Рынок долевого строительства является одним из крупнейших в России. Его ежегодный оборот составляет до триллиона рублей. Однако государство не желает выделять средства в коммунальную и социальную инфраструктуры, перекладывая эти задачи на плечи застройщиков и, соответственно, дольщиков. Кроме того, руководство страны нацелено на борьбу исключительно со следствиями недостроев (и то слишком не эффективно), но не с их причинами.
По статистике Минрегионразвития число обманутых покупателей недвижимости на первичном рынке жилья в настоящее время перевалило за 90 тысяч, сами же обманутые дольщики утверждают, что их как минимум в десять раз больше. и с каждым годом данная цифра увеличивается. Кому это выгодно?
Схемы заработка
Зачастую, после того как застройщики замораживают строительство, на помощь пострадавшим приходит государство, выделяющее деньги на достройку дома. В Нижегородской области, к примеру, принят закон о поддержке дольщиков. Но почти всегда выделенные средства не идут по целевому назначению, часть из них оседает в карманах чиновников. К примеру, арестован бывший руководитель ГУП «Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов» правительства Москвы Андрей Барканов по подозрению в хищении 1,5 млрд. рублей, выделенных на достройку домов в Южном Тушино.
Кроме того, известны случаи, когда застройщики изначально планируют подобные схемы проблемного строительства. То есть сначала они присваивают деньги дольщиков, а потом еще и разворовывают вместе с чиновниками средства, выделенные государством на достройку. Например, подозрительное взаимодействие по торможению строительства ЖК«Московские окна» заказчика – Минобороны и застройщика привело к тому, что дом до сих пор не построен, а обманутые покупатели отправляют многочисленные письма, передаваемые чиновниками в то же самое министерство, на которое, собственно, и написаны жалобы.
Известны случаи, когда, при остановленном строительстве, дольщиков убеждали в том, что дом не будет завершен, вынуждая их в спешке и страхе продавать свои квартиры по бросовым ценам. Разумеется, покупателями являлись соучастники данной схемы искусственно замороженного объекта.
Чем выгодны недострои
В долевом строительстве госслужащие чаще всего зарабатывают обычными взятками. Причем при недострое у них есть возможность получить откат дважды: при оформлении документов и от первого застройщика, и от второго, привлеченного вместо первого, обанкротившегося.
Кроме того, у чиновников появляется возможность влиять на строительный рынок, всего лишь задерживая выдачу нужных бумаг нежелательному застройщику, т.е. банальным бездействием – и проценты по кредиту сделают проект нерентабельным, как произошло, например, с СФК «Реутово» в г. Балашиха Московской области.
Есть и иная сторона «положительной» статистики своей работы: передав строительство проблемного дома новой компании, чиновник разрешает серьезную социальную проблему. И никого уже не волнует, что он же, возможно, и создал осложнения и застройщику, и дольщикам, в первую очередь.
Бюджет имеет свою выгоду: отдавшие последнее, люди в случае необходимости доплат, как правило, вынуждены брать ипотечные кредиты, которые финансируются государством. К примеру, в Перми в прошлом году за счет бюджетных средств кредитовали обманутых дольщиков на льготных условиях. Кроме того, второй круг денежного обращения по одной и той же сделке – это дополнительное налогообложение.
Как решить проблему
Сразу отмечу, что обычные граждане, не являющиеся профессионалами строительного рынка, вряд ли смогут адекватно разобраться в запутанных схемах приобретении первички. Им можно только посоветовать не экономить на юридических и риэлтерских услугах, раз уж собрались выгадать на рисковых сделках с жильем. Следовательно, речь скорее о том, как решить проблему на уровне государства.
В первую очередь, необходимо запретить участие физических лиц в долевом строительстве, как это сделано, например, в Великобритании. По сути, дольщики – это потребители. Однако
законодательство и органы власти, зачастую, приравнивают их к инвесторам, т.е. профессиональным участникам данного рынка. Поэтому и отношение к их бедам соответствующее.
Безусловно, следует ввести обязательный минимальный уставный капитал застройщиков на уровне требований, предъявляемых к банкам или страховщикам. Ведь если компания будет платежеспособна, то конфликтов с дольщиками не возникнет в принципе.
Кроме того, другая основная проблема, в результате которой возникают недострои – это нецелевое расходование средств застройщиком. Так почему бы не создать систему финансирования строительства через специальные счета в банках, откуда деньги будут переводиться исключительно на обозначенные договором цели? К слову сказать, идея не нова и успешно используется во многих странах, например, в США.
Однако ввести подобные нововведения весьма сложно: ведь на сегодняшний день слишком многие получают выгоду от ситуации с недостроями. В убытке остаются лишь простые граждане.
Автор : Олег Сухов, специально для «Сила в Движении».