурсов для ее снижения — полно. Пора бы и администрациям, и застройщикам ужаться. Если они наконец осознают, что в такой экономической ситуации надо “подрезать” стоимость, то к концу года пройдет вторая волна падения стоимости квартир — еще минимум на 25 процентов».
Пока потребительский спрос на жилье находится на относительном минимуме, так как впереди рынок ожидает к сожалению, лишь постепенное падение спроса. Одним из способов сэкономить для тех, кто по ряду причин, не может подождать дальнейшего снижения, а также не прибегая к долевому участию, становятся аукционы. В столице их проводят каждый месяц. Более половины предложенных квартир в последние недели так и остались без хозяев: перебивать цены некому, претендентов на каждую позицию — не более одного-двух человек.
С регионами ситуация посложнее: там накрутки, как в Москве и Подмосковье, не такие большие, поэтому баланс между тем, за сколько застройщик готов продать жилье, и тем, сколько может выложить за нее гражданин, более-менее соблюдается. Тем не менее спрос на жилье продолжает неуклонно падать, так как в регионах доходы у населения еще меньше, чем у жителей Москвы и Подмосковья.
Региональные компании заявляют, что «с ужасом ждут грядущего падения рынка», потому что после «черной пятницы» сформируется устойчивая тенденция к снижению цен на недвижимость — в среднем на 30−40 процентов, полагает эксперт. Но рынок это точно не обрушит — скорее, оздоровит. У застройщиком больше не будет таких сверх прибылей, поэтому разным дельцам думающим исключительно о повышении прибыли строительная отрасль станет менее интересна. С рынка с большой долей вероятности исчезнут непрофессионалы. Останутся лишь те кто сможет выдержать невысокий доход при приемлемом качестве строительства. А застройщикам надо понимать, что времена безнаказанного «заламывания» цен закончились, — заключают эксперты. Те кто этого понимать не пожелают — разорятся.
Тем не менее рынок получит серьезный прецедент — снижение цены. И это может быть воспринято как условный сигнал для начала демпинга. После «черной пятницы» продавать квартиры по номинальной стоимости будет чрезвычайно сложно, потому что покупатель будет ждать новых акций и бонусов.
Ольга Новицкая, директор по связям с общественностью ГК «МИЦ», что с учетом менталитета российского покупателя и консервативного характера рынка жилой недвижимости, проведение «черной пятницы» с коммерческой точки зрения не выглядит выгодным. И особо подчеркивает, что так называемая FMGG, массовая распродажа на рынке товаров широкого потребления (а именно такой подход и подразумевает «черная пятница») не коррелируется с ценностью жилья в сознании потребителя по определению.
Да, в обычном ритейле подобные маркетинговые инструменты работают, отмечает эксперт. Но жилье для покупателя — это отнюдь не китайский чайник, который можно заменить через год. Это важная направляющая собственной жизни.
«Какой человек готов решиться купить квартиру на сайте в течение считанных часов, если жилье покупается раз или два за всю жизнь? — интересуется Новицкая. — Разумный покупатель обычно тратит месяцы на то, чтобы выбрать квартиру, проверить компанию, оценить свои финансовые возможности и все риски. И здесь же возникает главный вопрос: а несет ли организатор мероприятия юридическую ответственность за достоверность и прозрачность информации об участниках и их предложении?»
Наконец, «черная пятница» невольно вынесла на поверхность особо обострившуюся в условиях тяжелой экономической ситуации конкурентную борьбу девелоперов за репутацию и клиентов, до этого, конечно, тоже существовавшую, но только «под ковром».
Как показали итоги подведенные застройщиками после прошедшей недели, скидки пока никак не простимулировали ситуацию на рынке жилья. Один из руководителей Российской гильдии риелторов на правах анонимности рассказал журналистам «Коммерсанта», что из двух тысяч заявленных на акцию объектах, вряд ли будет реализовано даже десять процентов жилья.
«Акция проводится, чтобы хоть как-то активизировать спрос. Этого к сожалению не происходит. За последние два месяца ситуация по ликвидности резко ухудшилась по всем новостройкам в Москве и особенно в области. Осенью застройщики не вправе рассчитывать на какой-то глобальный рост спроса. Статистика продаж с большими скидками показала тот уровень, куда может упасть цена», – пояснил он.
Сейчас на рынке недвижимости падение цен вынужденно приостановилось, а отраслевые компании заняты оптимизацией процессов и расходов, и пересмотром своих стратегии. В результате, ожидается рост эффективности крупных игроков, входящих в большие финансовые группы, а слабым девелоперам придется покинуть рынок или остаться на нем только в подчиненном состоянии, что, в конечном счете, положительно скажется на качестве и уровне рынка.
Программа субсидирования ипотечной ставки поддержала рынок, но очень незначительно. Вдобавок к субсидиям многие застройщики предлагают скидки. В сумме все это дает так называемую маркетинговую ставку, которая играет на руку строителям. Но о реальном восстановлении спроса говорить нельзя. Значительно уменьшилась аудитория, которая могла бы воспользоваться ипотекой. Кризисные явления на рынке недвижимости только начинаются. В начале 2015 года маховик строительной отрасли уже начал замедляться. Достаточно высокий объем ввода жилья обусловлен тем, что застройщики использовали деньги, которые заработали на волне ажиотажного спроса в конце 2014 года. Сейчас многие строительные компании не только замедляют возведение объектов, но и многие из них замораживают. Кому-то из них придется уйти с рынка, потому что они не рассчитают свои финансовые возможности и не учтут происходящие изменения в финансовой сфере. Факты говорят о том, что до конца года по всем показателям ожидается еще большее падение спроса, чем в первые месяцы.
В 2015 году объемы жилищного строительства в России могут сократиться как минимум на 10–15%. С таким прогнозом выступали в начале года чиновники Минстроя России. Независимые эксперты считают, что спад будет, как минимум, вдвое глубже. Кризис в строительстве усилил резкий спад ипотечного кредитования.
Кстати
Объем предоставленных рублевых ипотечных кредитов за четыре месяца 2015 года в РФ составил без малого 298 миллиардов рублей, что на 40 процентов ниже аналогичного периода прошлого года. Средневзвешенная ставка по жилищным кредитам за этот период составила 14,4 процента (12,2 в прошлом году).
Автор : Роман Макеев