Как на самом деле работают жилищные кооперативы в Санкт-Петербурге и Ленобласти
ЖСК на просторах нашей родины появились задолго до возникновения модели долевого строительства. Еще в конце 50-х годов в целях решения «квартирного вопроса» гражданам было разрешено объединять свои средства для строительства жилья. Что интересно, доверие у народа к такому строительству, в те времена, было абсолютным. Люди постарше прекрасно помнят, что дома, которые строились в то время по этой схеме, так и назывались кооперативными. Качество строительства таких домов было намного выше, чем у тех, которые строило государство. А про то, что эту схему будут вскорости будут использовать девелоперы, чтобы уйти от ответственности перед участниками кооператива, никто и подумать не мог. В наши дни схема ЖСК претерпела значительные изменения, что неудивительно, ведь с распадом СССР в корне поменялся весь уклад жизни в целом.
ЖСК стали использоваться как способ привлечения денежных средств граждан в жилищное строительство. Сам ЖСК при этом строительство не ведет, а передает собранные деньги по инвестиционному договору строительной компании (застройщику). При этом возникает трехуровневая схема – пайщик передает деньги ЖСК, а ЖСК – застройщику. Проблемы начали возникать из-за того, что крайние звенья (покупатель и застройщик) этой системы никак не связаны, и поэтому каждый пайщик по отдельности не может предъявить никаких претензий застройщику – все взаимоотношения с застройщиком происходят только через ЖСК.
Казалось бы, в этом нет ничего страшного, ведь пайщики всегда могут провести собрание и от имени всего кооператива заявить застройщику свои требования, предъявив протокол общего собрания. Однако участники российского строительного бизнеса довольно быстро смекнули, как превратить ЖСК в легальный инструмент ухода от ответственности. Стали создаваться «карманные» ЖСК – крупная строительная компания организовывала кооператив, во главу которого ставила «своих» людей. Дальше кооператив привлекал деньги и передавал их строительной компании. Пайщики при этом подписывают доверенность на имя юристов ЖСК, по которой от их имени в общем собрании участвуют эти самые юристы. Складывалась ситуация следующего порядка – строительная компания ни за что не отвечает, так как ЖСК управляется теми же людьми, что и сам застройщик; гражданам застройщик ничего не должен, так как не связан с ними договорными отношениями; требовать что-либо у ЖСК бессмысленно – все деньги давно переданы застройщику, земли у ЖСК нет, а из имущества – два стула и кулер в арендованном офисе. Таким образом, кооперативы превратились в нечто среднее между свиньей-копилкой и глухой стеной между гражданами и застройщиком. Никакие риски ЖСК и застройщик при такой схеме практически не несут.
Естественно, законодатель не мог не отреагировать на столь вопиющую ситуацию, и попытался устранить вышеописанные минусы ЖСК. В 2011 году были приняты знаковые поправки в ЖК РФ (Жилищный кодекс). Теперь ЖСК обязан сам выступать застройщиком, иметь участок земли и разрешение на строительство на этой земле.
Казалось бы, ситуация с этого момента должна была перемениться коренным образом, и схема с уходом от ответственности путем создания «карманного» ЖСК должна была прекратить свое существование как противоречащая закону. Да и количество самих ЖСК должно было бы уменьшиться – раньше их создание было выгодно строительным компаниям, теперь же многие преимущества кооперативной схемы остались в прошлом. Ведь теперь кооперативу нужно арендовать или покупать землю, заниматься оформлением собственности на нее, нанимать подрядчиков и вести строительство самостоятельно, а это значит, что в случае возникновения претензий у пайщиков кооперативу будет чем отвечать перед ними. Однако несмотря на все эти проблемы ЖСК по-прежнему весьма популярны.
ПРИВЕДЕМ ПРИМЕРЫ
Давайте посмотрим, как на самом деле выполняются эти положения закона. Итак, на дворе 2015 год, с момента изменений прошло уже 4 года. Более чем достаточный срок для того, чтобы все участники строительного бизнеса осознали изменения и смирились с ними. Но если проанализировать рынок жилой недвижимости, реализуемой через ЖСК в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, может создаться впечатление, что многие его участники попросту проигнорировали изменившееся законодательство. Приведем лишь некоторые примеры.
