А это уже вопрос к самой системе, которая в очередной раз показала свою несостоятельность.
Власти так и не смогли предложить никакой разумной альтернативы, кроме как, возложить контроль за долевым строительством на банки. Попытавшись в очередной раз снять с себя какую-либо ответственность перед собственными гражданами. Такие попытки наше государство предпринимает с завидной регулярностью уже давно, но пока безуспешно. Последним таким печальным экспериментом был закон о страховании ответственности застройщиков. Как и предыдущие инициативы подобного рода, он оказался провальным.
Освежим его в памяти. Обязательное страхование ответственности застройщиков жилья было введено в России 1 января 2014 г. Идея заключалась в том, чтобы в будущем избежать проблем с обманутыми клиентами строительных компаний, привлекающих средства физических лиц для строительства.
С 1 января прошлого года строители могли оформить разрешение на свою деятельность не раньше, чем застрахуют свою ответственность в страховой компании или получат банковскую гарантию на сумму привлеченных средств. Обязательное страхование ответственности пришло на смену лицензированию строительных фирм.
По словам руководителя рабочей группы президиума генсовета партии «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков Александра Хинштейна, новые правила были нацелены на то, чтобы не оставить страховщикам лазеек для отказа в страховой выплате по надуманным поводам.
Однако при ближайшем рассмотрении оказалось, что проблема не в этом. А в том, что респектабельные страховые компании в новом виде страхования не заинтересованы, а банковские гарантии слишком дороги для застройщиков. Поскольку страховые компании считали строительные риски слишком системными и слишком высокими, чтобы иметь их на собственном удержании, а перестраховочных емкостей для них также не обнаружилось, страхованием застройщиков занялось АИЖК. Таким образом, государство через перестрахование принялось аккумулировать риски строительной области на своей ответственности. Последние события в экономике страны сделали благополучие строительной отрасли еще более сомнительным, чем прежде, да и государство больше не обладает подушкой безопасности в виде высоких нефтяных цен.
Уже на этапе первых подходов к разработке законопроекта законодатели пытались поинтересоваться мнением некоторых страховщиков о законопроекте. И уже тогда эти некоторые страховщики обращали внимание на то, что проект не заработает, поскольку «этот риск системный, а не страховой», «не будет западных перестраховочных емкостей» и «нормальные страховщики не будут готовы держать такие риски на собственном удержании».
И вот сейчас государство пытается сделать новый подход к давней и лишь увеличившейся с годами проблеме, наступая в очередной раз на те же грабли
Несмотря на активную поддержку спроса со стороны правительства за счет субсидированной ипотеки и со стороны девелоперов (скидки, акции, длительные рассрочки, вывод на рынок бюджетных проектов), позитивное влияние этих факторов становится все слабее, что связано с общей экономической ситуацией в стране. Реальные располагаемые доходы граждан снижаются с начала 2015 года на фоне высоких темпов роста инфляции, что все больше и больше ограничивает их покупательную способность. Экономическая ситуация в стране не способствует повышению уровня платежеспособного спроса. И вряд ли она изменится в ближайшие три — четыре года.
На сегодняшний день финансирование строительства жилых объектов в крупных девелоперских компаниях, как правило, происходит в следующих пропорциях: 10% — собственных средств, 20% — заемное банковское финансирование и 70% — средства дольщиков.
Далеко не все компании до 2020 года смогут накопить достаточный объем собственных средств для финансирования строительства, что приведет к значительному сокращению количества девелоперских структур. На сегодняшний день в Московском регионе, как самом большом по объемам строительного рынка в России, крупных застройщиков менее 30%, то есть порядка 70% игроков, возможно, уйдут с рынка — они не смогут привлечь заемное финансирование в полном объеме, так как банки будут ужесточать требования к застройщикам и ориентироваться на крупных игроков. В Московском регионе может остаться порядка десяти крупных девелоперских компаний, что будет в регионах — вообще непонятно. Следствием таких изменений в структуре рынка вполне обосновано станет снижение конкуренции и дальнейшая монополизация рынка. Также из-за сокращения количества девелоперов неизбежно уменьшение объемов предложения, причем очень значительное.
Кроме того, появление нового трехстороннего механизма взаимодействия «клиент — банк — застройщик» удлинит сроки сделки, на сегодняшний день составляющие две недели, как минимум в два раза.
Если это нововведение распространится на действующие проекты, часть девелоперов просто обанкротится, так как на сегодняшний день инвестиционная доходность девелоперских проектов составляет 15–25%, что сопоставимо со стоимостью заемного банковского финансирования. Самое опасное в их неизбежном банкротстве то, что это резко увеличивает и так немаленькую армию обманутых дольщиков. Такой резкий наплыв обманутых в своих лучших ожиданиях граждан, может раскрутить такую протестную активность, что украинский майдан покажется небольшим недоразумением. Плюс не будем забывать и об инфляции. Компенсировать это ростом цен при текущих объемах предложения и в условиях сжатия спроса просто невозможно.
