Вопреки победным заявлениям Минстроя, о двух кратном снижении числа обманутых дольщиков от официальных цифр, которые озвучивали специалисты этого же ведомства, на конец 2015 года. Реальное количество виртуальных новоселов давно перешагнуло миллионный рубеж.
Только за прошлый год официальный список тех, кто оплатил, но так и не дождался своих квартир по вине строителей, увеличился на 43 тысячи человек. Такие данные на своем сайте приводит депутат Государственной думы РФ Александр Хинштейн. Согласно информации Минстроя РФ, проблемные объекты на 1 января 2016 года отсутствовали в 22 субъектах страны. Их общее количество в стране составило 510, пострадавшими признано 42 тыс. граждан.
И депутат и минстрой являются официальными представителями нашего государства. Но если с депутата можно спросить персонально, то с Минстроем у нас это не получится. Министерство состоит из сотен специалистов, экспертов, клерков и других сотрудников. С кого спрашивать, кто возьмет на себя ответственность за предоставление подобных данных?
Тем не менее, картина складывается настолько безрадостная, что заявлять о недопущении роста числа обманутых дольщиков, как вовсю трубили наши ответственные лица в конце прошлого года, власти больше не рискуют. Тот же депутат Хинштейн вынужден был признать, что число пострадавших будет только расти.
Так, по данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в течение прошлого года с рынка ушло 2700 девелоперов (+500% к показателям 2014 года), а только за январь текущего строительная отрасль не досчиталась уже 167 участников.
Поэтому мы решили рассказать, что делать обманутому дольщику, если его застройщик оказался банкротом
Первый шаг — получение информации. Как только застройщик объявил о своей несостоятельности, дольщику необходимо собрать максимально полную информацию о деле. На сайте Картотеки арбитражных дел публикуют сведения о процедуре, применяемой в данный момент в деле о банкротстве, и арбитражном управляющем. Также по закону информация раскрывается на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. В реестре можно посмотреть контактные данные арбитражного управляющего, ведущего дело о банкротстве, узнать о собраниях кредиторов, о проведении торгов по реализации имущества застройщика, ознакомиться с отчетами управляющего.
Участнику долевого строительства нужно определиться, хочет он получить квартиру или вернуть заплаченные за нее деньги. От этого будет зависеть, в какую группу требований кредиторов попадет дольщик: по денежным обязательствам или о передаче жилых помещений. Второй вариант считается не только более универсальным, но и более разумным, поскольку в дальнейшем он может быть преобразован в денежное требование. Правда, как показывает практика, получить их обычному обманутому дольщику практически не возможно.
Шаг второй: заявляем о себе. Прежде чем предъявлять свои требования к должнику-застройщику, необходимо убедиться, что отпущенный на это срок не закончился. Банкротство застройщиков, как и иных организаций, начинается с процедуры наблюдения. У дольщика есть 30 дней с момента официального уведомления о старте этой процедуры. После окончания наблюдения есть несколько вариантов развития событий. Это финансовое оздоровление компании, введение внешнего управления или же конкурсное производство.
В большинстве случаев используется именно последний вариант.
В конкурсном производстве на предъявление требований у дольщиков есть два месяца со дня публикации информации о том, что должник признан банкротом и конкурсное производство открыто. На этом этапе застройщик рассчитывается по текущим платежам и выполняет требования кредиторов, попавших в реестр. Как правило, имущества и денег у должника после этого не остается.
Шаг третий: готовим документы. Заявления дольщики направляют в арбитражный суд, который рассматривает дело должника. Составляются они в свободной форме, но обязательно должны содержать все данные о застройщике, о заявителе и описание сложившейся ситуации. Приложите все документы, подтверждающие обоснованность требования: договор «долевки» со всеми имеющимися дополнениями и приложениями, а также документ, свидетельствующий об оплате недвижимости. В случае если вы ранее через суд добились расторжения договора и возврата средств, приложите к заявлению судебное решение. Перед предъявлением заявления в суд необходимо направить его застройщику и арбитражному управляющему нарочно или заказным письмом с описью документов, содержащихся в конверте, и уведомлением о вручении. Почтовые документы, подтверждающие направление указанным лицам, прикладываются к заявлению. Помните, что оплата госпошлины за рассмотрение судом такого заявления не предусмотрена.
Шаг четвертый: идем в суд. Каждое поступившее в Арбитражный суд заявление рассматривается судьей отдельно. Участвовать в судебных заседаниях вы можете сами или выбрать представителя. Если суд признает ваши требования обоснованными, их внесут в реестр обязательств должника. При отказе результат обжалуется в вышестоящих судебных органах. Ведением реестров требований кредиторов занимается арбитражный управляющий.
Как только дольщика внесли в этот список, у него появляются права кредитора. Он может участвовать в собраниях и голосовать, влиять на многие значимые процессы банкротства. Число голосов зависит от размера требования в денежном эквиваленте, поэтому дольщикам имеет смысл объединяться. Как правило, общая сумма требований кредиторов имеет больший вес на собраниях и с большей вероятностью повлияет на его исход.
Шаг пятый: строим сами или ждем деньги? Возможен несудебный порядок включения в реестр. Дольщики включаются в реестр требований квартир, если погашают первые две очереди, и ждут конкурса, после проведения которого могут получить деньги. Через суд дольщикам целесообразно требовать квартиру, если дом достроен или близок к этому.
Кредиторы, желающие получить купленные квартиры, могут достроить объект самостоятельно – создать жилищно-строительный кооператив. Права на недостроенный дом и земельный участок под ним переходят этому кооперативу. Если же объект завершен, требуйте передачу квартиры в собственность. Этот вопрос также рассматривается в судебном заседании. Однако удовлетворен он будет, только если у должника осталось имущество, достаточное для погашения текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очередей. В противном случае дольщики могут компенсировать нехватку за счет собственных денежных средств. Чаще всего это невыгодно участникам долевого строительства. Если же вы хотите получить обратно деньги, ваше требование занесут в третью очередь удовлетворения.
Помните, что банкротство застройщика – не повод бездействовать. Главное – делать все в срок, активно участвовать в банкротстве, не пуская дело на самотек.
Хотелось бы также отметить. Закон о банкротстве достаточно сложен для освоения даже для юриста, т.к. достаточно большой по объему и многие положения невозможно понять без анализа арбитражной практики. Также часто бывает, что защищающий интересы соинвесторов юрист профессионально проводит дело в суде общей юрисдикции (районном, городском суде), с застройщика взыскиваются денежные средства, однако по вопросам банкротства предприятия такой юрист дает неправильные советы в силу того, что банкротство предприятия – это специфическая процедура.
Если Вы подали заявление в суд и суд примет по нему решение о введении одной из процедур банкротства, например, наблюдения, то у Вас будет преимущество относительно тех, кто не успеет вовремя этого сделать. Также Вы можете предлагать кандидатуру арбитражного управляющего, предварительно обсудив с ним интересующие вас вопросы и гарантированно примете участие в первом собрании кредиторов, от которого часто многое зависит, а остальные кредиторы, особенно в делах о банкротстве застройщика, часто узнают уже после его проведения.
В целом процедура банкротства достаточно сложна, закон о банкротстве объемный и существует разноречивая практика его применения.
В современном мире капитала никто не застрахован от банкротства. Даже большая строительная компания, известная на рынке многие годы, может оказаться не в силах выполнить свои обязательства перед дольщиками. В любом случае банкротство — это лучше, чем исчезновение гендиректора стройфирмы с чемоданом денег дольщиков в неизвестном направлении и распродажей под шумок всего имущества, нажитого нечестным путем.