Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – самый опасный способ покупки строящейся квартиры — утверждают эксперты

В законодательном плане ни государство, ни дольщики не имеют практически никаких механизмов влияния на деятельность ЖСК, которое живет по собственным законам и подчиняется только лишь «Уставу» принятому «Общим собранием». Этот пробел в законодательстве открывает широкую дорогу для всякого рода махинаций и злоупотреблений. Понятно, что в данном случае правовые отношения регулируются только Гражданским кодексом, и риски попасть в число обманутых дольщиков резко повышаются.

Схемы ЖСК могут быть самыми разными. Соответственно и риски участники долевого строительства должны оценивать самостоятельно. Правда бытует мнение, что когда ЖСК выступает застройщиком, то есть владеет правами на участок и т.д., это полностью соответствует 214-ФЗ и дает гарантии гражданам. Однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что навязываемый обывателю стереотип о существовании гарантий, является еще одним мыльным пузырем, который быстро лопается при изучении практической стороны вопроса.

Наиболее популярным вариантом аферы с ЖСК является схема с банкротством первоначального застройщика.

На первом этапе собираются деньги с дольщиков по договору долевого строительства. На втором этапе оформляются все необходимые для строительства документы, в полном соответствии с требованиями ФЗ № 214. Как правило, первоначальная цена квадратного метра сильно занижена. Поэтому деньги на строительство собираются достаточно быстро. На часть собранных денег начинается строительство.

На втором этапе стройка замораживается, деньги вместе с застройщиком уходят в оффшор. Застройщик объявляется банкротом. Дольщикам предлагается самим достраивать дом. Неожиданно возникает инициативная группа, которая организует ЖСК. Не без помощи региональных чиновников это ЖСК получает все права на достройку дома. Казалось бы прекрасная схема.

Однако на деле оказывается, что по первоначальной заниженной цене квартиры получают только члены правления ЖСК и некоторые работники Подрядчика и Проектировщика. Затем правление самовольно увеличивает цену и остальные дольщики вынуждены покупать квартиры уже по завышенной рыночной цене. Недовольных просто не принимают в члены ЖСК.

Очень интересен тот факт, что дольщик, даже по решению суда, не может требовать немедленного возврата денег от ЖСК. А вот ЖСК, в случае не исполнения своих обязательств, сам определяет, когда и на каких условиях он возвратит полученные от дольщика денежные средства. Судебная практика показывает, что возврат денег от ЖСК может длиться годами и в итоге ничем не закончиться.

В связи с определенной спецификой проведения ревизии в ЖСК, контролировать их финансовую и экономическую практику невозможно. Правила проверки и доступа к документации определяется опять же Уставом, который написан «по – понятиям».

Учитывая все вышесказанное, можно понять, что форма деятельности «Потребительский кооператив», которую сейчас указывают при регистрации в качестве ОПФ вновь создаваемые ЖСК, берет начало в середине 90-х, в годы неконтролируемого передела собственности. Фактически законодательная база в отношении «Потребительских кооперативов» осталась неизменной и в настоящее время. Так же, как и 20 -25 лет назад, в 2017 году председатель кооператива сам для себя пишет «прописи жизни по-понятиям, так называемый –УСТАВ». Понятно, что без поддержки чиновников из регионального правительства эти схемы отъема денег у рядовых граждан были бы просто невозможны.

Примером такой критической ситуации может служить «Дом в Коломягах» компании «Окстрой», который строится в Санкт-Петербурге с 2003 года (!!!), и до сих пор не построен. Дольщики считают все законные методы своего влияния на ситуацию исчерпанными. Многие в отчаянии предлагают радикальные методы борьбы за свои права.

Мы, дольщики «жилого» дома по адресу: СПб, Коломяги, квартал 12В,корпус 11 (2 очередь), за неимением больше никаких возможностей повлиять на тот беспредел, что твориться вокруг нашего строящегося дома, вынуждены обратиться за поддержкой к общественности и СМИ:

Наш дом находится на пересечении улиц Щербакова и Новосельковской, около детской железной дороги. Дом состоит из 8 этажей и рассчитан на 124 квартиры, также на первом этаже предусмотрены коммерческие помещения под магазины. Координаты в гугле: 60° 01’41.69″СШ , 30°17’36.82″ВД

Стройка дома по нашему проекту началась в 2007 году , тогда же и открылся отдел продаж квартир. Инвестором, Застройщиком и продавцом выступал ЗАО «Окстрой» (Санкт-Петербург), в лице генерального директора Дубровина Валерия Викторовича и как мы в последствии узнали, человека у которого «за плечами» много подобных афер. Само ЗАО «Окстрой» никакие работы по строительству не производило и для этих целей нанял Генподрядчика УНР-47 в лице генерального директора Белика Геннадия Владимировича. Взаиморасчеты между этими организациями выглядели следующим образом: Генподрядчик УНР-47 строил, а ЗАО «Окстрой» рассчитывался квадратными метрами (т.е. вместо денег отдавал за работу коммерческие помещения и квартиры в этом доме). Стройка очень медленными темпами длилась 4 года, за это время все квартиры были проданы, а все коммерческие помещения были отданы УНР-47. Как только Дубровин Валерий Викторович собрал все деньги за квартиры, все строительные работы стали сворачиваться и в конечном итоге прекратились вовсе. На момент прекращения строительных работ наш дом был построен наполовину.

