По закону, покупателям «виртуальных» апартаментов, ничего не «светит»

jUUXGjkDsjIОбманутые дольщики не смогут получить апартаменты после банкротства застройщика. Так решил Верховный суд

На самом деле гарантии, которые предоставляют застройщики участникам долевого строительства не существует. Застройщик может просчитать свои внутренние риски, но просчитать риски внешнего воздействия, наступление которых от него не зависит, практически не возможно:
Это – кризис  и  удорожание материалов; — резкое падение платежеспособности населения, — неожиданное изменение законодательных норм и требований при ведении строительства; — стихийные бедствия и противоправные действия третьих лиц; — строительно-монтажные риски  и  ошибки проектирования;
— банкротство генподрядчика; — прекращение кредитного финансирования и другие факторы риска, коим для предпринимателя, ведущего свой бизнес в РФ, нет конца.wsr7IXN5SsM

Все эти факторы не зависят от самого застройщика, но они также могут привести и к переносу сроков сдачи объекта (на короткий или  длительный срок), и, чаще всего, ведут к банкротству строительной компании. Очевидно, что гарантировано, то есть на 100% быть уверенным в том, что ВСЕ факторы – зависящие и не зависящие от застройщика, с которым  дольщик заключает договор (ДДУ или др.) – сложатся положительно, нельзя. Это все равно, что полагаться на «авось» или «играть в рулетку»… хорошо, если повезет. О каких реальных гарантиях, получения дольщиком обещанного им жилья, может идти речь в нашей непрерывно меняющейся действительности?Для большинства из нас покупка квартиры — важнейший шаг. Прежде, чем совершить его, нужно сто раз отмерить, трезво оценить свои возможности, реалии этого рынка. Закон не гарантирует дольщикам получение квартиры. Это абсурд, никто не спорит, но в этом абсурде мы с вами живем! Печальный опыт незавершенных строек и сотен тысяч соинвесторов, пострадавших от этого абсурда, устроенного нам государством, показал, что закон людей не защищает. Так что пока факт остается фактом. Можно и нужно негодовать, требовать усовершенствовать систему. Но игнорировать, не принимать во внимание и в существующих условиях вступать в такие операции — глупо, безответственно, а главное — опасно для самого себя.SBp9e-DDWYk

Еще раз повторим: государство, принявшее для защиты дольщиков закон 214-ФЗ, тоже не дает никаких реальных гарантий. Сам по себе договор долевого участия не гарантирует его приобретателю, что дом будет достроен в полном объеме и в срок. По сути, участник долевого строительства, приобретает за реальные деньги обещания будущей квартиры, при этом гарантии государства являются фикцией, ведь оно дало юридические гарантии инвестиций при полном отсутствии экономических гарантий, создав ложное ощущение безопасности для массового инвестора, не обладающего квалификацией и даже минимальной экономической культурой. Сфера долевого строительства и до, и после вступления в силу 214-ФЗ напоминает лотерею, где результат определяется удачей. Если компании-застройщику выгодно довести строительство объекта до сдачи, (ему не помешают получить запланированную прибыль, существующие факторы риска), значит гражданам, вложившим свои деньги, повезло. А если нет… По существу, дольщик никогда не имел влияния на застройщика и фактически может лишь беспомощно наблюдать за срывом сроков сдачи, но этим фактором риска как оказалось, государство совершенно не озаботилось. В-ДОЛЕВКЕ-ВСЕГДА-ВЫИГРЫВАЕТ-ТОЛЬКО-ГОСУДАРСТВО-1

Существует еще одна, весьма распространенная на рынке долевого строительства схема, по которой государство разрешает продавать застройщику, обещания будущих квартир. ЖСК – реализация «виртуальных» квартир через жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы – схема законная, но, кроме рисков при заключении ДДУ, имеет для покупателя несуществующей жилплощади, свои риски.

Права и обязанности пайщика и кооператива закрепляются в договорах, заключенными между ними на приобретение паев. При этом пайщики напрямую не связаны договором с застройщиком, между ними появляется посредник –ЖСК. Поскольку кооператив и застройщик могут быть разными юридическими лицами, в свою очередь, связанными только условиями инвестиционного контракта. При этом, на начальном этапе строительства, кооператив организует застройщик, из людей работающих на него и полностью от него зависимых, а потому, представляющих интересы самого бенефициара. Приобретая недвижимость с помощью такой схемы, покупатель может выиграть в цене за счет коллективной покупки, но при этом он сильно рискует. К рискам договора ДДУ по 214-ФЗ, добавляются риски присущие ЖСК по 215-ФЗ.

