Дольщики кредитуют застройщика – такова истина.

Называть лиц, передающих собственные денежные средства застройщикам в обмен на обязательство передать в собственность квартиру в строящемся доме в «определенном» будущем, «дольщиками» неправильно и изначально является не правдой.

Обычно граждане кредитуют банки, открывая в них депозиты. И в качестве вкладчиков банков граждане законным образом защищены. От банкротства банков их спасает Центральный Банк и система страхования вкладов. Но: застройщики – не есть банки. Адекватная защита денежных средств дольщиков, переданных застройщику, отсутствует. К этому утверждению можно добавить: есть лишь имитация этой защиты.

Эта имитация защиты называется обязательным страхованием. По замыслу разработчиков документа (депутатов Александра Хинштейна и Александра Когана), механизм страхования ответственности застройщиков и система банковских поручительств позволят в полной мере защитить интересы дольщиков.

В настоящее время покупателей жилья страхуют лишь от потери права собственности на недвижимость – большинство участников рынка отказываются страховать риски дольщиков. И говорят, что при отсутствии должной законодательной базы и прозрачности в работе строительных компаний этот вид деятельности развиваться не будет. Эксперты отмечают, что новый федеральный закон явно не делает работу застройщиков прозрачной, а потому многие страховые фирмы не желают страховать долевые риски.

Более того, законопроект не предъявляет никаких требований к компаниям, у которых застройщики должны страховать свою ответственность. Совершенно неясно, на каких основаниях покупатели должны доверять страховщику больше, нежели застройщику. К тому же при возникновении форс-мажора дольщики получат лишь заплаченные по договору деньги – право требования на жилье перейдет к страховой фирме. Этот пробел в новом законе несет в себе немалый риск для покупателей жилья. Например, застройщику будет выгодно застраховать свою ответственность перед дольщиками в аффилированной компании, привлечь покупателей, а за несколько месяцев до сдачи дома – инициировать процедуру своего банкротства. В этом случае покупатели получат лишь заплаченные за квартиры деньги, а права на недострой перейдут к страховой организации.

Впоследствии она сможет достроить объект и реализовать квартиры в уже готовом доме – по гораздо более высокой цене. Подобный вариант развития событий вполне реален – учитывая, что закон не подразумевает участия дольщиков в выборе страховой компании.

Закон не защищает покупателей жилья от «серых» схем, поскольку применять его обязаны лишь компании, работающие по 214-ФЗ. Очередной механизм «защиты дольщиков» становится исключительно дополнительной маркетинговой приманкой для привлечения покупателей: к популярному у многих застройщиков рекламному слогану «Работаем по 214-ФЗ» добавится еще один – «Участвуем в программе страхования долевых рисков».

В свое время разработчики 214-ФЗ утверждали, что главным способом обеспечения обязательств застройщиков перед дольщиками являются земельный участок и строящийся объект. Но практика показала, что случаев обмана покупателей жилья меньше не стало, а в новой экономической реальности банкротства строительных компаний не только продолжаются, а и растут в количественных показателях.

Логика долевого строительства заставляет нас признать: на первичном рынке жилья, если строительство не ведется застройщиком для себя лично и на собственные денежные средства, любая сделка есть кредитная сделка. Дольщик действительно «кредитует» застройщика. Застройщик использует деньги дольщика и является его должником. И вопрос здесь заключается не в правильной терминологии, а в том, зачем дольщик добровольно это делает? Ответ, казалось бы, ясен: он покупает «новое жилье».

Но, давайте выясним так ли это на самом деле! 

Дольщик, в реальности, не покупает «новое жилье», а просто кредитует застройщика точно так же, как это может делать любой банк. Только банк кредитует в качестве посредника, используя «чужие» денежные средства, а дольщик кредитует в качестве «инвестора», используя личные денежные средства. И то и другое изображается как договор займа, но так ли это?

Договор займа предполагает наличие «процента» в качестве цены договора, однако покупатели нового жилья не знают слова «процент», они покупают «новое жилье» по ценам первичного рынка. И эта цена воспринимается дольщиками не как цена денег, отданных застройщику взаем, а именно как цена квартиры, которую они покупают. Напротив, для застройщика цена «нового жилья» есть цена используемого капитала, однако оба они не знают, какова может быть цена этого нового жилья в будущем.

Застройщик определенно знает: цена денежного капитала, предлагаемого дольщиком, ниже, чем цена банковского капитала, – и это первое решающее условие сохранения и развития российского рынка долевого строительства. Но и дольщик достоверно знает: рыночная цена «готового» нового жилья существенно выше, чем цена аналогичного жилья на первичном рынке, – и это второе решающее условие сохранения и развития рынка долевого строительства. Спрос и предложение здесь порождают друг друга.

