Областной центр Иркутской области — один из крупных городов России, где остро стоит квартирный вопрос. Обеспеченность жильем составляет около 22 квадратов на человека, но при этом доля ветхих и аварийных строений достигает 15%, 55% многоквартирных домов имеют износ от 31%, свыше 15% — более 65%. По данным независимого опроса, около трети взрослых иркутян хотели бы улучшить свои жилищные условия. Однако большинство не делают этого из-за отсутствия доступного предложения или недоверия к застройщикам, в основном ведущим работы по схеме долевого участия. По количеству введенных метров на иркутянина, областной центр, численность населения которого около 580 тыс. человек, в прогнозируемом будущем так и не будет отвечать поставленной на государственном уровне задаче: строить по 1 кв. м жилья на человека в год. Обозначенные проблемы жилищного строительства особенно актуальны для крупных городов Приангарья — прежде всего Иркутска, в котором дефицит подготовленных под застройку участков наблюдается уже на протяжении многих лет. «Одной из важнейших проблем является неэффективное использование территории, — говорится в пояснительной записке к Генплану города. — Свободных площадок под жилищно-гражданское строительство в границах города недостаточно, освоение большинства из них сдерживается необходимостью проведения дорогостоящих мероприятий по инженерной подготовке и защите. В то же время значительная часть селитебной территории занята массивами низкоплотной жилой неблагоустроенной застройки. Обширные производственные зоны не упорядочены, зачастую размещаются смежно с жилой застройкой без необходимых санитарных разрывов. Много различных по размеру участков промышленно-коммунального назначения и неиспользуемых территорий располагаются в селитебной зоне, резко ухудшая качество городской среды». 
Но главной причиной невозможности полноценного жилищного строительство является ограниченность возможностей инженерных сетей. Так, уровень износа теплосетей в Иркутске составляет более 60%, водопроводных — 52%, канализационных — 46%, электрических — 68%. Недостаточная пропускная способностью трубопроводов, коллекторов, линий электропередач не позволяет возводить новые объекты, особенно в центре города, где износ и загруженность теплосетей приближаются к 100%. Ранее построенные новостройки только добавили проблем и увеличили нагрузку на изношенные до предела сети. Жилищно-коммунальное хозяйство, отданное в руки частным компаниям продолжает стремительно изнашиваться. Собственник не желает вкладывать деньги в его реконструкцию и ограничиваются только латанием повсеместно возникающих порывов, максимально используя оставшийся ресурс. Строительные компании Иркутска бьют тревогу уже не только по поводу дефицита участков под массовое жилищное строительство, но и сетуют на то, что в городе практически не осталось мест даже для точечной многоэтажной застройки. В 2012 году в Иркутске было выделено 219 свободных земельных участков общей площадью 23 га. Однако под многоэтажное строительство не была реализована ни одна площадка. Как отмечает министр имущественных отношений Иркутской области, в прошлом году в столице Приангарья выставлялось на торги три участка общей площадью менее 2 га под многоэтажное строительство в предместье Рабочем и Ленинском районе (отдаленные районы города), но ни один из них не был реализован. Причем торги по упомянутому участку в Ново-Ленино (Ленинский район) были объявлены неоднократно с понижением цены. Как прокомментировали свой отказ от участия представители застройщиков, участок был неинтересен, поскольку на нем нет возможности подключения к теплосетям. По данным аналитиков «Мира квартир», средняя цена 1 кв. м в иркутской новостройке в конце 2013 года составляла 56,76 тыс. рублей. В отдельных объектах в центре города цена достигала 112 тыс. рублей за квадрат. Участники рынка прогнозируют, что в течение года стоимость жилья в новостройках если и будет расти, то только в пределах инфляции. На этом фоне в Иркутске очень мало предложения жилья невысокой ценовой категории. «Богатые люди уже приобрели элитные квартиры, и общая потребность города в таком жилье давно поутихла. А вот экономкласс совершенно точно будет продвигаться под разными брендами», — говорит президент Союза строителей Иркутской области Юрий Шкуропат. Пока же городу не хватает доступного жилья, востребованного по качественным характеристикам, в том числе комфорту среды обитания и удобству расположения. Доступное жилье — это жилье, купить которое могут позволить себе люди со средним достатком. В Приангарье, по данным Иркутскстата, средняя заработная плата составляет 27 тыс. рублей. Средние доходы и выше имеет треть населения области — это более 190 тыс. человек. Еще треть из них — около 65 тыс. иркутян — хотели бы улучшить жилищные условия. То есть 21 тысяча семей являются потенциальными покупателями на рынке недвижимости. Доступное жилье — это жилье, которое может приобрести семья из трех человек, имеющая совокупный семейный доход около 55 тыс. рублей в месяц. Очевидно, у большинства людей нет капитала, который они могут в одночасье направить на приобретение квартиры. Значит, им будет необходим кредит. Уже давно выведена формула определения «подъемных» для заемщиков расчетов: ежемесячный платеж не должен превышать 30% семейного дохода в месяц. Таким образом, получается, при покупке двухкомнатной квартиры (54 кв. м — исходя из российских социальных норм) семья в состоянии заплатить за нее 3 млн. рублей, из которых 1,2 млн. пойдет на погашение кредита. Получается, цена квадрата в новостройке не должна превышать 37 тыс. рублей». 
