Обманутые дольщики ни куда не денутся, а цены на новостройки точно подрастут, считает замруководителя IRN.RU.
Закон, требующий страхования договоров участия в долевом строительстве, принят, бюрократическая машина создания некоммерческой организации «Общество взаимного страхования» (ОВС) запущена. Теперь осталось дождаться 1 января 2014 г., когда все это должно начать работать, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости». Тогда и будет видно, станут ли декларированные гарантии безопасности приобретения новостроек реализованными на практике.
На фоне объяснений преимуществ использования схемы взаимного страхования застройщиков , ее истории и слабых сторон , можно пропустить одно важное заявление министра правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александра Когана на круглом столе, посвященном созданию ОВС на прошлой неделе.
«Если же гражданин подпишет не договор долевого участия в строительстве, единственно возможный по действующему законодательству, а какой-то иной, предложенный ему застройщиком, то это его риски», – заявил он.
Стоит расшифровать. Это означает, что правительство снимает с себя все обязательства перед гражданами, приобретающими жилье не в соответствии с 214-ФЗ с дополнительными обременениями в виде страхования (в ОВС или двумя другими способами .
То есть власти получают индульгенцию на то, что не будут внимательно контролировать строительные процессы на подведомственной территории. А зачем отслеживать? Если квартира приобретена по 214-ФЗ, но покупатель ее не получил, то компенсировать потери ему должно ОВС без всякого участия властей, бюджетных средств и т.д. А если сделка совершена не по 214-ФЗ, «то это его риски».
Участники рынка уже много говорили о том, что в результате добросовестные застройщики фактически будут вынуждены отчислять средства в фонд достройки проектов, затеянных либо нечистоплотными, либо непрофессиональными, неудачливыми девелоперами. А много ли денег нужно?
Цена вопроса…
Участникам ОВС придется платить три варианта взносов: вступительный, дополнительный и собственно страховой. Размеры их пока официально не озвучиваются, более того, Александр Коган во всеуслышание заявил, что не хочет говорить даже о приблизительных показателях в присутствии прессы.
Вступительный и дополнительные взносы в основном должны идти на финансирование самой деятельности ОВС. Кроме того, часть денег должна пойти на создание гарантийного и компенсационного фондов. (Последний предназначен для возможного покрытия убытков от самой коммерческой деятельности ОВС.) Не вдаваясь в подробности о распределении средств между ними, можно обозначить эти взносы как не очень большие текущие расходы.
Главный вопрос – стоимость самого страхования.
Источники, знакомые с процессом создания ОВС, дают понять, что сами страховые взносы (на покрытие рисков) должны колебаться в районе 3% от цены квартиры. Откуда взялся этот показатель? Оказывается, просто из статистики. Стоит заметить — из официальной статистики, которая как минимум на порядок меньше реальной.
В России общий объем заключенных договоров долевого участия составляет примерно 1,3 трлн руб. А объем невыполненных обязательств по ним – примерно 40 – 41 млрд руб. Это и есть искомые 3%. Также подчеркнём — официальные три процента. Заметим , что количество заключённых договоров долевого участия составляет не более 25 -30 % от общего числа заключённых договоров.
Для сравнения: при обращении в коммерческую страховую компанию страховая премия вряд ли опустится ниже 20-25%, а на самом раннем этапе строительства (когда это и будет нужно для регистрации ДДУ) может превысить и 50% от стоимости. Для нормальных страховщиков застройка – это настолько непрозрачный бизнес, что подобное страхование расценивается как крайне рискованное. Соответственно, и премия высока.
Впрочем, расчет премии регионального (Московского региона ) общества взаимного страхования исходя из статистики России в целом также непонятен, считают в агенстве . В Московском регионе невыполненные обязательства застройщиков составляют 28 млрд руб. – почти ¾ от показателя всей России. Соответствующее и количество обманутых дольщиков.
…и дифференциация цены
Напрашивается вопрос: а почему стабильные застройщики, не имеющие нарушений, полностью и в срок выполняющие свои обязательства, должны отчислять в ОВС столько же, сколько и действующие «на грани фола». Есть в этом нечто, что заставляет ощущать несправедливость закона.
По мнению Александра Когана, дифференциация размера страховых взносов возможна. Например, с помощью составления рейтингов застройщиков. Правительство Московской области уже опубликовало перечень проблемных застройщиков, с которыми гражданам не рекомендуется заключать инвестиционные договоры. По словам Когана, возможна и более «тонкая» дифференциация работы компаний. Тогда получившие оценки «отлично», «хорошо», «удовлетворительно» и «неудовлетворительно» смогут платить разные проценты: доказавшие свою добросовестность — меньше, проштрафившиеся – больше.
Правда, существует огромная коррупционная опасность введения подобных официальных рейтингов. Когда на кону будут стоять отчисления в десятки тысяч долларов против десятков миллионов, не все поверят в точность заключений рейтинговых фирм. Пусть даже выводы о финансовой устойчивости застройщика подтвердит Ernst&Young, о верности градостроительного планирования – Институт Адама Смита, а справку о моральной устойчивости руководства компании выдаст Ватикан.
Дополнительные нюансы
Если посмотреть пристальнее на процедуру самого страхования в ОВС, то для застройщика существует две возможности. Он может застраховать с самого начала весь объект (то есть все квартиры в строящемся доме) – тогда вроде все хорошо. Но представим, какую сумму должен выложить на это застройщик, не продав еще ни одной квартиры? Если основываться на показателе в 3%, то в многоэтажном 300-квартирном доме это составит стоимость 9-10 квартир. Немало.
Второй вариант – страховать каждую квартиру отдельно, по мере продаж и регистрации договоров ДДУ. Тогда возникает проблема: допустим, застройщик продает 50% квартир, затем объявляет себя банкротом. За счет ОВС придется либо выплатить компенсацию покупателям, либо кому-то достроить дом. Для компенсации – неизвестно, хватит ли денег. Для достройки – непонятно, кто за это возьмется.
Но это когда речь идет об одном многоквартирном доме. А если банкротство настигнет застройщика с годовым оборотом 30 – 40 млрд руб., что тогда? Ни одно ОВС не спасет.
Даже если исключить подобные страшные сценарии, понятно, что расходы на страхование интересов дольщиков все равно будут отнесены на их счет. То есть заложены в цену квадратного метра. Но не стоит думать, что дело ограничится ростом цен в 3%.
К размеру страхового взноса в сумму расходов застройщику придется присовокупить еще множество расходов. Начиная со вступительного и дополнительных взносов, о которых уже говорилось. Но этим дело не ограничится. Нужно будет нанять специалистов, которые будут не только следить за размерами взносов и всей процедурой страхования ответственности, но и писать огромное количество дополнительных отчетов всем контролирующим органам – ФАС, ФСФР, Минфин (поскольку речь идет о страховании) и т.д. Кстати, любое опоздание с подобным отчетом является административным нарушением, наличие которого автоматически может понизить присвоенный компании рейтинг (и соответственно, повысить размер страхового взноса).
Можно считать подобную практику благой, поскольку она ведет к созданию новых рабочих мест. Но стоит все-таки задаться вопросом: насколько эти рабочие места поспособствуют увеличению ВВП? Или они просто станут дополнительной обузой для бизнеса?