TRADE IN: Старое на новое

Статистика показывает, что сейчас не так уж и много людей приобретает свои квартиры «с нуля»: большинство нынешних покупателей недвижимости – это те, кто улучшает свои жилищные условия. Благодаря этому обстоятельству trade!in, то есть зачет старого жилья в счет нового, становится все более востребованным. Однако эта технология расчетов между покупателем недвижимости и ее продавцом настолько же противоречива, насколько и актуальна.

Trade in в идеальном виде выглядит так: господин N меняет свою старую квартиру на новую, доплатив продавцу последней некоторую сумму. Вроде бы все гладко. За исключением того, что «вторичка» господина N при зачете, как правило, оценивается процентов на 10 — 30% дешевле рыночной цены – чтобы снизить риски. Формально никакого грабежа и надувательства по отношению к N в этом случае не происходит. Точно так же поступает, например, банк, готовясь дать кредит тому или иному застройщику и оценивая его 300 миллионное имущество всего в 150 миллионов долларов. Что поделать, риск – благородное дело, особенно когда он сведен к минимуму. Может быть, предложить свою квартиру банку – в качестве первоначального взноса? На сегодняшний день банк может предоставить вам кредит на новую квартиру под залог старой, но это скорее исключение, чем правило.

Самый простой способ обменять «вторичку» на «жилье» в новостройке – продать свою старую квартиру, а вырученные деньги вложить в покупку новой. Риэлтеры могут выстроить так называемую «цепочку», подыскивая для своего клиента одновременно и покупателя на старую квартиру, и продавца на новую.
В этом случае производится оценка рыночной стоимости имеющейся квартиры. На нее находится покупатель, а вырученные от продажи квартиры средства переводятся в счет договора инвестирования строительства нового дома. Юридически эти действия оформляются договором инвестирования строительства с отсрочкой платежа на 2 — 3 месяца и договором поручения на продажу имеющейся квартиры с перечислением денежных средств в счет договора инвестирования.

Заметьте, ни о какой квартире речи нет. Квартиры, как таковой, не существует. И появится она в будущем, или стройка зависнет — сказать наверняка, не может никто. Это необходимо понимать четко. Вы, на самом деле, покупаете не квартиру, а меняете свою, реально существующую недвижимость на инвестирование (или другими словами участие), в бизнесе застройщика. А бизнес, как вы понимаете — дело рискованное. К тому же в этом случае, покупателя обманывают с самого начала. Вас уверяют, что происходит покупка квартиры, а не то что есть по факту. Мало того: вашу старую квартиру оценивают существенно ниже реально существующей рыночной цены. Помимо того, что вы меняете жилые квадраты на «воздушные», вы еще и теряете в их реальной стоимости. Вполне очевидно, что при таких, изначально проигрышных условиях, всегда крайними остаются простые участники строительства. И это независимо от того, насколько удачно складывается бизнес вашего «компаньона»-застройщика.

«Может быть, предложить свою квартиру банку в качестве первоначального взноса? На сегодняшний день банк может предоставить вам кредит на новую квартиру под залог старой, но это скорее исключение, чем правило.»

Но… Продать имеющуюся квартиру, пока в ней кто-то живет, достаточно сложно. Более того, до по следнего времени институт регистрации по месту жительства существенно усложнял проведение такого рода сделок: перед продажей квартиры было необходимо выписываться из нее и искать место, где можно было бы временно прописаться.

Соответственно, старое жилье продавали после завершения строительства нового дома, но и тут владельца квартиры ждал камень преткновения: переехать и прописаться в новую квартиру можно было только после оформления в собственность новостройки, то есть не раньше, чем через несколько месяцев после сдачи дома Госкомиссии. Теперь, с новым жилищным законодательством, отменившим регистрацию по месту жительства, этот вопрос можно считать решенным. Одной помехой для trade-in стало меньше.

Возникает некоторое неудобство в том случае, если срок, разделяющий время продажи старой квартиры и переезд на новую, оказывается велик – несколько недель, а то и месяцев. Но эта проблема тоже вполне решаема: несколько месяцев можно пожить и на съемной квартире. Это – аргумент «за»; аргумент «против» заключается в следующем.
В жизни все обстоит не так гладко, как на бумаге. «Вторичка» не просто меняется на «первичку» – стоимость старого жилья является лишь одной из составляющих, а вторая составляющая – это доплата, то есть, как правило, банковский кредит. Так что оплачивать аренду квартиры, расплачиваться за кредит и готовить средства на отделку нового жилища выходит весьма накладно.
Как видите, в системе зачетов старого жилья в счет нового для вас больше минусов, чем каких-нибудь существенных плюсов.

Ирина Советова, «Волго-Окский проект»
Для застройщика trade-in, то есть зачет имеющегося у дольщика жилья в счет нового, существенно облегчает расселение старого фонда. В этом случае нам не приходится покупать квартиры для расселяемых граждан — они просто выбирают себе подходящий вариант из ресурсов trade-in. Такой способ лучше, чем традиционный, поскольку нам не приходится уводить деньги из строительства. Это особенно важно на начальном этапе, когда еще не получены все разрешительные документы и нельзя привлекать деньги дольщиков.

Однако при этом способе расселения есть несколько «подводных камней»: так, мнение нашего риэлтера о стоимости квартиры может не совпасть с мнением ее владельца. Второй момент: эта квартира должна подходить нам и понравиться расселенцу, которому мы ее предлагаем. Третье и немаловажное условие: квартира должна быть свободна, то есть не использоваться в данный момент под жилье.

«Раньше переехать и прописаться в новую квартиру можно было не раньше, чем через несколько месяцев после сдачи дома Госкомиссии. Теперь, с новым жилищным законодательством, отменившим регистрацию по месту жительства, этот вопрос можно считать решенным.» Проще говоря, раньше покупатель гарантировано получал построенную и сданную квартиру в собственность. Сейчас же такие гарантии исчезли. Как показывает практика, случаев, когда дом построен, но не принимается в эксплуатацию, довольно много. Физически квартира существует и в ней даже можно жить, а вот юридически ее не существует. Соответственно и квартира, которую вы приобрели в обмен на вашу старую, не является пока вашей собственностью, со всеми вытекающими из этого проблемами.

Автор : Ольга Сажина.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *