Счет только что построенным, но тут же заброшенным поселкам вокруг столицы идет на сотни. Заросшая трава, граффити, мусор и беспризорные мальчишки — это не описание стройки, старого кладбища или сурового гетто. Так выглядят заброшенные посёлки Подмосковья. Почему почти готовые дома оказываются никому не нужны и что с ними происходит?

В конце третьего квартала нынешнего года у специалистов по продажам загородной недвижимости появился повод порадоваться — в период с июля по сентябрь на первичном загородном рынке столичного региона в общей сложности было продано 3 730 лотов, что на 42% превысило аналогичные показатели 2018 года. И в этом совокупном спросе доля объектов эконом-класса всего лишь 1% не добрала до рекордных показателей второго квартала 2019 года, достигнув отметки в 85%. Эти цифры дали возможность некоторым риелторам заявить об увеличении темпов продаж в частности и об улучшении дел в сегменте загородного жилья вообще. Однако рост этих показателей был обеспечен только лишь повышенным спросом исключительно на земельные участки без подряда (75% в общей структуре спроса). Все остальные форматы загородной недвижимости в третьем квартале потерпели сокрушительное фиаско.

Приобретая участок без подряда в организованном коттеджном поселке, покупатель мечтает о такой жизни, какую он видел в красочных рекламных буклетах застройщика: красивые дома, ухоженные участки, счастливые хозяева. Но реальность такова, что у собственников земли есть права застраивать свои участки так, как им хочется. Совсем не так, как на картинке. Напомним, что приобретение участка без подряда и самостоятельное строительство дома обходится покупателю дешевле. Разница в стоимости при самостоятельном  строительстве собственного дома и покупкой уже готового может составлять до 3 раз, — говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «ИНКОМ». Но обычно покупатели приобретают землю по принципу «чтоб была», не задумываясь о том, что они там будут строить и когда. Сегодня ситуация на рынке загородной недвижимости складывается просто катастрофическая. В условиях финансовой нестабильности и массового банкротства застройщиков многие компании вынуждены продавать участки без подряда в организованных коттеджных поселках.

Вообще же дела в секторе загородной недвижимости, в целом, приобретают катастрофический характер. Так, на сделки с квартирами в малоэтажных домах пришлось лишь 14% (против 21% годом ранее), операции с коттеджами потянули на 6% (против 10% в 2018 году). И даже такой «неликвид», как дуплексы и таунхаусы, потеряли в объеме сделок 2% (5% сейчас против 7% по итогам сентября 2018 года). Аналогичная картина сложилась и во всех других сегментах недвижимости, кроме массового. Например, приобретенных объектов комфорт-класса стало на 4 процентных пункта меньше (10% сделок), бизнес-класс «просел» до 3% (-2 п.п.), высшие ценовые категории также ужались на 2 п.п. (до 2%).

По информации аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость», в одном только Подмосковье счет заброшенным поселкам идет уже не на десятки, а на сотни. Причем далеко не всегда это лишь голая земля, за общей оградой могут находиться самые разнообразные постройки разной степени готовности. Кстати, треть всех этих «заброшек» простаивает уже более пяти лет, так что шансы на их возрождение практически сведены к нулю. Руководитель отдела Дмитрий Таганов объясняет такой расклад тем, что в Подмосковье и без того достаточно земель, чтобы кто-либо из девелоперов согласился сейчас вкладываться в поселок со сложной и проблемной историей. Ну, разве что в особо выигрышные локации, где стоимость участка без подряда (УБП), то есть земли самой по себе, достаточно высока. Проекты же с незавершенным строительством никого не интересуют, поскольку объекты со временем ветшают, и продать их практически невозможно, равно как и поселки, где строительство было приостановлено из-за выявленных нарушений.

Кстати, в 50% случаев девелоперы бросают застройку загородных объектов по причине серьезных финансовых затруднений. Еще четверть из них останавливает деятельность из-за сложностей с подведением коммуникаций — электричества, водопровода, газа и так далее. Другая четверть девелоперов не имеет возможности оперативно разобраться либо с получением разрешения на строительство, либо с регистрацией прав собственности. И в том, и в другом случае подобные юридические сложности возникают, как правило, тогда, когда в процессе работы над поселком происходит смена местной администрации.

