По итогам 2019 года цены на новостройки вернулись на предкризисный уровень. В целом, девелоперская активность не снизилась после 1 июля 2019 года, когда вступили в силу поправки к 214-ФЗ о переходе на проектное финансирование и счета эскроу. Это значит, что застройщиков не пугает изменение правил игры и они готовы строить и продавать жилье по новым правилам.
Напомним, однако, что власти все же решили дать возможность застройщикам закончить начатое до этой даты строительство по старым правилам, чтобы не создавать дополнительных трудностей при переводе реализующегося проекта на новую модель финансирования. К этой категории было предложено отнести те проекты, в которых на стадии строительства к «часу Икс» было реализовано минимум 10% квартир, а строительная готовность была не ниже 30%. Чтобы доказать соответствие строящегося объекта указанным критериям, его девелопер должен был подать соответствующую заявку до 1 октября 2019 года.
В итоге промежуточные результаты реформы долевого строительства оказались следующими: по состоянию на начало февраля 2020 года на территории России трудилось в общей сложности 3,4 тысячи застройщиков, в совокупности возводящих 102,7 миллиона квадратных метров жилья. При этом, согласно данным «ДОМ.РФ», 65% этих девелоперов (2,2 тысячи) вели работу по старым правилам. На эксроу-счета смогли перевестись только 1,1 тыс. застройщиков (32%), а еще 11% девелоперов (более 350 компаний) не смогли ни перейти на новую модель, ни продолжить работу по старой схеме.
При таком раскладе никаких гарантий того, что работающие по старым правилам застройщики в итоге выполнят свои обязательства, естественно, нет. Равно как нет для них и никаких ограничений по срокам окончания строек. Следовательно, отдельные крупномасштабные комплексы могут возводиться еще не один год, создавая потенциальную угрозу появления новых обманутых дольщиков в случае краха застройщика.
При этом власти рассчитывают таким образом избежать появления очередных армий обманутых дольщиков. Но, фактически, этот шаг может привести к совершенно противоположным результатам, которые уже сейчас несложно прогнозировать. Так, из-за трудностей с получением кредитов под низкорентабельные проекты (а таких в России довольно много) и высокой стоимости заемных средств у застройщиков остается, по сути, два пути — либо повышать цену на жилье, и без того уже высокую для большинства потенциальных покупателей, либо вовсе отказываться от реализации новых проектов. Принудительный перевод на банковское финансирование строящихся проектов до их завершения может внести дезорганизацию в процесс их реализации, что также приведет к резкому росту стоимости готового продукта, а также появлению новых обманутых дольщиков из числа вложившихся в них ранее покупателей.
Получается, резюмируют аналитики компании «Метриума», интересный парадокс — реформа, направленная на решение проблемы обманутых дольщиков, приведет к росту их числа. Даже если проблемы затронут только тех застройщиков, которые уже не вписались в реформу (11%), число обманутых дольщиков может увеличиться в 1,5−2 раза, а их уже сейчас не один миллион.
Что касается объемов предложения, то по итогам 2019 года этот показатель даже превысил уровень 2018 года на 4%. Учитывая достаточно высокий уровень девелоперской активности даже после реформы 2014-ФЗ, в обозримом будущем дефицит новостроек строительному рынку не грозит. Наоборот — довольно существенно увеличился навес непроданных застройщиками будущих квартир. При этом цены на новостройки вернулись на предкризисный уровень и сегодня квадратный метр стоит почти так же как он стоил перед кризисом в 2014 году. По данным Росстата, сейчас мощности строительной отрасли в России загружены только на 60%, хотя общий объем застройки оценивается в 100−130 миллионов квадратных метров, а ежегодный ввод жилья достигает 80 миллионов «квадратов». Чтобы увеличить его до обозначенных властью 120 миллионов квадратных метров в год, необходимо повысить активность строителей почти в 1,5 раза.
В отличие от цен, реальным доходам населения еще далеко до восстановления. Если верить официальной статистике — с 2014 по 2017 года этот показатель падал. Только в 2018 году наметился символический рост — на 0,1%, и то «по новой методике Росстата». В 2019 году уже «по новой методике Росстата» доходы прибавили еще 0,8%. В целом, даже с «новой методикой» реальные располагаемые доходы населения в 2019 г. составили лишь 92,5% от уровня 2013 г. Просто страшно представить — как после семи лет непрерывного падения, могли выглядеть реальные показатели доходов россиян, если бы наши власти не позаботились о народе, скорректировав цифры по новой методике.