Строительная компания «ЦДС» в настоящий момент ведет строительство 12 объектов в СПб и Ленинградской области. На официальном сайте компании никакой документации не размещено – все документы, в том числе разрешения на строительство и свидетельства о праве собственности, компания предоставляет потенциальным клиентам только лично в своем офисе. Однако на страницах сайта внизу мелким шрифтом размещено примечание – приобретение квартир осуществляется путем вступления в ЖСК и уплаты взносов. Проверим, насколько законно ведет строительство «ЦДС», на примере одного из объектов – ЖК «Весна». На основании информации с сайта, квартиры приобретаются путем вступления в ЖСК «ЦДС». Как мы уже говорили, какую-либо документацию компания публиковать отказывается, однако пайщики ЖК «Весна» выложили в своей группе Вконтакте отсканированное разрешение на ,строительство. Первое, что мы видим – разрешение на строительство выдано не ЖСК «ЦДС», а некому ООО «Универсал Инвест». Из этого следует, что ЖСК «ЦДС» нарушает предписания Жилищного кодекса и привлекает денежные средства граждан, не имея разрешения на строительство, так как оно выдано на совершенно другое лицо. Есть ли у кооператива в собственности земля, на которой ведется строительство и имеет ли он статус застройщика – утверждать не будем (для этого нужно изучить как минимум проектную декларацию и свидетельство о праве собственности, скрытые от любопытных глаз), но вопрос этот – из разряда риторических.
Следующий номер в нашем списке – компания, которая настойчиво попросила нас не упоминать ее название в наших статьях. Наименование компании напоминает нам об уроках химии в средней школе и об элементе под номером 8 в таблице Менделеева. Компания ведет строительство нескольких жилых комплексов в Ленинградской области, а в качестве главного преимущества обещает пайщикам прекрасную экологию (отзывы некоторых пайщиков, впрочем, говорят об обратном). Но нас больше интересует схема, по которой привлекаются денежные средства пайщиков, и ее соответствие закону. Документация размещена на сайте компании в открытом доступе, и при ее анализе выясняется, что как минимум два из четырех объектов строятся по схеме ЖСК, у которого нет ни земли, ни разрешения на строительство, а застройщиком выступает третье лицо. Один из этих ЖК находится в районе Мурино, второй – в Парголово. Впрочем, пайщики поговаривают, что в последнее время компания совершает приготовления для перевода строительства со схемы ЖСК на договор долевого участия – юристы ЖСК уже предоставили некоторым пайщикам проекты договора. При этом планируется, что застройщиком в новом договоре будет выступать строительная компания, у которой есть и разрешение, и земля, на которой строятся объекты. Стремление легализовать стройку весьма похвально.
Еще одна компания, активно использующая схему ЖСК – «Ленстрой». По кооперативной схеме ведется строительство ЖК «Правый берег», «Правый берег-2» и «Правый берег-3». Деньги привлекаются через два кооператива – ЖСК «Правый берег» и «Правый берег Невы». Разрешительная документация опубликована на сайте, и ее содержанием нас уже не удивить – разрешение на строительство, право на землю и проектная документация оформлены на ООО «Ленстрой», а не на ЖСК. И вновь требования законодательства остаются проигнорированными.
Мы можем долго продолжать этот список, однако вы сами, будучи пайщиком, можете проверить свой ЖСК на предмет соблюдения требований закона. Во-первых, изучите сам договор. Если в договоре в качестве застройщика указан не кооператив, а иная организация, значит, ЖСК привлекает деньги неправомерно. Если же никаких указаний на застройщика нет, нужно посмотреть проектную декларацию, разрешение на строительство и свидетельство о праве собственности на земельный участок. Все эти документы должны быть доступны пайщикам, и все они должны быть оформлены именно на ЖСК. Если документы оформлены на третье лицо – имеет место нарушение закона со стороны ЖСК.
«НЕПРАВИЛЬНЫЕ» ЖСК: В ЧЕМ РИСКИ ЖСК ДЛЯ ПАЙЩИКОВ
Чем же рискуют пайщики, заключившие договор с ЖСК, который не ведет строительство и не имеет никаких разрешительных документов, а выступает лишь «кошельком» для сбора денег и передачи их застройщику? Каковы основные минусы ЖСК подобного рода?