Интересно, что застройщики бросают поселки вне зависимости от местоположения и престижности локации. «Заброшки» можно встретить как в «ближнем», так и в «дальнем» поясе удаленности от Москвы. Правда, стоит отметить, что в радиусе более 50 километров от кольцевой автодороги вероятность увидеть такой проект заметно выше. Проблема, к сожалению, достаточно масштабна, подтверждает замглавы fee-девелоперской компанииKASKAD Недвижимость Ольга Магилина. «К той сотне поселков, о которых говорят аналитики, следует прибавить еще вдвое больше поселков с участками без подряда, продажи в которых тоже встали. Выглядят они аналогично «замороженным», — в них тоже не ведется нового строительства, и никто или почти никто не живет», — отмечает она.

При таком количестве «мертвых» или «полумертвых» поселков в Московской области можно себе представить, у какого количества людей в этих проектах заморожены серьезные деньги, а сколько надежд разбилось о печальную действительность. Для тысяч семей о которых как об обманутых дольщиках, давно все забыли — это огромная проблема.

Но еще больше в Подмосковье поселков, про которые сразу и не скажешь — живые они или заброшенные? Директор «инкомовского» департамента загородной недвижимости Антон Архипов оценивает их долю примерно в 40−50% от объема существующих объектов подобного типа. — Бывает, что планировался проект с УБП, где покупателям обещали все коммуникации, инфраструктуру и так далее, — приводит он пример. — Но после реализации части объектов деньги у девелопера кончились. А обещания так и остались словами. Покупатели могут пытаться вернуть деньги, но осуществить это практически не возможно. Застройщик банкрот и что-ибо получить с него не представляется возможным Тогда они начинают обустраиваться сами: бурят скважины, строят очистные сооружения, организуют дизельное отопление. В итоге получается хоть и не совсем «мертвый» поселок, но явно полузаброшенное поселение.»

По мнению экспертов, в будущем ситуация может только усугубиться. По оценкам экспертов, восемь из десяти подмосковных загородных проектов (особенно поселки с УБП) может ждать подобная учесть. По словам Дмитрия Таганова, это связано с тем, что три четверти поселков на подмосковной загородке состоит из земельных участков без застройки. «Эти проекты имеют крайне низкую рентабельность, реализуются на грани себестоимости. И в случае ухудшения финансовой ситуации у их собственников просто нет возможности дополнительно сократить свои расходы», — поясняет эксперт. К провалу загородного проекта сейчас может привести абсолютно любой нюанс: непродуманная концепция, переоценка собственных сил и потенциального спроса, недостаточный профессионализм.

Судьбой покупателей жилья в замороженных загородных проектах, как правило, никто не занимается. В большинстве случаев такие люди не являются дольщиками, поэтому государство их проблемы не замечает — даже не пытаясь с ними работать как с обманутыми дольщиками. С дольщиками заброшенных коттеджных поселков периодически проводятся совместные совещания, представители администрации встречаются с ними на плановых выездах, где традиционно обещают, что когда-нибудь в будущем все будет хорошо. Те же, кто не являются официально признанными обманутыми дольщиками совершали сделку с заключением договора купли-продажи (ДКП). Покупки через договор участия в долевом строительстве (ДДУ) происходят сравнительно нечасто, так как данная схема распространяется только на таунхаусы и квартиры в малоэтажных домах. Получить ипотеку на объект незавершенного строительства тоже весьма проблематично, поэтому в брошенных проектах ипотечников почти не бывает. По словам эксперта, сейчас число таких покупателей жилья в поселках-призраках может достигать не одной тысячи семей потерпевших при покупке будущего жилья.

