По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), за последние два года средняя стоимость вторичного жилья в Екатеринбурге снизилась на 11,8%. Однако, как отмечают аналитики, падение цен в различных сегментах было неравномерным.  

Какие-то квартиры подешевели заметно больше среднего уровня, другие — меньше. В настоящее время на рынке продолжается масштабное перераспределение платежеспособного спроса. Оставшиеся в этом сегменте покупатели чаще всего выбирают качественное жилье в престижных районах. Остальные квартиры во многом оказались невостребованными.

За последние два года вторичное жилье в центре Екатеринбурга подешевело на 3%, в первом ценовом поясе — на 10,4%. Для сравнения, в третьем и четвертом поясе снижение составило 13-14%. Аналитики отмечают интересную тенденцию: чем дальше от центра города, тем глубже падение цен на вторичную недвижимость.

Важно учитывать, что стоимость реальных сделок купли-продажи обычно на 5-25% ниже уровня первоначального предложения. В отдаленных районах города размер скидки, как правило, заметно больше, чем в центре или в первом поясе.

Начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков подтвердил, что проблема низкой востребованности квартир в третьем и четвертом поясе действительно существует.

«В первую очередь это связано с теми диспропорциями, которые существуют на рынке жилья Екатеринбурга. Сейчас объем предложения стал очень большим. В городе продается огромное число самых разных квартир. В этих условиях начинают проявляться некоторые факторы, в частности, уровень загрязненности окружающей среды, близость к центру и многие другие. У отдаленных районов нет серьезных преимуществ, которые бы помогли им привлечь покупателей. Единственный инструмент повысить привлекательность таких территорий — заметно снизить цены. В противном случае люди просто будут покупать квартиры в других районах», — полагает Михаил Хорьков.

Отметим, что к третьему ценовому поясу Уральская палата недвижимости относит микрорайоны Елизавет, Компрессорный, Лечебный, Старая Сортировка, Совхоз, УНЦ, Химмаш, Чермет. Четвертый пояс — это Кольцово, Птицефабрика, Семь Ключей, Верхнемакарово, Горный щит, Изоплит, Исток, Калиновский, Медный, Нижне-Исетский, Палкино, Рудный, Садовый, Северку, Семь ключей, Чусовское озеро, Шабровский, Шарташ и Шувакиш.

Представитель агентства «Недвижимость-К» Михаил Чемякин считает, что масштабное перераспределение спроса на рынке вторичного жилья связано с резким сокращением числа покупателей.

«Общее количество сделок в Екатеринбурге за последние годы сократилось на 40-50%. У покупателей появился очень широкий выбор практически в любом сегменте. Поэтому нет ничего удивительного в том, что они в итоге хотят приобрести качественное жилье в более-менее хорошем районе. Зачем покупать квартиру в Кольцово, когда можно немного доплатить и переехать на ЖБИ или в Академический. Когда выбор квартир был ограничен, в приобретении жилья в отдаленных районах еще была какая-то логика. Сейчас это целесообразно только при очень большой скидке. Далеко не все продавцы готовы ее предоставить», — уверен Михаил Чемякин.

По словам аналитиков, аналогичные проблемы с продажами испытывают продавцы старого жилого фонда в Екатеринбурге. По данным УПН, с февраля 2015 года стоимость одного квадратного метра в «брежневках» упала на 17,2%, «хрущевках» — на 17%. В то же время квартиры в домах современной постройки за аналогичный период времени подешевели всего на 10,7%.

В условиях большого выбора покупатели делают выбор в пользу качественного жилья. Поэтому продавцы «брежневок» и «хрущевок» вынуждены снижать цены заметно глубже, чем собственники современных квартир. Если они на это не готовы, то не могут долгое время реализовать свой актив.

Как отмечают эксперты, самым невостребованным жильем на вторичном рынке Екатеринбурга сейчас являются старые дома в отдаленных районах города. Они имеют сразу два конкурентных недостатка: большой возраст и не самое удачное местоположение. В свою очередь, новые дома, которые расположены в престижных районах, по-прежнему остаются востребованными. Именно они концентрируют львиную долю оставшегося на рынке платежеспособного спроса.