Со стороны администрации города Санкт-Петербурга надзор и контроль за долевым строительством осуществляет Комитет по строительству. Его возглавляет Семененко Вячеслав Васильевич. Нашим вопросом непосредственно занимается Заместитель председателя Комитета Кузнецов Владимир Алексеевич и руководитель отдела по работе с дольщиками Островский Олег Борисович. Многие из нас полагают, что эти государственные чиновники покрывают Дубровина Валерия Викторовича (директора ЗАО «Окстрой») или сами же, напрямую, участвуют в его махинациях. На последнем (17.08.2011) расширенном совещании в Комитете, под председательством Кузнецова В.А.

Нам, всем обманутым дольщикам, было предложено создать жилищный кооператив и самостоятельно, за свои деньги, достроить свой дом. Притом, (верх цинизма) председателем создаваемого жилищного кооператива должен стать не кто иной как представитель ЗАО «Окстрой», в чем нас пытаются убедить. В ином случае данный земельный участок с расположенным на нем объектом незавершенного строительства будет выставлен на городские торги. То есть, чиновники Комитета по строительству, ультимативно, предложили нам доплатить мошеннику.

Стоимость завершения строительства, по нашим приблизительным подсчетам, равна 150-200млн рублей, это по более чем 1млн рублей с каждого из нас, при всем при том, что мы уже ВСЕ полностью оплатили. Откуда нам взять такие деньги? Многие из нас продали все свое имущество, что бы купить квартиру в этом злополучном доме, и живут сейчас на съемных квартирах, кто-то вообще переехал из другого города.

Хитрость ребят из Комитета по строительству мы прекрасно понимаем, как только будет создан жилищный кооператив вся ответственность за наш дом сразу ляжет на наши плечи, и ЗАО «Окстрой» с Комитетом перестанут нести ответственность в полной мере за это безобразие, которое они устроили. Такой опыт уже имеется. На объекте Кристалл того же ЗАО «Окстрой» было создано ЖСК. Люди готовы были достраивать дом за свой счет, но Комитет по Строительству не выдал разрешение на строительство, а ответственность с ЗАО «Окстрой» полностью снята. Как только чиновники нам предложили создать кооператив, среди нас (дольщиков) появилась группа агитаторов за создание оного. Возглавляет эту группу агитаторов Бубенко Александр Евгеньевич. По нашим данным, этот господин сотрудничает с директором ЗАО «Окстрой» и УЖЕ провозгласил себя будущим председателем пока несуществующего ЖСК.

Дольщики считают все законные методы своего влияния на ситуацию исчерпанными. Многие в отчаянии предлагают радикальные методы борьбы за свои права.

Да, мы обращались в прокуратуру, и в Следственный Комитет тоже,
уголовные дела в отношении преступников не возбуждены, под разными
предлогами. Да, мы много раз писали президенту и еще много кому, но все наши
обращения были спущены на Администрацию Санкт-Петербурга, а та в свою
очередь на Комитет по Строительству. Мы даже обращались в политическую
партию «Единая Россия», не один раз общались с депутатами от КПРФ и ЛДПР, но нигде нам, по существу, не смогли помочь…

Строительство здания всё время покрывалось надзорными и контролирующими органами, а теперь эти же органы ПРИНУЖДАЮТ дольщиков самостоятельно достраивать свои квартиры. День за днем неудачливых инвесторов пытаются убедить, что только они виноваты. Что разрешительная документация была не в порядке. Что компания начала строительство без оснований на то. И что надзорные органы за предыдущие годы не могли найти нарушений в процессе строительстве.

Проблема, однако, в том, что компания вела строительство с 2003 года. Проект здания однажды пришлось изменить, поскольку высотный регламент не позволял построить здание выше 8 этажей. Притом до конца 2010 года компания имела все разрешения от тех же надзорных органов.

Позиция Комитета по Строительству Санкт-Петербурга довольно загадочна, и заключается в том, что дом будет достроен до зимы. Притом в устных беседах присутствуют совершенно иные слова. Заявление генерального директора «Окстрой» Дубровина Валерия Викторовича не содержит никакой информации кроме утверждения о том, что финансовых средств компания не имеет, и предложения связаться с «Окстрой» или «Актон». «Поправить» финансовое положение он обещает через апелляцию по иску к подрядчику другого объекта — также печально известного ЖК «Кристалл». Основной арбитраж проигран.

Эта «картина одного дома» еще раз доказывает — вертикаль власти работает по-своему, и вносит существенные коррективы во взаимоотношения субъектов права, таких как небольшие строительные компании и инвесторы. Кто знает, сколько поломанных судеб и сожженых людей нужно, чтобы протест стал массовым, заставив эту махину заработать, а те, кто оплачивает её из своих налогов, — задумались.

Это не единичный пример в нашем регионе. Хотя я сильно подозреваю, что в остальных субъектах нашей страны, ситуация с созданием ЖСК для последующей достройки брошенного застройщиком дома, вряд ли чем-то отличается от рынка долевого строительства Питера и области. Аналогичная ситуация наблюдается и на других стройках Санкт-Петербурга, где использована абсолютно такая же схема (ЖСК «Кристалл», ЖСК «Славбург 51», ЖСК 1492» и другие)

В классическом варианте описанная схема реализована в ЖСК «Девятый корпус», но на ней я более подробно остановлюсь в продолжении своей статьи…

Автор: Максим Родионов, специально для «Сила в Движении»