Печальные прогнозы экспертов о том, что с рынка начнут уходить застройщики, определенно, начинают сбываться. Причем это уже касается не только компаний-однодневок: на прошлой неделе суд признал банкротом ЗАО «Строитель», которое работает в Новосибирске 15 лет.

Общая сумма требований кредиторов, по данным суда, составила почти 4 млрд руб. Значительную часть долга способна покрыть имеющаяся у компании недвижимость — ее рыночная стоимость оценивается в 3,2 млрд руб., следует из проведенной инвентаризации. Между тем суд пришел к выводу, что ЗАО «Строитель» неспособно удовлетворить требования кредиторов и отвечает признакам несостоятельности ликвидируемого должника.

Иск о признании ЗАО «Строитель» банкротом был подан 21 февраля 2017 года. В то же время в компании отметили, что добровольное решение о ликвидации застройщика было принято единственным акционером еще в конце января. Конкурсный управляющий компании Игорь Гладков в комментарии «Коммерсанту» предположил, что причиной ликвидации может служить ситуация дефолта перед банками из-за спада продаж недвижимости. Отчет конкурсного управляющего суд назначил на 3 октября 2017 года.

ЗАО «Строитель» было основано в 2002 году. Компания входит в число крупнейших застройщиков жилья в Новосибирске и входит в топ-10 по объемам строительства. В портфеле застройщика такие проекты в Новосибирске, как бизнес-центр «Кронос», жилые комплексы «Тихая гавань», «Созвездие», «Астра», первый этап микрорайона «Новомарусино», жилой дом «Статус».

«Несмотря на то, что принято решение о ликвидации ЗАО «Строитель», остальные юридические лица, входящие в группу компаний «Строитель», продолжают пока свою деятельность», — заявили НГС.НОВОСТИ в компании. Среди них, в частности, ООО «Элитный дом» (возводит ЖК «Эталон»), ООО «ИнСтрой» (ЖК «Аксиома»), ООО «Полезная площадь» (комплекс апартаментов JET Apartments).

В Арбитражном суде рассматривается несколько дел о банкротстве новосибирских застройщиков, причем чаще всего истцом выступает мэрия Новосибирска. Так, в январе горадминистрация направила в суд иски сразу к шести застройщикам, а в феврале довела до банкротства компанию «Перлит-Инвест».

По словам независимого аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева, неожиданностью это банкротство не стало. «Год назад было понятно все, они к этому готовились, — говорит он. — Начиная с проекта JET все пошло на новые юридические лица, а он начал строиться в мае позапрошлого года». Впрочем, заверили в теперь уже ГК «Строитель», вошедшие в нее новые застройщики — «Элитный дом» и «ИнСтрой» — продолжат работать на строительном рынке, да и сама группа никуда не денется. ЗАО «Строитель» же все свои проекты завершило, а новых уже не начинало.

Другие компании банкротятся, не выполнив своих обязательств перед дольщиками. Через несколько дней после признания банкротом ЗАО «Строитель» на собственное банкротство подала компания «СЭФ-инвест», которая вот уже 12 лет строит 17-этажный дом на углу ул. Красина. За это время застройщику удалось ввести в эксплуатацию только половину дома.

Представитель компании Михаил Дорохин пояснил, что у компании нет иного выхода: денежных потоков на предприятии нет, а долги по искам превышают 100 млн руб.

Однако, по его словам, учредитель компании Геннадий Волков намерен проект завершить: на это пойдут средства, которые получат при реализации имущества застройщика, и активы, которые он рассчитывает вернуть при отмене сомнительных сделок. Хотя в «СЭФ-инвесте» не стали отрицать, что этого может и не случиться.

Ведь если бизнес трещит по швам или есть основания полагать, что долго он не протянет и спасения нет, то банкротство — единственно законный способ сложить с себя обязательства и ответственность при неисполненных договорах и многомиллионных или нередко и многомиллиардных долгах. Практика свидетельствует о том, что в период банкротства или по его окончании руководителям и собственникам организаций уже не предъявляются обвинения в преступных растратах или нецелевом использовании денежных средств, тем более в мошенничестве. Уголовная и гражданская ответственность снимаются.

Кроме того, грамотная процедура банкротства позволяет ещё и заработать. Именно поэтому при выборе между тем, завершить ли строительство себе в убыток при отсутствии перспективности дальнейшего ведения бизнеса или обанкротиться и получить прибыль, бОльшая часть застройщиков выбирает второй вариант.

«Одно время бытовало такое выражение: «Застройщики выходят из кризиса, кидая либо подрядчиков, либо инвесторов, либо и тех и других«. Дела о банкротствах — это попытки в одних случаях получить деньги, которые они должны, в других случаях — через банкротство уйти от оплаты долгов», — считает исполнительный директор компании Rolband&Partners Александр Астахов.