Как ни странно, но у обманутых дольщиков с ДДУ шансы получить когда-нибудь своё жилье, фактически нет. Иллюзии, в которых они долгое время пребывают, со временем рассеиваются, но время катастрофически упущено. За годы ожиданий недострои приходят в столь плачевное состояние, что завершать или сносить их невыгодно, — говорят эксперты. Зато у их коллег с договором купли продажи шансы есть. У последних, сразу нет надежды на «помощь» государства, с ними никто из чиновников не работает и ничего не обещает, а потому они не теряют время на её ожидание. Решать проблему приходится самим, а потому и с подрядчиками они решают вопросы финансирования достройки напрямую, выбор застройщика им никто не навязывает. А потому, в случае принятия дольщиками решения по достройке своего заброшенного поселка, строительство проблемного объекта обходится в два, а то и в три раза дешевле, если бы «помочь» с достройкой «заброшки» согласились местные власти.

По пути в Дмитров, у дороги на берегу реки Яхрома, уже почти десять лет стоят недостроенными 20 коттеджей. Издалека они смотрятся практически готовыми: есть крыша, стены отделаны камнем. Но вблизи становится ясно, что посёлок мертв — подъездная дорога заросла травой, коттеджи стали пристанищем деревенских мальчишек. На стенах наскальная живопись, повсюду мусор и пивные бутылки. Сотрудники местной администрации говорят, что в своё время коттеджный посёлок начал строить бывший министр финансов Московской области Алексей Кузнецов. Но его карьера закончилась уголовкой: чиновника обвинили в расхищении муниципальной собственности на сумму 11 миллиардов рублей. Стройка закончилась, коттеджи остались бесхозными. Сначала дома забрали через суд, потом продали с аукциона частникам — те продали их другому владельцу всего за 20 миллионов рублей.

К юго-западу от Москвы находится ещё один заброшенный коттеджный посёлок — «Лесная симфония». Семь километров до МКАД, каскад прудов, стильная архитектура, английская школа — именно такое описание предлагает «Гугл». Но это всего лишь планы, стройка встала ещё в 2012 году. До сих пор в Интернете можно найти информацию о продаже девяти почти достроенных коттеджей. Есть и сайт — на нём можно прочесть подробное описание домов, но, по всей видимости, он тоже давно не обновлялся. «Лесную симфонию» в своё время строила компания «А101». Она до сих пор работает на рынке, но только уже с квартирами, а потому чиновники привычно говорят о «добросовестности» застройщика. Почему не закончили коттеджный посёлок — неясно. Видимо, «совести» тогда только набирались, а когда «совести» стало много — ею с кем надо поделились и, стали «добросовестными» строителями квартир… В компании эту историю комментировать отказались. Несмотря на то что в «Лесной симфонии» не живут — она не стоит без дела. В начале августа там прошёл постапокалиптический фестиваль.

Наверное, многие знакомы с ситуацией в Солнечногорском районе Московской области, где застройщик «Сабидом» обманул дольщиков и не достроил 2-а поселка таунхаусов «Белый город» и «Немецкая деревня». Строительная компания забросила работы над 300 домами. В «квартирной ловушке» оказались почти две  тысячи  человек. Обманутые  дольщики признаются, что перед покупкой жилья информацию о  застройщике  проверяли тщательно. «Сабидом-инвест» на момент заключения договоров находился на строительном рынке более пяти лет, да и власти чуть ли не с пеной у рта, уверяли в его надежности и добросовестности. За это время компания построила две деревни. Многие семьи продали свои квартиры в Москве, оформили ипотеку и купили участки. Одному из обманутых дольщиков удалось еще в 2016 году дозвониться на прямую линию с президентом России В.В. Путиным, где он попросил помощи в поисках правоохранительными органами виновных и найти нового застройщика. Президент пообещал помочь обманутые дольщики стали снова ждать. Пока ждали и занимались судами поселки разрушались. В настоящее время обманутые дольщики по прежнему ждут очередных окончательных решений по достройке их поселка…

