Рассказом о том, что человек, проживающий в собственной, законно купленной квартире, является, по сути, лицом без определенного места жительства, никого не удивишь. Ситуация, к сожалению, обычная. Однако, прежде чем рассуждать о том, что делать, попробуем разобраться, почему регистрация построенного и купленного жилья становится проблемой.
Когда возникают права
Не надо быть юристом, чтобы понимать: самого факта окончания строительства недостаточно, чтобы считать квартиру своей собственностью. Даже если вы и оплатили ее полностью. Как указывает руководитель юридического департамента ГК «Промингрупп» Игорь Мышко, «основанием для государственной регистрации права собственности на квартиру в новостройке являются документы, подтверждающие факт постройки дома». Их два: 1) разрешение на ввод в эксплуатацию, 2) документ о передаче квартиры от застройщика приобретателю. При этом, добавляет Игорь Мышко, «обязанность по передаче в регистрирующий орган разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома законом возложена на застройщика».
Справка. Государственная регистрация права собственности на построенную квартиру осуществляется в соответствии с федеральным законом №122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». В Москве органом по государственной регистрации права собственности на квартиры в новостройках является Управление Федеральной регистрационной службы по Москве (ФРС).
Приобретатель квартиры в построенном доме подает в регистрирующий орган следующие документы:
- заявление о государственной регистрации права собственности,
- документ об оплате государственной пошлины,
- договор участия в долевом строительстве (договор уступки прав по договору долевого участия в строительстве),
- документ о передаче квартиры,
- поэтажный план и экспликация БТИ,
- паспорт приобретателя квартиры.
Если регистрацией занимается иное лицо, то необходимо оформить доверенность.
Документом, подтверждающим государственную регистрацию права собственности, является свидетельство о праве собственности на квартиру. Государственная регистрация права собственности длится не более 30 дней.
Как справедливо замечают председатель коллегии адвокатов «Правовая защита» Артем Сидоров и юрист этой коллегии Дмитрий Гришин, «окончание строительства жилого дома и сдача его в эксплуатацию не означает, что соинвесторы-граждане могут сразу оформить право собственности на квартиру» (то есть получить свидетельство о регистрации права собственности) и без проблем зарегистрироваться по месту жительства. «Чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке, – добавляет заместитель генерального директора АН «Статус» Андрей Скопцов, – ее покупателю приходится ждать не только завершения строительства, но и оформления множества документов, и порой на это уходит не один год.
Даже если дом построен
Когда деньги, вложенные в строительство, потрачены не по назначению, когда дом не завершен или сделан некачественно и жить в нем опасно – это очень плохо, но хотя бы понятно. Но как такое может быть, что жить в доме можно, а зарегистрироваться нельзя? Логике обыкновенного человека сие недоступно.
«Задержки возникают по нескольким причинам, – поясняет Андрей Скопцов. – Зачастую в строительстве жилого дома участвует большое количество юридических и физических лиц: застройщики, инвесторы, органы государственной власти и местного самоуправления, а также частные лица – дольщики, участвующие в финансировании строительства». Согласно законодательству, после окончания строительства Бюро технической инвентаризации (БТИ) проводит обмеры, в результате которых часто готовый объект отличается по фактической площади от запланированного, добавляет эксперт. «Разумеется, в этом случае требуется перерасчет ранее определенных долей между всеми участниками строительства и перевод их в натуральные площади, из которых местные власти пытаются забрать себе наиболее привлекательные. В результате, – резюмирует Андрей Скопцов, – тяжба может затянуться на очень долгий срок».
Игорь Мышко называет одной из причин сложностей несовершенство законодательства. Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу 1 марта 2005 года, не включает в состав общей площади квартир необогреваемые и неосвещаемые помещения (балконы, лоджии). В договорах по отчуждению квартир в домах, спроектированных до 1 марта 2005 года, часто указана одна площадь квартиры, а в документе БТИ, соответственно, совсем другая. Эксперт для предотвращения данной проблемы рекомендует указывать в договоре жилую площадь квартиры без учета лоджий и балконов, а общую площадь – с учетом лоджий и балконов.
Артем Сидоров и Дмитрий Гришин обращают внимание на то, что зачастую у застройщика нет необходимого комплекта документов для оформления квартир в собственность, «а для оформления первой квартиры нужны около 20 различных документов». Бывает, что у застройщика не урегулированы отношения по инвестиционному контракту с администрацией, бывает, что он просто не хочет заниматься оформлением. Но есть и еще один вариант, на который указывают специалисты «Правовой защиты»: «Застройщик намерено не оформляет квартиры, планируя объявить себя банкротом с последующей реализацией квартир с торгов».