Разумеется, проблема «обмана» «обманутых дольщиков» может быть решена просто и бесповоротно – требуется лишь законодательно запретить долевое строительство как таковое. Но в этом случае весь рынок жилья изменится кардинально. Уровень цен первичного рынка окажется выше уровня цен вторичного, поскольку на рынке можно будет легально продавать лишь «готовое жилье». Вторичным рынком станет рынок используемого старого жилья, а первичным рынком – рынок нового жилья.

В законодательном порядке подобное решение вряд ли будет принято в ближайшем будущем. Но оно возможно как рыночное решение самих застройщиков – если вдруг появится возможность привлечения «бесплатных» кредитов в строительство нового многоквартирного жилья. Для застройщиков деньги дольщиков – это «финансы», но дольщики рассуждают иначе: для них это стоимость будущего нового жилья. Им не нужны гарантии возврата «финансовых инвестиций», им требуется реальное жилье.

Когда дольщикам в качестве защиты их прав предлагаются гарантии возврата их «финансовых инвестиций» – это есть «обман» для тех покупателей нового жилья на открытом рынке, которые не мыслят как «финансовые инвесторы», а осуществляют реальные инвестиции в желаемое и выбранное на рынке новое жилье. Финансовая неграмотность дольщиков здесь не есть оправдание. Им вменяется «чужая логика», которая изначально отсутствует в их расчетах и действиях, пусть даже и «научная».

Идея, которую сейчас продвигают некоторые эксперты строительного рынка такова: целевое банковское финансирование жилищного строительства – процедура более надежная, чем свободная девелоперская деятельность частных застройщиков. Но для начала требуется уточнить сам термин «депозит».

Депозит следует назвать «депозитом». Это означает: привлекать денежные средства «дольщиков» (кредиторов) имеют право только банки, поскольку по закону только банки имеют право создавать депозиты в массовом порядке. Банк принимает денежные средства «дольщика» (вкладчика) на специальный счет и становится его должником. По договору этот долг погашается не деньгами, а квартирой в доме, финансирование строительства которого осуществляется за счет вкладчика.

Чтобы иметь возможность погасить долг перед вкладчиком конкретной квартирой в конкретном строящемся доме, банк предварительно заключает пакет договоров с конкретной строительной компанией. Финансирование строительства конкретного дома осуществляется «по приказам» банка, но деньги «дольщика» (вкладчика) в данном случае застрахованы – аналогично обычному депозиту.

Этот депозит не является для дольщика (вкладчика) «вкладом до востребования» – это очевидно. Но также он не является вкладом, отданным на «ответственное хранение». Напротив, эти деньги предполагается тратить, то есть инвестировать в строительство многоквартирного дома. Можно назвать это «срочным инвестиционным вкладом», но данное определение верно лишь в том случае, если застройщиком является сам банк.

Но тогда ничего принципиально не меняется: депозит дольщика есть просто «доля», соразмерная цене приобретенной им квартиры на первичном рынке жилья. Вместо частного застройщика появляется банк, сам же частный застройщик превращается в ответственного подрядчика. Возникает резонный вопрос: самим застройщикам эта «ответственность» нужна? Фактически их просто «выносят» с первичного рынка.

Допустим, что застройщик есть, как и раньше, частная компания. В этом случае банк должен обеспечить эффективное финансирование, то есть одновременно и сохранить денежные средства дольщика (вкладчика), и своевременно осуществить все целевые расходы, связанные со строительством конкретного дома. Иначе говоря, он должен одновременно и съесть пирожок, и сохранить его эквивалент. Но банк способен это сделать: он может открыть кредит застройщику – против депозитов дольщиков.

Вопрос лишь в том, должен ли застройщик платить за этот кредит рыночный процент. Если кредит открывается бесплатно – общая схема выглядит чудесно. Ее можно легко упростить: банк может изначально выкупить на себя все жилье в будущем доме – если законодательно это ему разрешить. Можно и усложнить: банк может выдавать всем покупателям жилья в этом доме ипотечный кредит, чтобы они затем положили его на депозит. Есть только одна проблема – новый дом обязательно нужно построить.

Гарантии банков в сфере жилищного строительства – это прекрасно, если рассуждать строго практически. Но если рассуждать теоретически, есть один неприятный вопрос. Банки имеют законное право открывать кредиты против депозитов, но для частных застройщиков эта практика недоступна. Они не могут создавать деньги «из ничего». Следовательно, они способны лишь тратить деньги дольщиков, и поэтому есть риск: застройщики могут и «обмануть». Но этот риск есть не только «финансовый риск».

Для человека, который ценит новое жилье выше, чем деньги, гарантия возврата инвестированных средств – слабое утешение. Или еще хуже – моральный ущерб.

И поэтому еще раз повторю: гарантии – это хорошо, но дом надо построить, а не искать новые способы относительно законного изъятия средств у простого покупателя жилья.

Автор : Анна Криндач, специально для «Сила в Движении»