И как скоро дешевеющее «черное золото» обвалит отечественный рынок?

Как ведет себя «вторичка» в связи с продолжающимся падением цен на нефть? Действительно ли существует прямая связь между нефтяным и жилищным сегментами отечественной экономики? Переживал ли рынок что-либо подобное за последние 7 лет? Эксперты рассказали нам об истинном положении дел.

Симптомы разные, но результат один

14 января руководитель Минфина Антон Силуанов заявил, что мировая цена на нефть, по его мнению, уже достигла дна, и в дальнейшем следует ожидать ее подъема. Уверенность в том, что в самом ближайшем будущем стоимость барреля составит порядка 60 или 70 долларов США, высказал и руководитель Сбербанка Герман Греф. Однако пока в России высокопоставленные лица демонстрируют оптимизм и призывают с надеждой смотреть в светлое будущее, на торгах ММВБ нефть продолжает хоть и медленно, но неуклонно дешеветь. А британское издание The Times сообщает: в 2015 году стоимость барреля нефти может опуститься до 20 долларов. Зарубежные эксперты считают вполне вероятным такое развитие событий в связи с отказом ОПЕК поддерживать цены на высоком уровне и негативным годовым прогнозом о востребованности углеводородов от Golman Sachs.

На фоне этих взаимоисключающих заявлений ( правда по поводу наших оптимистов-чиновников, народу уже давно все понятно, не зря в массах бытует мнение, которое регулярно подтверждает практика: «все что заявляет правительство исполнится с точностью, да наоборот» — прим. ред.), довольно интересными представляются данные о состоянии дел на вторичном рынке жилой недвижимости, полученные в ходе аналитического исследования, проведенного силами специалистов одного из крупнейших игроков данного сегмента отечественной экономики. Основной целью, которую ставили перед собой аналитики, являлось выявление взаимосвязей между стоимостью «черного золота» и ценой квадратного метра жилой площади. Что же получилось в итоге?

Стоит отметить, что в свое время не связанные между собой группы аналитиков из разных компаний уже проводили подобные исследования, пытаясь установить устойчивую прямую и непосредственную взаимозависимость между котировками цен на нефть и показателями стоимости жилья на вторичном рынке недвижимости. В результате все они независимо друг от друга пришли к единому выводу: универсальную формулу, позволяющую четко определить прямую взаимосвязь, вывести невозможно. Однако и полностью отрицать факт существенного влияния на рынок недвижимости конъюнктуры нефтяного рынка, как фундаментального фактора всей российской экономики, ни в коем случае не стоит, косвенная связь между этими сегментами все-таки достаточно сильна.

Прежде всего, эксперты выяснили, что именно величина стоимости барреля нефти формирует платежеспособный спрос и определяет стоимость жилья. Этот механизм работает при определенном сочетании целого ряда факторов, а именно: темпов роста ВВП, объемов жилищного кредитования, размеров денежной массы на руках у населения, уровня доходов граждан, а также показателей их трудовой занятости. Наиболее явно цена барреля коррелируется с ценовым индексом рынка недвижимости в долларовом выражении. Цепочка влияния тут проста: падение цен на нефть — ослабление рубля — уменьшение долларовых цен на жилье. При этом сырьевой рынок на все изменения реагирует более живо, чем высокоинертный сегмент недвижимости. Одновременно эта закономерность не верна в отношении рублевых цен на вторичное жилье, и динамика их изменения в последнее время наглядно это демонстрирует.

Так, оперируя последними данными по московской «вторичке», эксперты в первую очередь отмечают, что сейчас в этом сегменте рынка имеет место быть совершенно уникальная ситуация: одновременный долларовый минимум и рублевый максимум цен. В частности, средневзвешенная стоимость рублевого предложения по итогам декабря достигла отметки в 195 100 рублей за «квадрат», показав самую большую месячную динамику роста с самого начала 2014 года (+1,7%). В валютном же эквиваленте максимальная величина составила 3498 долларов США, снижаясь в некоторые периоды валютных «качелей» даже до 2800 долларов за метр. Такой разнонаправленный «разбег» был зафиксирован на фоне очередного понижения стоимости барреля нефти марки Brent до 57,5 долларов.

Нечто подобное в нефтяном секторе уже происходило в течение 2008 и 2009 годов. Но при сопоставимом с нынешним падением стоимости нефти реакция рынка недвижимости в то время была отнюдь не такой, как сейчас.

В июне 2008 года среднемесячная стоимость барреля колебалась на отметке в 140,3 доллара. Минимума же нефтяные котировки достигли к февралю 2009 года, остановившись на отметке 45,8 долларов за баррель. «Проседание», таким образом, совсем немного не дотянуло до семидесяти процентов (67,4%). В то же время рынок вторичного жилья находился в перегретом состоянии, что обеспечило непродолжительное инерционное увеличение. Валютный максимум цены квадратного метра пришелся на август 2008 года с показателем в 7012 долларов. Рублевый же предел был достигнут только в октябре того же года, остановившись на рубеже 176 800 рублей за «квадрат». Вскоре после этого цены, как и в целом спрос на объекты, стали стремительно снижаться практически до самого конца 2009 года, упав в итоге на 22,6% в рублях и на 34,2% в долларах.

В прошлом же году на столичном рынке «вторички» стоимость квадратного метра в долларовом выражении снизилась на 34,5%, в то время как в рублевом эквиваленте данный показатель продемонстрировал уверенный рост на целых 9,1%. При этом цены на нефть в общем и целом снизились на 45,7%. Такая удручающая динамика развития валютного и нефтяного рынков, наложившаяся на негативные внешнеполитические и иные факторы, спровоцировала участников рынка на весьма неординарную реакцию, которая ни при каких условиях абсолютно не проявилась 6-7 лет назад. Речь идет об ажиотажном спросе на объекты вторичной недвижимости, первая волна которого пришлась на период с января по март, а вторая случилась в ноябре-декабре 2014 года.

Однако при всей нетривиальности сценария развития ситуации в сегменте столичного рынка вторичной недвижимости в настоящее время, аналитики делают следующий вывод: стремительно набирающий силу отрицательный тренд как в нефтяной сфере отдельно, так и во внутренней экономике в целом, неминуемо приведет к необходимой на данном этапе коррекции спроса, а также ограничит динамику роста стоимости квадратного метра в сегменте вторичной недвижимости не позднее начала 2015 года.

Автор : Андрей Захарченко.