  • Застройщик, получая денежные средства от ЖСК, в отличие, от застройщиков, привлекающих денежные средства дольщиков, не обязан иметь разрешение на строительство и оформленные права собственности или долгосрочной аренды на земельный участок, а также публиковать проектную декларацию.
  • Члены ЖСК солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива. Поэтому, если дом не будет достроен, из-за недостаточного финансирования, претензии покупатель сможет предъявить только ЖСК. А значит, ему самому, как члену ЖСК, придется дополнительно профинансировать строительство.
  • Заключенный договор с ЖСК не проходит обязательную государственную регистрацию, соответственно покупка строящегося жилья через ЖСК не страхует дольщика от двойных продаж.

Застройщикам эти схемы могут быть интересны, поскольку они позволяют привлекать денежные средства еще до начала строительных работ, свободно их использовать, увеличить сроки реализации проекта, снизить стоимость жилья, чем повысить конкурентоспособность объекта. Кстати, застройщиков, которые реализуют будущие квартиры с помощью договоров с  ЖСК, законодательные нововведения не коснутся, ведь регистрировать предварительные договоры или соглашения о вступлении в ЖСК, сегодня законодательство не требует… «Долёвка» была, есть и будет, к сожалению, оставаться рискованным товаром, ведь 214 и 215 ФЗ никто не отменил.

Не нужно быть экспертом, юристом, риелтором, чтобы разобраться, что происходило и продолжает происходить последние 10-15 лет на рынке долевого строительства. Об этом не первый год пишут в СМИ и соцсетях. Постоянно предупреждают о высоких рисках, которые только увеличиваются год от года по мере развития кризиса в экономике, в случае вложения в долевую недвижимость. Вся информация открыта и лежит на поверхности. Уже одно это должно, казалось бы, заставить задуматься тех, кто ввязывается в историю с «долёвкой», поверив очередному мифу, который запустила государственная пропаганда, про то, что долевки больше нет. Государству, которое погрузило нас всех в абсурд долевого строительства, не имеющего никаких реальных гарантий и принявшего законы, которые не защищают покупателя.
Но — нет. Примеры других ничему не учат.

0Hh8T1eMpGg

С покупателями «виртуальных» апартаментов все еще печальней. Покупатели апартаментов могут требовать от застройщика только денежного или залогового исполнения обязательств, если компанию  уже признали банкротом. К такому выводу пришла судебная коллегия Верховного суда,  рассмотрев гражданское дело по иску покупательницы апартаментов Марины Ильичевой.

Верховный Суд Российской Федерации «разгромил» юридическую схему в защиту дольщиков-приобретаталей нежилых помещений, в том числе апартаментов, в банкротствах застройщиков: признать право собственности на долю в недострое в суде общей юрисдикции, а потом «предъявиться» в реестр кредиторов, хотя и с денежным эквивалентом своего права, но без отказа от исполнения ДДУ и с требованием о передаче помещения (Определение ВС РФ от 14 февраля 2019 г. № 308-ЭС18-15980, Определение ВС РФ от 19 февраля 2019 г. № 4-КГ18-92). ВС РФ указал, что после введения банкротной процедуры в отношении застройщика предъявлять такие требования можно только в арбитражный суд, который должен трансформировать его в денежное и залоговое с потерей любых надежд на получение своего апартамента от застройщика (в отличие от жилых помещений).

При этом ВС РФ специально подчеркнул следующее:

  • дольщик, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения);
  • именно поэтому статус дольщика «с нежилыми помещениями» фактически совпадает со статусом дольщиков, отказавшихся от договора;
  • и потому он имеет только одно право – заявить денежное требование;
  • следовательно, денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус, причем независимо от того, заявлял ли он по своей инициативе соответствующее требование или нет (если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте). Нет никаких законных оснований полагать, что залоговое обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется только в отношении жилых помещений;
  • если «банкротный» дом введен в эксплуатацию, то – поскольку нежилое помещение не может быть передано покупателю в натуре, – оно включается в конкурсную массу, и застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на него. В таком случае право залога дольщика трансформируется далее, а именно: его требования становятся обеспеченными залогом не всех помещений в доме, а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве (как единоличного залогодержателя, если только на данное помещение не установлены другие залоги третьих лиц).