Один из участников рынка на условиях анонимности рассказал, что подобная ситуация складывалась и во время кризиса 2008–2009 годов: тогда застройщики чуть ли не массово кинулись самоликвидироваться. «Им пальцем-то погрозили: мол, ребята, лично будете отвечать, потом на рынок вас как личностей не пустим. И остановилось», — вспоминает собеседник НГС.НОВОСТИ.

Впрочем, самоликвидация — это пока редкость. Чаще банкротами застройщиков требуют признать дольщики, власти или партнеры. Многим удается от таких исков отбиться, доказав свою состоятельность. К примеру, иск компании «Амис-Новосибирск» против крупного новосибирского застройщика «Кварсис-Строитель» даже не дошел до рассмотрения судом.

Неоднократно в арбитраж подавались иски на банкротство компании «СтройМастер», но до самого банкротства компании, которая уже много лет пытается достроить огромный «Нарымский квартал», дело не доходит.

Многочисленные претензии мэрии к застройщикам, задолжавшим ей за аренду земли, сейчас только начинают рассматривать в суде. Так, в компании «Перлит-Инвест», долг которой перед городом почти достигает 5 млн руб., в феврале уже была введена процедура внешнего управления. И стоит отметить, этот случай в компании не первый: предыдущий долг, но в разы меньший, мэрия смогла отсудить в 2013 году.

Основных причин для банкротства у застройщиков несколько, считают эксперты. В их числе и отсутствие инвестиционного спроса, и общий спад платежеспособности покупателей квартир. При этом застройщики не могут снижать себестоимость строительства: импортные комплектующие по-прежнему дорогие, растет стоимость подключения к сетям. Но и цены для окупаемости затрат при снизившемся спросе застройщики поднимать особо не могут, замечает Александр Астахов. «При стагнации цен и даже их падении они (застройщики. — Л.П.) просто не выдерживают своего экономического процесса», — соглашается Валентин Тиунов.

По мнению Тиунова, в зоне риска сегодня находятся практически все строительные компании Новосибирска — за исключением разве что тех, у кого удачно «выстреливают» нишевые, уникальные проекты, с удачной локацией и стоимостью.

В панику банкротная тенденция пока не превратилась, но число застройщиков-банкротов определенно растет. По оценке Тиунова, при текущей ситуации в экономике их доля может составить порядка 40 %, при ее ухудшении может достигнуть 60 % в течение 2–3 лет. «У нас есть множество компаний одного-двух домов. Когда [строительный сектор] был доходным, многие бизнесмены из смежных отраслей пробовали себя в этом бизнесе, так что это широко распространенная практика», — объясняет он.

Назвать конкретные компании, которые могут стать банкротами в ближайшее время, эксперты не смогли — для этого требуется обладать информацией об их финансовом состоянии, которая, как правило, скрыта. «Это же рынок, мы же помним, что в один момент крупнейшие мировые банки вдруг оказались банкротами в кризис 2008 года, — подчеркивает директор «Системы». — Любой кассовый разрыв, мне кажется, их (застройщиков. — Л.П.) поставит на колени».

Сергей Николаев считает, что все изменения, которые сегодня происходят под эгидой сокращения числа обманутых дольщиков, на самом деле могут добить и без того пошатнувшийся из-за кризиса рынок. «Если у застройщика активы — земля, коммуникации и недостроенные объекты, а пассивы — обязательства перед дольщиками, все, что сейчас происходит, в том числе с законами, только стимулирует развал. Не знаю, для кого это нужно», — замечает эксперт.

В таких условиях покупать квартиры в новостройках эксперты либо не рекомендуют вовсе, либо советуют быть особо бдительными и изучать историю сдачи той или иной компанией предыдущих объектов. При этом, учитывая нынешнюю ситуацию в экономике, задержки сдачи на 3–6 месяцев вряд ли будут фатальными, а вот переносы ввода домов на год уже можно считать тревожным знаком.

Самый простой способ определить, что ситуация в той или иной компании плачевная, — анализировать цены за «квадрат» в одном доме от разных продавцов. «Если разница больше, чем 15 %, — это звоночек, если разница больше 20 % — тот, кто «скидывает», наверняка знает больше вас», — объясняет Сергей Николаев.

Хотя многие эксперты называют ситуацию «чисткой» рынка, на деле это вряд ли будет так — таков в принципе российский бизнес. Компании «тонуть» могут долго, но сами люди обычно остаются на рынке. «У нас потребители думают как: компания — это Иван Петрович. А суд смотрит не на Ивана Петровича, а на юридическое лицо, — объясняет Александр Астахов. — Юридическое лицо обанкротилось, Иван Петрович открыл «Рога и копыта-2». И сидит он, сидит тот же отдел продаж, даже столы так же стоят — только вывеску поменяли и от обязательств перед дольщиками избавились».

Источник