За счет чего же выросли цены на жилье? На это повлияли сразу несколько причин, которыми «сыграли» одновременно банки и девелоперы. Главным образом — благодаря снижению ипотечных ставок. Этот фактор в значительной степени компенсировал падение доходов граждан. Но, сам по себе, этот фактор не смог бы восстановить цены на жильё до предкризисного состояния — дело не только в ипотеке. В 2019 году цены на новостройки росли быстрее, чем в предыдущие годы, и впервые за последние годы опередили инфляцию. За год, по сравнению с концом 2018, средняя стоимость метра увеличилась в среднем на 7,9% при инфляции 3,05%, по данным Росстата. Для сравнения: в 2018 году метр подорожал на 3,9%, в 2017 — 2,2%, в 2016 – на 1,8%, а в 2015 цены упали на 11,4%.Причиной ценового скачка стал ажиотаж вокруг реформы 214-ФЗ — поправки в закон вступили в силу 1 июля 2019 поднятый в государственных и коммерческих СМИ. В начале года застройщики развернули целую информационную кампанию, обещая резкий рост цен — на 15-20% — после 1 июля по причине увеличения себестоимости строительства в связи с переходом на проектное финансирование. Усилия девелоперов оплативших информационную кампанию в «независимых» и государственных СМИ, имели определенный успех: значительная часть покупателей поспешили с приобретением квартир, в результате в первом полугодии 2019 года Росреестр зарегистрировал на треть больше договоров долевого участия в строительстве жилья, чем за аналогичный период 2018 года. В итоге, цены на первичном рынке по итогам 2019 года выросли не на 15-20%, как обещали застройщики в связи с переходом на проектное финансирование, а на 5%.
Однако ажиотаж в преддверии реформы 214-ФЗ, не подкрепленный ростом доходов населения, привел к исчерпанию спроса будущих периодов. Рост цен на новостройки, естественно, тоже негативно отразился на покупательской активности. Как следствие, во II полугодии 2019 года продажи новостроек сократились на 25% относительно I полугодия. В целом за 2019 год количество ДДУ выросло на 2,4%, однако реальный спрос со стороны физических лиц, скорее всего, все-таки упал. Ситуация на рынке новостроек в 2019 году в целом не сильно отличалась от таковой на вторичном рынке, где спрос просел на 7%. Снижение ипотечных ставок перестает быть палочкой-выручалочкой для рынка жилья. В 2019 году ставки по кредитам на покупку «вторички» ушли ниже 9% годовых, однако этого оказалось недостаточно, чтобы предотвратить снижение спроса.
Так что, несмотря на рост доступности кредитов, платежеспособный спрос остается ограниченным — с рынка уходят прежде всего самые доступные предложения. Ипотека, даже сильно подешевевшая, может лишь отчасти компенсировать отсутствие роста доходов и без того сильно закредитованного населения. Кроме того, обрадовавшись всплеску спроса в преддверии реформы 214-ФЗ, застройщики несколько перестарались с повышением цен. Рост был далеко не таким значительным, как обещали девелоперы (до 20%), пугая последствиями реформы «долевки», но покупателям хватило.
При этом уровень ставок по ипотеке, которая в последние годы стала главным драйвером рынка недвижимости, зависит от макроэкономической ситуации. А она пока зависла на грани краха мировых фондовых рынков. Еще в январе цены на нефть достигали почти $70 за баррель, а рубль стоил $61. Сейчас, из-за паники в связи с коронавирусом, ограничения передвижений и т.п., нефть подешевела до $50 за баррель, а рубль упал до $65,6. Если эпидемия перерастет в пандемию, чего ВОЗ не исключает, (По данным Всемирной организации здравоохранения, за пределами Китая рост числа зараженных уже в 9 раз превышает показатели КНР), потребление и стоимость главного экспортного продукта Российской Федерации снизится еще больше, что может поставить под угрозу стабильность рубля и заставить Центробанк прекратить снижение ключевой ставки. А значит, и ипотека как последний фактор сдерживающий от полного обвала рынок строительства жилья, перестанет дешеветь. И хотя россиянам с «новой методикой Росстата» бояться больше нечего: ситуация с коронавирусом в России находится под контролем, а накопленные резервы, в том числе Фонда национального благосостояния (ФНС), достаточны для того, чтобы обеспечить стабильную ситуацию в экономике и исполнение всех бюджетных и социальных обязательств — как заявил на совещании, прошедшем в воскресенье утром в правительственном терминале аэропорта «Внуково» президент РФ Владимир Путин, но в мировой экономике негативные последствия распространения инфекции уже дают о себе знать. А потому — восстановление строительного рынка и увеличение темпа роста цен возможны только в случае резкого удешевления ипотеки — процентов до 6 годовых. Или внезапного и весьма значительного увеличения доходов населения.