Исходя из этого, очевидным выглядит сценарий развития ситуации, при котором рост стоимости квадратного метра жилья составит минимум 25% (сегодняшнее банковское финансирование — от 15 до 25% плюс растущая инфляция). Поучительным примером могут послужить последствия другого революционного решения — введение ФЗ-214. Это привело в 2005 году к резкому падению объемов предложения на рынке новостроек Московского региона на 40% и к росту цен на первичном рынке по итогам 2006 года более чем на 100%, а на вторичном — на 80%.
Еще одним минусом такого изменения схемы долевого строительства станет снижение платежеспособного спроса, которое уже наблюдается в текущих условиях. С рынка уйдут и частные инвесторы — 5–10% общего объема платежеспособного спроса (в «тучные годы» их доля доходила до 25–30%) и часть естественного спроса по улучшению жилищных условий в результате нехватки бюджета на покупку квартиры.
Видоизменение уже отработанной схемы привлечения денежных средств дольщиков ведет к развитию новых серых схем приобретения жилья и реализации проекта. Снова застройщик будет вынужден искать варианты обхода, разрабатывать новые либо возвращаться к старым схемам реализации. Никогда увеличение количества сторон совершаемой сделки не приводило к их комфортному и быстрому проведению. А банки будут жестко диктовать свои условия. Схемы, которые застройщики уже применяли в своей деятельности: предварительный договор участия в долевом строительстве, предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, вексельная схема, договор соинвестирования, предварительный договор купли-продажи — все они в том или ином виде найдут применение в новых условиях.
От нововведений не выиграет и конечный потребитель. Риски девелопмента ложатся на банковскую систему, которую сегодня и так нельзя назвать устойчивой в условиях, когда у нас из первой сотни банков отзываются банковские лицензии. О каких гарантиях для конечного потребителя можно говорить? Более того, не все банки готовы принять на себя подобные риски. Например, представители Альфа-Банка уже заявили о своей неготовности заниматься подобным обеспечением. На сегодняшний день два крупных банка — Сбербанк России и ВТБ 24 — фактически контролируют рынок ипотеки, и нет никакой уверености, что их сил хватит на контроль всех девелоперских проектов в нашей стране, даже учитывая создание специализированных внутренних структур.
Как результат — вместо диверсификации рисков они в полном объеме лягут на банки, которые будут финансировать и создание продукта, и поддержание спроса через ипотечное кредитование, по сути, перекладывая деньги из одного кармана в другой. А отмена ОВС или страховки в страховой компании никак не сможет перекрыть вышеперечисленные потенциальные минусы. Ну а постоянный отсыл к тому, что подобная практика успешно применяется на развитых рынках, неуместен по одной простой причине: в странах ЕС ставка банковского финансирования равняется 2–5%, а у нас в стране, как было отмечено выше, — 15–25%.
Безусловно, на сегодняшний день работа ФЗ-214, несмотря на его позитивность, имеет и ряд существенных недостатков. Закон должен предоставлять защиту в ситуациях, связанных с:
- невозможностью защитить дольщика от банкротства застройщика (до сих пор я не знаю ни одного завершенного процесса банкротства застройщика, доведенного до логического завершения) или страховой компании (отзыва лицензии страховой компании, которая обеспечивает путем страхования исполнение застройщиком обязательств по передаче объектов долевого строительства);
- нарушением сроков передачи объекта дольщику;
- изменением в одностороннем порядке проектной документации;
- включением условий, которые однозначно нарушают права дольщиков;
- низким качеством строительства
Увеличение уставного капитала страховых компаний никак не может спасти их в будущем от отзыва лицензии. Или, к примеру, внесение законодательным органом дополнительных обязательных гарантий, которым должна будет соответствовать страховая компания, также может повлечь за собой отзыв лицензии. В таком случае увеличение уставного капитала никак не поможет, потому что в соответствии с законодательством страховая компания все равно будет исполнять свои обязательства только в течение полугода, а далее застройщику придется заключать новый договор с новой страховой компанией, что повлечет для него дополнительные расходы, которые лягут на плечи покупателей.
Конечно, действующий ФЗ-214 не идеален. Да и нет в природе ничего идеального. Однако это уже отработанная схема, которая действительно помогает решить проблему обманутых дольщиков, с одной стороны, и оставить цены на покупку жилья на первичном рынке на приемлемом для покупателя уровне — с другой. По сути, проблема обманутых дольщиков заключается не в том, что ФЗ-214 не работает, а в том, что его не соблюдают.
Автор : Анна Криндач, специально для «Сила в Движении»