Источник

Свердловчане стали меньше строить

В январе-декабре 2016 года в Свердловской области ввели в эксплуатацию 2 млн 108 тыс. кв. м. жилья, что на 14,9% ниже уровня аналогичного периода предыдущего года. Основное снижение произошло за счет индивидуального жилищного строительства (минус 27,5%). Как отмечают аналитики, свердловчане стали массово отказываться от возведения жилых построек. Сегмент многоквартирного жилья оказался в более выгодном положении.

Независимый финансовый аналитик Григорий Вахитов заявил, что экономический кризис в первую очередь ударил по средним слоям населения. Именно они, как правило, осуществляют индивидуальное строительство.

«Понятно, что сокращение объемов ИЖС произошло не сразу после ухудшения макроэкономической ситуации. К примеру, вы заложили фундамент летом 2014 года. Чаще всего именно в это время года строят индивидуальное жилье. Зимой 2014-2015 года грянул кризис. Если у вас остались какие-то накопления, то появится возможность летом 2015 года построить стены. Однако в 2016 году ваши финансовые запасы оказались исчерпаны. Поэтому вы «замораживаете» строительство, и летом 2016 года уже не можете построить крышу. Вот вам весь процесс. Условно говоря, те люди, которые начали стройку в 2014 году и хотели ее закончить за 2-3 года, были вынуждены отказаться от своих планов», — полагает Григорий Вахитов.

По его словам, в сегменте многоквартирного жилья абсолютно другая ситуация. Купить квартиру в многоэтажном доме намного проще, чем самостоятельно построить дом.

«Сейчас многие застройщики предлагают квартиры-студии площадью 20 кв. м. Это немного другая категория жилья. Малогабаритные квартиры могут себе позволить даже далеко не самые богатые слои населения. Потому что платежи по ипотеке за такую квартиру будут не самыми большими. Хотя для многих и они стали неподъемными», — пояснил эксперт.

Исполнительный директор Союза предприятий стройиндустрии в Свердловской области Юрий Чумерин сообщил, что в настоящее время государство практически не помогает малоэтажному строительству. Это проблема не только Среднего Урала, но и всех остальных российских регионов.

«Мы все время говорим о проблемах многоэтажного строительства. Однако малоэтажка — это тоже очень важный сегмент. До кризиса он достаточно активно развивался. Сейчас мы видим, что накопилось очень много проблем. В частности, есть серьезные трудности с привлечением денежных средств населения. На мой взгляд, необходимо развивать накопительно-ипотечную систему. Еще одна проблема — некачественное строительство. Многие люди не хотят приглашать подрядчиков именно по этой причине. Кроме того, у нас в регионе роздано очень много бесплатных земель многодетным семьям через МУГИСО — около 8 тыс. участков. Еще 17 тыс. находятся на стадии утверждения. Однако пока не разработаны механизмы обеспечения их сетями, дорогами. Между тем это огромная ниша потенциальных строителей ИЖС», — рассказал Юрий Чумерин.

Начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков заявил, что сегмент индивидуального строительства в Екатеринбурге и его окрестностях является чрезвычайно нестабильным.

«Если просмотреть динамику ввода жилья в этом сегменте за последние десять лет, то можно сделать вывод, что показатели очень сильно скачут от года к году. Я бы не стал здесь искать какую-то локальную закономерность. Хотя, безусловно, общая экономическая ситуация не способствует улучшению ситуации в этом сегменте», — сообщил Михаил Хорьков.

По мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, одной из основных причин относительно высоких объемов строительства многоквартирного жилья является господдержка отрасли. У простых людей нет денег для возведения собственных домов, а застройщики по-прежнему строят много — несмотря на все сложности, это пока выгодно. В том числе из-за серьезной поддержки со стороны государства.

Как отмечают эксперты, население быстрее реагирует на изменения конъюнктуры рынка, чем девелоперы. Свердловчанам намного проще «заморозить» строительство своего дома. Это одна из главных причин большого разрыва между динамикой сдачи многоквартирников и ИЖС в 2016 году. Уже в 2017 году ситуация должна выровняться: свердловские застройщики постепенно заканчивают или «замораживают» многоквартирные проекты, запущенные в докризисное время. Соответственно, можно ожидать стремительного снижения темпов ввода жилья в этом сегменте.