Если говорить про многоэтажки, в эти ценовые рамки сегодня вписываются только квартиры в жилых комплексах «Иннокентьевская слобода» (Ново-Ленино, застройщик «Жилстройкорпорация»), «Веста» (Ново-Ленино, застройщик «Иркутскстройинвест»), «Порт-Артур» (ул. Пискунова, застройщик ГК «Север»). Вместе с тем, все эти объекты считаются проблемными. Дольщики ждут в них квартиры уже многие годы. Но обязательства перед дольщиками не выполняют не только застройщики «дешевого» жилья. Из 56 объектов, на которых идут строительные работы в Иркутске (данные службы строительного надзора по Иркутской области), более чем на половине не соблюдены сроки ввода. Кроме вышеупомянутых объектов, среди наиболее проблемных объектов, ввод в эксплуатацию которых затянулся ни на один год, в отделе контроля и надзора в области долевого строительства службы называют, в частности, стройки на Синюшиной Горе (ул. Сергеева, застройщик «БазисСтройИнвест»), в Топкинском (застройщик «Иркутская строительная компания воинов запаса»), в границах улиц Депутатской и Зверева (застройщик «Стройтранс»), на бульваре Гагарина (застройщик «Сирстрой»), долгострои «МолдРосса» в Солнечном, на Цимлянской и Сибирской. Из 84 строительных компаний, работающих в Иркутской области, 29 числится в реестре недобросовестных, количество обманутых дольщиков в Иркутске исчисляется не одной тысячей семей. Вместе с тем, в правительстве области считают, что цены на квадратные метры в новостройках Иркутска сильно завышены. Если посмотреть на проектные декларации возводимых объектов, то это так и есть. Например, квартиры в новостройке по ул. П. Осипенко продаются через агентства по цене от 62 тыс. за квадратный метр, а стоимость строительства (по данным проектной декларации «Стройреконструкции», суммарная площадь жилых и офисных помещений без учета подземной стоянки — 3632 кв. м, общая стоимость строительства 113,460 млн. рублей) — 31 тыс. рублей за квадрат. Квартиры в новостройке на Цимлянской (ул. Байкальская, 157 А, блок-секции 1, 2) продаются по цене 55–60 тыс. рублей за квадрат, а стоимость строительства, по данным декларации застройщика — СПМК-7 (общая площадь офисных и жилых 5754,67 кв. м, планируемая стоимость строительства — 140 млн. рублей) — 24 тыс. рублей за квадратный метр. Застройщики, понятное дело, не соглашаются с тем, что рентабельность объектов зачастую завышена, напирая на то, что возводить жилье в Иркутске недешево: подключение к коммуникациям, выполнение требований по сейсмостойкости, отсутствие местных стройматериалов, дорогие кредитные ресурсы увеличивают стоимость строительства. При этом потенциальные покупатели квартир в новостройках ограничены в выборе, не готовы платить запрашиваемую цену за квадрат, да еще и не имеют доверия к застройщикам. Поток инвесторов, рассматривающих покупку жилья на условиях долевого строительства как способ вложения денег, иссякает. «Вот когда квадратный метр подешевеет, квартиры смогут купить те, кто в них действительно нуждается, а не те, кто закупает третью или четвертую квартиру, — убежден заместитель губернатора Иркутской области Сергей Дубровин. — Неприятно, а иногда и страшно, когда идешь по городу и видишь недавно сгоревший дом, при этом у горожан уже сложилось такое понятие, что если дом сгорел — через месяц на этом месте будет построен новый шикарный офис, или элитное жилье». 
В итоге на иркутском рынке первичного жилья ситуация привела к тому, что назреел кризис несоответствия предложения и платежеспособного спроса. Если застройщики и власти не найдут компромиссного решения проблемы, строительство новых объектов станет невозможным, а тысячи людей так и не смогут купить квартиры. Автор : Олег Дубовицкий, специально для «Сила в Движении».