Во-первых, пайщик оказывается в ситуации, когда он не может никак проконтролировать ход строительства и предъявить свои претензии к застройщику. Договор с застройщиком заключает ЖСК, он является стороной в этом договоре и только он может что-либо требовать от застройщика. Но так как руководство кооператива (председатель и «замещающие» граждан на собраниях юристы ЖСК) полностью подконтрольно застройщику, принимать какие-либо меры и подавать жалобы на застройщика кооператив не будет, даже если стройка вовсе остановится.
Во-вторых, если по ДДУ дольщикам предоставляется большой объем четко прописанных гарантий, то по договору паевого взноса пайщики имеют ровно тот объем прав, который прописан в договоре и в уставе кооператива. Закон о защите прав потребителей тоже не применятся к отношениям между пайщиком и ЖСК, что подтверждается судебной практикой. Как правило, ЖСК пользуются этим и ставят пайщиков в невыгодное положение.
В-третьих, если даже пайщик подаст, предположим, иск на ЖСК о взыскании денег за просрочку или передачу некачественной квартиры, может оказаться, что у ЖСК нет достаточных активов, ведь все деньги «неправильный» ЖСК направляет застройщику по инвестиционному договору, а земли под строительство у него нет. А значит взять с ЖСК будет нечего даже в случае банкротства – в случае любых проблем ЖСК просто уходит от ответственности.
Таковы основные риски ЖСК для пайщиков, если ЖСК использует «неправильную» схему привлечения денег.
А ДАЛЬШЕ ЧТО? КАК ПОСТУПИТЬ ПАЙЩИКАМ ПРОБЛЕМНЫХ ОБЪЕКТОВ
Какие меры можно предпринять? Анализ законодательства и судебной практики показывает, что есть несколько эффективных способов действия.
Первый и наиболее радикальный выход – расторгнуть договор и попытаться вернуть свои деньги. Но в договорах паевого взноса практически всегда прописывается, что в случае расторжения договора ЖСК с пайщика удерживается 10% от выплаченного пая (а то и 15%, как в случае с ЦДС). Насколько это законно – вопрос сложный (мы считаем, что нет, но практика судов пока колеблется). Очевидно одно, что ЖСК не вернет пайщику всю сумму добровольно. Как правило, приходится подавать иск на ЖСК и требовать возврата своих денег через суд. Но это затратно, да и противоречивая практика судов не позволяет говорить о хороших шансах на успешный исход дела.
Еще один способ минимизировать потери, выйти из кооператива и раз и навсегда забыть проблемы ЖСК, описанные выше – переуступка пая в ЖСК. Некоторые кооперативы требуют с пайщиков деньги за переуступку (по поводу законности такого требования единого мнения до сих пор нет), а цена, за которую вы продадите свой пай, скорее всего будет не слишком высокой. С другой стороны, если минусы ЖСК для вас очевидно перевешивают плюсы, то такой способ прекратить отношения с кооперативом может быть вполне приемлемым.
Третий выход – перевод стройки с ЖСК на договор долевого участия. Данная процедура, с одной стороны, выгодна пайщикам, так как 214-ФЗ предоставляет дольщикам гораздо больше прав и средств защиты, но с другой стороны сопряжена с некоторыми сложностями и довольно затратная по времени. Ну и самое главное, что проводится она только по инициативе застройщика. Однако возможно, что игра все же стоит свеч, потому что переход на ДДУ для пайщиков как минимум решает часть проблем ЖСК, описанных выше (например, за просрочку передачи дома будет нести ответственность застройщик, у которого есть земельный участок и денежные средства, а не ЖСК, у которого их нет).
Четвертый возможный вариант действий (и, как доказала практика, самый эффективный) – признание договора паевого взноса недействительным путем подачи в суд иска на ЖСК. Гражданский кодекс устанавливает, что сделка, противоречащая закону, может быть признана судом недействительной, а 214-ФЗ прямо говорит о том, что привлечение денежных средств граждан в строительство с нарушением закона – одно из оснований для признания договора недействительным и возврата гражданину денежных средств с процентами. В случае, если договор будет признан судом недействительным, ЖСК обязан будет возвратить пайщику все, что было уплачено по договору, а также выплатить проценты за пользование деньгами в размере 16.5% годовых с момента, когда деньги были перечислены жилищно-строительному кооперативу.
Автор : Павел Папуниди, специально для «сила в Движении»