«После того как дом построен и принят государственной комиссией, необходимо перевести его на баланс обслуживающей организации, ДЕЗ или управляющей компании», – напоминает Андрей Скопцов. Очевидно, что когда переплетаются интересы многих участников, то обычно согласия достичь весьма непросто, плюс при этом возрастает число необходимых бумаг. ФЗ №214 (об участии в долевом строительстве) вообще-то сокращает до минимума перечень документов, необходимых для регистрации прав собственности дольщика. Увы, на практике лишь единицы застройщиков работают по этому закону, так что в данном случае он помочь почти не может.
Проблема возникает и в том случае, если ФРС отказывается принимать документы для государственной регистрации. Как разъясняет Игорь Мышко, в соответствии со ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним», отказ может быть вызван внешними недостатками представленных документов: не принимаются документы, «имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание». Кстати, заметим, что если у государственного регистратора есть какие-то сомнения или претензии к документам, то процедура государственной регистрации может быть приостановлена – на срок не более чем 1 месяц, пока все недоразумения не будут устранены. Процесс может быть остановлен и одной из сторон сделки, тогда регистрация приостанавливается на срок не более 3 месяцев.
Стоит сказать, что бывают и другие причины отказа в регистрации со стороны ФРС. Генеральный директор юридической компании «Бергер & Партнеры» Юлия Кондратенко указывает, что в Государственном реестре прав на недвижимое имущество может не оказаться сведений об уже построенном доме. «Это называется «не открыт почтовый адрес дома», – говорит Юлия Кондратенко, – а если дома в реестре нет, то и зарегистрироваться в нем не всегда возможно». Этим нужно будет заниматься отдельно.
Недружелюбное привидение, или Есть ли жизнь без регистрации
Если вы полностью оплатили квартиру и даже въехали в нее, это еще не значит, что она стала вашей собственностью. Однако юристы утверждают, что мириться с такой ситуацией не следует. Прежде всего необходимо обратиться в адвокатскую контору, а затем, с помощью профессионального юриста, идти в суд. Практический опыт свидетельствует: граждане уже научились в суде доказывать свои права.
Совсем недавно тема «Есть ли жизнь без регистрации?» была весьма популярной в средствах массовой информации. Писали о неразберихе, бюрократическом произволе, даже о драмах, причиной которых как раз и было отсутствие необходимого штампа. Однако сетованиями и возмущением все обычно и заканчивалось. Потому что никаких практических советов людям, оказавшимся в положении привидения, дать было нельзя: положительного опыта еще не накопили. Нельзя сказать, что сейчас ситуация совершенно изменилась. Но, по крайней мере, созданы прецеденты, которые вполне могут послужить примером.
Последствия для жизни
Каким образом мирному покупателю аукается волокита с регистрацией прав, наверное, не нужно и объяснять. Слишком многие сталкивались с такой проблемой, и если знают о ней не сами, то через родственников, знакомых, сослуживцев. Да, таких случаев, когда дом давно построен и принят государственной комиссией, но документы на него не получены и адрес не присвоен, предостаточно. И люди там живут, как говорит заместитель генерального директора АН «Статус» Андрей Скопцов, по сути, на птичьих правах, на основании договоров инвестирования или предварительных договоров купли/продажи. Это длится годами, и все это время дольщики не могут пользоваться поликлиникой, школой, детским садом, не могут получать пенсию по месту жительства, а также пособия. Кроме того, добавляют председатель коллегии адвокатов «Правовая защита» Артем Сидоров и юрист этой коллегии Дмитрий Гришин, если квартиру приобрел не москвич, а человек приезжий, то у него возникает еще одна сложность: устроиться на работу с иногородней регистрацией часто сложнее. И еще об одном неудобстве, уже финансового свойства, следует сказать. Довольно много квартир в новостройках приобретается с использованием ипотечного кредита. Так вот, ставки по кредитам, выдаваемым на покупку жилья в строящихся домах, до оформления прав собственности на 2-3% выше, чем на вторичном рынке. Разумеется, после оформления собственности проценты понижаются.
Эксперты единодушны: затягивание процесса передачи жилья в собственность, задержки с оформлением регистрации ударяют по карману фактического собственника. Потому что речь идет не просто о неких неудобствах, а о дополнительных расходах, без которых, увы, не обойтись. Бороться с такими ударами судьбы нелегко. Однако терпеть молча тоже не следует. В конце концов, опыт противостояния произволу бюрократов и застройщиков уже накоплен.
Что делать?
Прежде всего, отметим, что задержки с регистрацией могут быть вызваны как бюрократическими проволочками, так и намеренными действиями одной из сторон. По мнению председателя коллегии адвокатов «Правовая защита» Артема Сидорова, бывают случаи, когда застройщик сознательно не оформляет квартиры, поскольку собирается объявить себя банкротом. Сам соинвестор вряд ли может разгадать такое намерение, но если заблаговременно обратиться к юристу, то он вполне может предупредить банкрота-любителя о том, что хитрости его разгаданы.
Игорь Мышко, руководитель юридического департамента ГК «Промингруп», замечает, что «регистрация права собственности на квартиру часто становится причиной обыкновенного вымогательства со стороны компаний-застройщиков: они начинают требовать разного рода доплат». По мнению юриста, в указанных случаях необходимо действовать строго в соответствии с условиями договоров и при невозможности урегулирования разногласий обращаться за защитой интересов в суд.
Юлия Кондратенко, генеральный директор юридической компании «Бергер & Партнеры», подчеркивает, что уже накоплена достаточная судебная практика, причем успешная для истцов, в роли которых, как правило, выступают покупатели. «Процедура получения долгожданной регистрации заключалась при этом в следующем, – рассказывает Юлия Кондратенко, – сначала граждане признавали за собой в порядке искового производства право собственности на квартиру в доме-новостройке. При удовлетворении таких исков суд выносил решение в пользу граждан, которое и становилось правоустанавливающим документом на квартиру и подлежало государственной регистрации. В таких случаях право собственности возникало именно на основании решения суда, а не того договора, который гражданин подписал с застройщиком. При рассмотрении таких категорий дел суду необходимо было установить все обстоятельства дела, и очень часто решение выносилось в пользу истца».
Что касается последующей регистрации по месту жительства в таком доме, тут надо иметь в виду, что эта регистрация носит уведомительный характер. Следовательно, гражданам нужно обратиться в Федеральную миграционную службу соответствующего района с документами по квартире и паспортами, где и будет произведена регистрация. Однако, подчеркиваем, все это не означает, что до принятия судебного решения о праве собственности нужно сидеть и просто ждать.
Как отмечают Артем Сидоров и Дмитрий Гришин, в соответствии с «Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации…», утвержденными Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. №713 (с последующими изменениями и дополнениями), для регистрации по месту жительства (т. н. «постоянная регистрация») или месту пребывания (т. н. «временная регистрация») необходимо представить подтверждение наличия права собственности на квартиру. Поскольку до оформления права собственности соинвестор может представить только договор инвестирования (договор долевого участия в строительстве и т. п.), оснований для регистрации такого гражданина в квартире нет. Однако Федеральная миграционная служба, исходя из того, что проблема носит массовый характер, рекомендовала принимать у граждан документы на временную регистрацию.
Заметим, что временная регистрация многих проблем не решает, и для получения постоянной регистрации все равно придется ждать получения права собственности, но, согласитесь, это уже хотя бы что-то для жильцов, не имеющих вообще никакой регистрации.
Рекомендованный список документов, которые необходимо представить для временной регистрации таков, что большинство соинвесторов не смогут подать документы даже на временную регистрацию. Например, необходима справка из Федеральной регистрационной службы о принятии пакета документов на регистрацию права собственности на квартиру, а ФРС может отказаться принимать документы из-за того, что отсутствует их необходимый комплект. Представление акта сдачи-приемки квартиры также часто невозможно. Например, при вексельной схеме такой акт подписывается уже после оформления права собственности на квартиру. Кроме того, указания ФМС носят рекомендательный характер. Многие соинвесторы, получая отказ ФМС даже во временной регистрации, обжалуют его в суде, хотя практика неоднозначна и все зависит от обстоятельств, рассказывает председатель коллегии адвокатов «Правовая защита» Артем Сидоров.
Судитесь и не судимы будете
И эксперты, к которым мы обращались за консультациями, и «потерпевшие», с которыми мы познакомились в ходе подготовки данного материала, были единодушны: самый разумный способ решения проблем – судебное разбирательство. Специалисты «Правовой защиты» отмечают, что в их практике уже было несколько десятков подобных дел и, несмотря на то что рассмотрение дела длится 3-5 месяцев, шансы на успех высоки. Андрей Скопцов, заместитель генерального директора АН «Статус», приводит в качестве примера знаменитую историю с жильцами дома на Большом Коптевском проезде, которые после нескольких лет ожидания подали исковое заявление в суд о признании за ними прав собственности на проинвестированные ими квартиры и одержали убедительную победу.
Так что нам остается лишь сказать покупателю квартиры, не знающему, как оформить права собственности и зарегистрироваться: не говорите, что мы вас не предупреждали.
Источник: http://sob.ru/