Более десяти лет назад ООО «Виром-Инвест» продало обещание новых квартир в так и не построенном доме в 9 микрорайоне Зеленограда
Корпус 901а — 23-этажный дом на 214 квартир — начали строить в 2003 году, в 2008-м работы остановились. Застройщик успел возвести лишь первый этаж, подвал в котором в будущем должен был быть оборудован тепловой тепловой пункт.
Только в 2014 году, после признания зеленоградскго недостроя аварийным, город расторг инвестиционный контракт с ООО «Виром-Инвест» и начал составлять реестр пострадавших участников долевого строительства. В августе 2015-го «Виром-Инвест» официально признан банкротом. Следственное управление УВД Зеленограда возбудило уголовное дело.
Восемь лет стройка стояла без движения — конструкции износились. Небольшая часть обманутых дольщиков лет пять обращались по поводу недостроя в окружную администрацию. В начале 2013 года префектура инициировала обследование постройки на предмет технического состояния. Обследование показало, что степень износа конструкций высока, поэтому их надо разобрать. Снос было поручено сделать до 19 июля того же года, однако этого не произошло и по настоящий момент. Хотя соседские мальчишки лазят, забор-то ненадежный, особенно после пожара, а местные жители отмечают, что там не редкость сборища бомжей и наркоманов. В развалинах «корпуса 901а» тусуются дети и подростки, заходя туда через калитку в заборе и образовавшиеся от времени дыры. Руины живописные: обветшавшие бетонные блоки, ржавая арматура, ямы.
Помимо проверки самого недостроенного здания, контролирующие органы занимались проверкой документов. Деятельность инвестора-застройщика ООО «Виром-Инвест» проверили Москомстройинвест, департамент экономической политики и зеленоградская префектура, сообщает комитет по реализации инвестиционных проектов, — по многочисленным просьбам участников долевого строительства. Цель проверки, которую провели чиновники три года назад — определить финансовое положение инвестора и возможность возобновить строительные работы в 9 микрорайоне.
210 квартир в это доме были проданы агентствам недвижимости АН «Домострой-2000», «Лендстрой-XXI», «Диманд XXI» на общую сумму более 1,6 миллиона долларов. Риелторы, в свою очередь, перепродали гражданам 36 виртуальных квартир. По крайней мере именно эти 36 не построенных квартир были оформлены по договорам долевого участия.
Что интересно. Потерпевшими сейчас считаются 36 семей, хотя свои деньги вложили в покупку жилья, по разным данным, от 160 до 180 человек. Кого-то из дольщиков просто не могут найти. Люди покупали квартиры средней стоимостью 30-50 тысяч долларов. 140 договоров заключались с учрежденными «Виром-Инвест» риелторскими фирмами до вступления в силу федерального закона о долевом строительстве, поэтому не регистрировались в Росреестре. А «Виром-Инвест» не отчитывался перед Москомстройинвестом, который с 2011 года наделен полномочиями контролировать долевое строительство в Москве. Официально пострадавшими дольщиками признано лишь 19 человек.
Прояснить ситуацию во время комплексной проверки застройщика, которая проводилась в начале 2013 года, в Москомстройинвесте пытались с помощью запросов — у инвестора просили предоставить документы на объект и реестр привлеченных соинвесторов. Эти запросы некому было вручать — «Виром-Инвест» не находился ни по юридическому, ни по фактически указанному адресу. Тем не менее, гендиректор фирмы сообщил, что имеет всю разрешительную документацию, позволяющую вести работы, в частности соглашение о продлении сроков реализации проекта, разрешение на строительство и положительное заключение Мосгорэкспертизы.
Застройщиком также было отмечено, что компания ведет переговоры с новым застройщиком, который готов взять на себя не только продолжение стройки, но и обязательства перед дольщиками. На вопрос, из чего будет складываться экономика проекта ввиду того, что практически все квартиры реализованы, застройщик ответил, что несколько юридических лиц изъявили желание выйти из проекта, вернуть не проданные обещания новой квартиры застройщику и получить назад вложенные средства. Ведь их деньги оказались вложенными, по сути, в воздух. И если застройщик готов выложить за эти договора, хотя бы десять процентов первоначально уплаченных юрлицами средств, то они будут рады и этому. Таким образом в проект может быть возвращено около 7,6 тысяч будущих квадратных метров «жилой» площади, деньги от продажи последующих обещаний которых, можно направить на строительство дома.
Тем не менее документы по объекту — бухгалтерский баланс, проектную декларацию, реестры соинвесторов, — в полном объеме застройщик предоставить не смог, в результате оценить его финансовую состоятельность невозможно. Пока в Москомстройинвесте ждали оставшуюся документацию, против застройщика кредиторы инициировали процедуру конкурсного производства.
По уголовному делу. которое правоохранители завели в 2014 году руководству «Виром-Инвест» инкриминируется уголовная статья «Мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение». В числе обвиняемых предприниматели Борис Егоров и Сергей Чаговец. Виновными в мошенничестве, присвоении себе денег дольщиков они себя не считают.
Они признают, что переводили эти средства через сторонние фирмы на другие строительные объекты — фактически затыкали финансовые дыры. «Заканчивают строительство одного объекта, начинают другой, если один выпал из цепочки — бизнес провисает и это повсеместная практика у всех застройщиков», пояснил схему собеседник. Проблемы начались не в Зеленограде, а в Солнечногорске, где, по мнению предпринимателей, местные чиновники начали препятствовать завершению строительства жилого дома. А в период строительства корпуса 901а изменилось законодательство в части долевого строительства: по новым правилам, надо было получать заново разрешительные документы, регистрировать договоры долевого участия в Росреестре. Собрать новый пакет документов было невозможно без участия префектуры, но она навстречу не пошла.
В марте Москомстройинвест попросил обратиться людей, вложивших деньги в это строительство, для включения в реестр пострадавших. В итоге, обратились всего 30 человек, а полный пакет документов необходимых для включения в реестр предоставили лишь 19 граждан. По информации бывшего застройщика, в недостроенном доме продано через риелторов 59 квартир. Но это условная и совершенно произвольная цифра, которую документально проверить не возможно: договоры заключались в 2003—2005 годах (до вступления в силу федерального закона №214), поэтому не регистрировались в Росреестре, а застройщик не отчитывался перед Москомстройинвестом.
Дольщиков, заключивших договоры соинвестирования с ООО «Виром-Инвест», ООО «ЛэндСтрой ХХl век», ООО «Диманд ХХl», ООО «Домострой 2000», просят обратиться к следователю Орловой Марии Юрьевне: улица Панфилова, дом 28а, кабинет 317; телефон 8(499)720-88-53. Уголовное дело возбуждено по факту неисполнения обязательств перед физическими лицами со стороны представителей «Виром-Инвеста». «Виром-Инвест» засветился в ещё одном девелоперском проекте Зеленограда — в качестве строительстве соучредителя Фонда «ЗИФ» — инвестора-застройщика «Кутузовской слободы», иначе 22-го микрорайона.
В арбитражном суде выстроилась очередь из организаций и граждан-кредиторов. Туда посылают и дольщиков корпуса 901а, потому что уголовное дело по факту мошенничества не вернет им деньги и не построит дом. А вот после признания застройщика банкротом права обманутых дольщиков будут удовлетворены. И даже если им ничего не достанется, в связи с тем, что активы застройщика давно выведены, они больше не будут считаться обманутыми дольщиками. Ведь, как известно, банкротство предприятия завершается распродажей его имущества и распределением вырученных средств между кредиторами. При этом может быть продан даже недостроенный дом, в который граждане вложили свои деньги.
Вероятность получить деньги чрезвычайно мала — часто имущества должника едва хватает, чтобы покрыть все свои долги затраченные на саму процедуру банкротства и удовлетворение требований кредиторов первой и второй очереди, К каковым, по закону, не относятся собственно, сами обманутые дольщики. Но свои права обманутые соинвесторы строительного бизнеса, реализуют. А значит площадку в последующем можно будет использовать, как не имеющую обременения в виде обманутых дольщиков. Или, как минимум, сократить количество потерпевших на площадке до такого количества, когда объект станет инвестиционно привлекательным для реализации бизнес планов. Правда, если суд вынесет обвинительный приговор, может быть арестована недвижимость одного из фигурантов дела, но до суда дело еще не дошло. Да и вряд ли это удовлетворит всех кредиторов.
Всплыла еще одна интересная подробность. Застройщик, заключивший с московскими властями инвестиционный контракт на строительство жилого корпуса 901а, перечислил в московский бюджет за два года 3,1 миллиона долларов. Официально признанные обманутыми, дольщики, считают эти деньги своими, но подтвердить это документально — не в состоянии. А это значит, что рассчитывать на возврат этих средств в новую стройку, потерпевшим, не приходится. Да и как быть с теми, кто тоже заплатил застройщику, но его обманутым так и не признали — не понятно.
Хотя, в принципе, суть даже не в этом, а в том, что обманутые решили, что правительство Москвы будет им что-либо компенсировать, просто потому что дольщикам это захотелось и они решили вместо суда, что так будет совершенно справедливо. Сумма перечисленных в 2003 и 2004 в городской бюджет денег есть в материалах уголовного дела, это информация от департамента городского имущества. «Эти деньги можно передать обманутым дольщикам, они же собраны с них, — поделился своим мнением один из них, — если, конечно, посчитать по правильному курсу». В документе оплаты инвестора указаны как в рублях, так и в долларах по курсу 27,5 — 30,5 рублей за доллар. Сейчас курс вырос более чем в два раза. Дольщик отправил своё предложение в правительство Москвы, но ответа на свою «хотелку» так и не получил.
Правительство Москвы, тем временем, пообещало достроить дом за свой счет. Для этого придется оформить земельно-правовые отношения и, по неизвестной причине, объединить зеленоградский недострой с еще двумя московскими. Сколько это займет времени, невозможно представить даже теоретически. «Корпус 901» — это фактически развалины, которые надо было снести еще три года назад.
Об планах городской администрации достроить дом в интервью изданию «Московская перспектива» рассказал руководитель Москоминвеста Константин Тимофеев, рассуждая о проблемах долевого строительства. «Сейчас у нас такая ситуация: компания в предбанкротном состоянии, инвестор пропал, есть дольщики, а они не могут объединиться и принять правильное решение — один сюда тянет, другой туда, проблема даже в том, чтобы собраться и выбрать председателя, — сказал Тимофеев. — Есть поручение мэра Москвы объединить три проблемных адреса (Зеленоград, Марушкино, Троицк Е-39). Земельно-правовые отношения и объекты незавершенного строительства будут оформляться на город с последующей передачей государственному заказчику КП „УГС“ для завершения строительства и обеспечения граждан признанных обманутыми дольщиками жилыми помещениями». Напомним, что лишь небольшая часть людей в количестве 19 человек, вложивших деньги в непостроенный дом, признана обманутыми участниками долевого строительства.
В следующем году застройщики, привлекающие деньги дольщиков, должны будут отчислять взносы в государственный инвестиционный фонд долевого строительства — 1% стоимости строительства — взамен существующих страховых взносов. Разработавший законопроект Минстрой России считает, что это эффективное средство возмещения дольщикам убытков и завершения строительства, если застройщик не выполняет своих обязательства. Тем не менее точной даты начала работы государственного фонда пока назвать не может никто. Компенсационный госфонд дольщиков, возможно, заработает только весной будущего года.
Впрочем, новшество касается только договоров долевого участия, заключенных после 1 января 2017 года, то есть тех, кого еще в природе не существует, а зеленоградским обманутым дольщикам предстоит дожидаться либо достройки дома городом, которая неизвестно когда будет и будет ли вообще — совершенно не понятно, либо создать ЖСК и передать ему недостроенный объект, а потом искать деньги на достройку дома, что в новой экономической реальности представляется делом гиблым, либо — если суд вынесет обвинительный приговор руководителям «Виром-Инвеста» — рассчитывать на продажу арестованной недвижимости осужденных и хотя бы частичного возмещения ущерба. Кредиторы заявили денежные требования на общую сумму 177,2 миллиона рублей.
Понятно, что заявлять кредиторы могут все, что пожелают и что они смогут подтвердить в суде соответствующими документами. Но, главный вопрос в том, что они получат? Ведь даже имея исполнительные листы на взыскание средств с компании, получить их не представляется возможным: счета застройщика пусты. Зато для самого хозяина строительного бизнеса банкротство — единственно законный способ сложить с себя обязательства и ответственность при неисполненных договорах и многомиллионных или нередко и многомиллиардных долгах. Практика свидетельствует о том, что в период банкротства или по его окончании руководителям и собственникам организаций уже не предъявляются обвинения в преступных растратах или нецелевом использовании денежных средств, тем более в мошенничестве. Уголовная и гражданская ответственность снимаются.
Автор: Максим Родионов, специально для «Сила в Движении»