Шанс уберечься от превращения в глухую «заброшку» и выжить на загородном рынке имеется. Однако без потерь в этом вопросе не обойтись. Потому что уберечь проект от такой печальной судьбы можно лишь долгим путем его переформатирования, изменения концепции и перезапуска ценовой политики. Как правило, речь идет о проектах, которые уже почти готовы, но не проведены коммуникации. Сторонним девелоперам подобные проекты, как правило, не интересны. Подавляющее большинство неуспешных поселков стали таковыми из-за серьезных просчетов, допущенных еще на этапе разработки проекта и проектирования, поясняет Ольга Магилина. Вероятнее всего, проект был ориентирован не на ту целевую аудиторию, или не учтены особенности локации. Либо планировалось чересчур оптимистичное ценообразование. Исправление таких ошибок на этапе, когда часть объектов продана и построена, чаще всего уже невозможно. «Но если не вдаваться в подробности, то укрупненно такая ситуация означает, что по такой себестомости, на которую вышел проект, он стал неинтересен покупателю. Любая попытка исправить проект, чтобы завершить его, приведет к еще большему увеличению себестомости, которая съест всю маржу», — говорит эксперт.

Палки в костер рынка недвижимости подбрасывают и местные власти со своими прикормленными застройщиками. В радиусе 20 км от Москвы уже не найти сколько-нибудь заметного района без многоэтажных башен и кварталов. Дачные и коттеджные поселки окружаются бетонными «спальниками», либо разного рода промышленными конструкциями — как, например, некогда престижное Крекшино между Киевским и Минским шоссе. Теперь там бывшие поселки артистов и художников соседствуют с чудовищными, километровой длины таможенными складами. Самые скандальные проекты – КП «Барселона» и «Кленовая роща», продавцы которых просто кинули своих дольщиков и растворились где-то в оффшорных зонах. «Обманутые дачники» обоих поселков тщетно ходят по судам и устраивают акции протеста, но чиновникам их беды не слишком интересны. Бывают сюжеты и покруче. Заморожены грандиозные мегапроекты, расположенные недалеко от Новой Риги: «Остров Истра» (смена собственников) и Рузская Швейцария (уголовное преследование главы компании).

Кризис потребления и стагнация российской экономики, тянущийся с 2008 года, делает из бывших богатых новых бедных. Если же брать статистику за 2014 год, то только в этом году число банкротов строителей выросло в четыре раза, а за пару последних лет число застройщиков-банкротов в России увеличилось вдвое, и сегодня лишь избранные компании в Подмосковье могут заявить, что не испытывают серьезных финансовых трудностей. А тут еще новая напасть — миграция людей с деньгами из России за границу. Причины массовых заморозок, по мнению Петра Кирилова, директора по маркетингу компании ОЛ-ВЭЙ, в каждом случае разные. «Одни девелоперы ждут, пока рынок будет готов принять их предложение, поскольку текущая финансовая модель не удовлетворяет конъюнктуре рынка, — рассуждает эксперт. — Некоторые продолжают предлагать продукт покупателям, но боятся вкладывать деньги в маркетинг и в стройку. Где-то проект перешел в новые руки, и владелец пока размышляет, что делать дальше или готовит реконцепцию».

Но таких историй единицы. Сносят такие поселки тоже редко, потому что это экономически нецелесообразно. «Чем дальше расположен проект от столицы, тем это не выгоднее для потенциального собственника проекта, поскольку цены реализации в дальнем Подмосковье намного ниже, а стоимость сноса везде примерно одинаковая», — отмечает Дмитрий Таганов. В Новой Москве ситуация, напротив, иная. Там город быстро поглощает неудачные проекты, на месте которых потом можно построить многоэтажки, но самим обманутым дольщикам новый застройщик уже ничего не должен. Обычно к этому времени банкротство старого застройщика уже закончено и права дольщиков считаются восстановленными и земля становится свободной от обременений. Да и владельцы виртуальных квадратов почти никогда не могут договориться между собой о слаженных действиях. Из-за этого, по мнению специалистов компании, практически 80% всех загородных поселков Подмосковья в зоне риска. Особенно это касается проектов с земельными участками без подряда, которые и без того реализуются фактически на грани себестоимости.