Кризис, который сейчас происходит в экономике и недвижимости России – это не кризис в классическом понимании, а скорее переход в новую реальность.

Исходя из этого, заявления нашего правительства, что вслед за спадом обязательно начнется бурный рост и цены на жилье быстро вернутся на прежние уровни, можно назвать декларативными и несоответствующими реальной обстановке.

Обычные кризисы, когда сначала все неадекватно раздулось, потом пузырь схлопнулся и вновь возобновился рост, имели место в 1998-1999 и 2008-2009 гг. Сейчас ситуацию скорее можно сравнить с 1991 г., когда в России поменялись глобальные макроэкономические реалии и вместо социализма мы начали строить некое подобие капитализма. Соответственно, надежды на достаточно быстрое восстановление рынка после завершения острой фазы кризиса, в нынешних условиях вряд ли смогут реализоваться.

«Это не кризис, поэтому не стоит ожидать, что потом все непременно вырастет еще больше, чем было. …Сейчас, когда кардинально изменилась природа вещей, аргумент о неизбежном восстановлении рынка оказывается уже несостоятельным», – говорит руководитель аналитического отдела одного из крупных агенств московской недвижимости.

Современная ситуация полностью отличается от глубокой фазы кризиса 2008-09 гг. Фундаментальное отличие новой макроэкономической реальности от старой заключается в отсутствии шальных денег, приходивших в Россию с Запада, которые и обеспечивали почти непрерывный рост цен на недвижимость в течение двадцати с лишним лет. Механизм жизни за счет шальных денег из тумбочки, в роли которой выступала главным образом Федеральная резервная система США, и привел к тому, что с 1991 г. недвижимость в Москве практически всегда дорожала. А если и дешевела, то не сильно и временно. И такие периоды спада как раз были хорошим моментом, чтобы закупиться дешево, потому что потом все равно будет дороже. Понятно. что вечно так продолжаться не могло. Россия не единственная страна, которая достигла этого предела. В мире немало примеров, когда недвижимость дешевела очень долго и очень сильно. 

Причин для роста цен на недвижимость не просматривается. Вполне закономерно, что они будут корректироваться вниз и в дальнейшем. 

За последний год долларовые цены на недвижимость провалились на 30-40%. В рублях стомость жилья осталась примерно на прежнем уровне, но при столь значительном ослаблении национальной валюты увеличение рублевых цен на 10-12% является абсолютно необоснованным.

Фундаментально рынок смотрит вниз. Нет пока ни одного фактора, который позволил бы ценам расти. И укрепление рубля – это скорее дополнительный толчок к тому, чтобы цены пошли валиться, теперь еще и в рублях — считают многие эксперты.

В российской экономике просто нет средств, которые могли бы простимулировать восстановление цен. Дорогую нефть на ближайшие годы не прогнозируют даже самые смелые аналитики нефтяного рынка. Значительных зарубежных инвестиций в обозримом будущем не предвидится: с Западом мы фактически находимся в состоянии холодной войны. Соответственно, в скорую отмену санкций тоже мало кто верит – Америка «обиделась» на Россию всерьез и надолго. Есть надежда на Восток, на богатых китайцев и арабов, но они вряд ли сделают кассу. Да если бы у них такое желание появилось, осуществить его не представляется возможным по целому ряду объективных причин.

На вторичном рынке идет медленное сползание цен вниз. 

В отличие от новостроек, закономерно дорожающих по мере строительства, «вторичка» – это уже готовое жилье и там нет себестоимости, которая подпирала бы стоимость недвижимости снизу, большинство вторичных квартир были получены бесплатно в результате приватизации или по наследству либо куплены достаточно давно по ценам значительно ниже, чем сейчас. Завышенные ожидания продавцов – физических лиц, попытки привязать стоимость квартиры к курсу доллара – это тоже задел для снижения цен.

На «вторичке» растет объем предложения, продажи идут динамично падают. С большой долей вероятности можно прогнозировать, что, в ближайшие несколько лет цены на вторичное жилье будут медленно сползать вниз, темпами 10-15% в год в рублях.

На первичном рынке картина пока иная. Во-первых, значительное снижение долларовых цен в этом сегменте уже произошло – даже в элитном сегменте застройщики большинства проектов были вынуждены конвертировать долларовые цены в рубли по суперльготному курсу.

Во-вторых, новостройки на этапе котлована всегда продаются ниже рынка и по мере повышения стадии готовности прибавляют в цене 15-20-25% только за счет превращения полуфабриката в полноценный продукт.

Поэтому большинство новостроек будет сохранять восходящий тренд – от минимальной цены на старте продаж до повышенной после завершения стройки. Пару лет назад к этому прибавлялся общерыночный подъем цен, новостройки от старта проекта до сдачи в эксплуатацию могли дорожать на 30-50%, иногда до 100%. Соответственно, с учетом сползания общерыночных цен новостройки в Москве прибавят не 25% от нуля до готовности, а, может быть, 10-15%. То есть отрицательный тренд на первичном рынке, видимо, пока не сложится, но темпы удорожания новостроек по мере увеличения стадии готовности замедлятся.

В-третьих, на рынке новостроек сложился тренд на снижение общего бюджета покупки за счет сокращения площадей.

Очень много примеров, когда застройщик, не меняя цену метра, уменьшает площадь и благодаря этому снижает цену квартиры. В результате таких манипуляций, которые позволяют девелоперам не идти пока на реальное снижение цен по сравнению с той же «вторичкой» и уже построенными объектами, ценник видится потенциальному покупателю очень привлекательным: сейчас на рынке есть немало предложений по цене 2-3 млн руб. за квартиру в ближнем Подмосковье. Застройщики прекрасно изучили психологию покупателя, которому важна лишь низкая цена. На все остальное он уже не обращает пристального внимания. 

Однозначно сказать, что будет с ценами в конкретный момент времени, невозможно, рынок может «вильнуть» в любую строну. Многое будет зависеть от курсов валют, от макроэкономических показателей, внешнеполитической ситуации. Если смотреть критически и вдумчиво, в среднесрочной перспективе, а не здесь и сейчас, то рынок определенно смотрит вниз. Но из этого не следует ничего фатального. Да, участники рынка недвижимости привыкли жить в условиях роста цен, однако, например, на финансовом рынке, где периоды спада и роста сменяются очень часто, люди умеют зарабатывать на падающем рынке не хуже, чем на растущем. Поэтому в нынешних условиях основной вопрос даже не в том, какие будут цены – вырастут они или упадут. Главное – принять, что мир стал другим, расстаться с верой в непременный рост цен на недвижимость и начать приспосабливать бизнес к существованию в новых реалиях. А покупателям и продавцам жилья необходимо трезво оценить сложившуюся ситуацию. Грамотная и продуманная позиция позволит вам максимально выгодно использовать ваши желания, адекватно совместив их с вашими настоящими возможностями. 

Автор : Олег Заремба, специально для «Сила в Движении».