По вопросу о том, в какой суд дольщику следует обращаться с требованием о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде конкретного нежилого помещения (доли в праве собственности на весь недострой), ВС РФ указал следующее:

  • согласно абз. 7 п. 1 ст. 126 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве)  с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства;
  • при этом согласно п. 1 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г., в случае, если исковые требования о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства в силу Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» предъявлены до вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, основания для отказа в принятии искового заявления или прекращения производства по делу отсутствуют, спор должен быть разрешён в порядке гражданского судопроизводства судом общей юрисдикции;
  • поэтому, если подобное требование предъявляется дольщиком в суд после вынесения арбитражным судом решения о признании застройщика несостоятельным, то спор подлежит разрешению арбитражными судами, причем независимо от того, в каком порядке и по какой процедуре проводится банкротство застройщика (в порядке параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве или в общем порядке);
  • поскольку надлежащим способом защиты права лица на нежилое помещение в незавершённом объекте по договору долевого участия является понуждение к исполнению обязательства в натуре (об обязании передать нежилые помещения), такое требование рассматривается по правилам ст. 308.3,ст. 398, п. 2 ст. 463, п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса с учётом особенностей, установленных законодательством о банкротстве;
  • ну а в ситуации, когда подобное требование носит реестровый характер, оно по смыслу разъяснений п. 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2012 г. № 35 подлежит трансформации в денежное (абзац 7 п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве).

Напомним.Мособластной горсуд и апелляционная инстанция встали на сторону истца. Дело затребовал Верховный суд, который отменил решения предыдущих инстанций и закрыл производство по делу. ВС принял решение, рассмотрев дело по иску Марины Ильичевой. Дольщица приобрела апартаменты в жилом комплексе RastorguevoVillage в Московской области. После того, как в отношении застройщика в рамках банкротной процедуры было введено конкурсное производство, покупательница через суд потребовала передать помещение. Ранее в случае банкротства застройщика покупатели апартаментов, которые по закону являются нежилыми помещениями, добивались в судах общей юрисдикции признания права собственности, а затем вступали в реестр требований кредиторов. Такая тактика давала им надежду получить в будущем купленный юнит.

Это не первый случай, где суд отказал дольщикам купившим «виртуальную» нежилую недвижимость. 30  января 2019 года  вынесено решение, которое  отклонило жалобы дольщиков. Люди остались и без денег, и без жилья, и без надежды. Для 490 дольщиков ЖК «Царицыно», купивших квартиры в 35 корпусе, это решение суда означает полную утрату надежды когда-либо получить своё жилье, — говорит член инициативной группы ЖК Елена Годлевская. — Для нас шок, что из шести тысяч пострадавших дольщиков 500 человек суд счёл покупателями «офисов с санузлом». Заодно «дорожная карта» Правительства Москвы, в которой первоначально была предусмотрена корректировка проектной документации (перевод корпуса в жилой фонд) и достраивание, — признана не имеющей юридической силы. Это значит, что 35-й корпус, построенной на денежные средства дольщиков, будет продан с торгов. Вот так легко и просто люди делаются бездомными. Одним решением на все четыре стороны

4Cli_STiDvI

В перечень достраиваемых объектов 35-й корпус ЖК не вошел. Дело в том, что его дольщики заключили ДДУ на строительство административно-делового комплекса. Помещения в нем продавались как апартаменты, которые, как говорит господин Синицын, презентовались застройщиком в качестве квартир. По его данным, всего планировалось построить около 5 тыс. апартаментов, из которых физические лица выкупили лишь десятую часть. Оставшаяся недвижимость на балансе юридических лиц, многие из которых связаны с МХК. Как утверждают в Москомстройинвесте, передача 35-го корпуса «Мосотделстрою №1» невозможна: по закону компания может завершить лишь жилые объекты. Административное здание вместе с другим имуществом МХК теперь должны выставить на торги. Даниил Синицын говорит, что сейчас строительная готовность 35-го корпуса составляет 12% (всего могло быть построено 131,6 тыс. кв. м).

Этот формат не относится к жилой недвижимости со всеми вытекающими отсюда последствиями. В частности, по апартаментам нет никакой нормативно-правовой базы. По сути, это гостиница, которую человек снимает на длительный срок и живет ровно до того момента, когда у него появятся средства на приобретение жилого помещения. Апартаменты строятся по совсем другим критериям. Многие люди этого не понимают. Апартаменты — это «пена» строительного рынка. На растущем рынке ее еще можно было продавать. Однако когда начался кризис, она моментально испарилась. Здесь продажи упали заметно сильнее, чем в сегменте обычного жилья. На наш взгляд, апартаменты бюджетного класса как продукт в ближайшие годы обречены.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *