Изменения в секторе строительства жилья глазами экспертов. А также главная ошибка обманутых дольщиков на конкретном примере.
Строительная отрасль считается локомотивом экономики региона, а обманутые дольщики самим фактом своего существования вызывают вопросы у тех горожан, которые надумали поучаствовать в долевом строительстве. Ответы на то, что сейчас происходит в долевом строительстве региона дали
Главный выводэкспертов состоит в том, что финансовое состояние многих новосибирских застройщиков является достаточно сложным, а у довольно значительной их части, оно уже недалеко от банкротства. Экономисты утверждают, что бухгалтерская отчетность только у 10 % застройщиков показывает стабильное финансовое состояние.
Положительных примеров оказалось только два – ООО «Краснообскмонтажспецстрой» и ООО «ИнвестТЭК». А вот у более чем трети застройщиков (ООО «АКД-Мета», ООО «Новосибирск-Строймастер», ООО «Сибирь-развитие», ООО «Новосибирский квартал», ООО «Жилищная инициатива», ООО «НОЭМА-Инвест», ЗАО «Береговое», ООО «ТаГо») уменьшилась валюта баланса. «С одной стороны, это свидетельствует о вводе объектов в эксплуатацию, а с другой – о сужении масштаба бизнеса», – поясняет эксперт.
Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев, который регулярно делает обзоры ситуации на региональном рынке, считает, что такое исследование давно напрашивалось, но его нельзя считать полным именно по той причине, что застройщики не предоставляли всю необходимую информацию. Он заявил, что «не стоило бы наивно верить» этим отчетам, ведь их предоставляют сами заинтересованные лица, которые по понятным причинам не заинтересованы показывать реальную степень ухудшения в своей фирме : «Много двойной бухгалтерии у всех застройщиков. Сегодня ни для кого не секрет, что есть серые зарплаты – мало кому белую зарплату платят на стройках». А про задержки или вообще длительную не выплату зарплат — речь в предоставляемой отчетности не идет вообще. Хотя на самом деле, она имеет место быть. Когда это происходит, то это уже не звоночек, а самый настоящий колокол.
Сергей Николаев не согласен, что 90 % застройщиков находятся сейчас на грани банкротства. Он пояснил это достаточно показательным примером: «Иначе к нам бы не лезли застройщики из других регионов, как будто в Новосибирске строительный рынок медом намазан. Из Томска, Барнаула, Кемерова, Тюмени – откуда к нам только застройщики не приходят». Аналитик считает, что цифра близкая к реальности, выглядит иначе – 40 % застройщиков готовы заморозить свои стройки.
Президент Новосибирской ассоциации риелторов Александр Чернокульский поделился своими оценками положения дел: у застройщиков, на его взгляд, «если пока со строительством сравнительно не плохо, то гораздо хуже – с объемом продаж». Он полагает, что весьма тревожным сигналом является тот факт, что вознаграждение агентам, продающим квартиры в строящихся домах, выросло сегодня до 8–10 %, тогда как в мире оно составляет 4–6 %. При этом остается вопрос: что за объект такой, в котором будущее жилье продается так дешево? Означает это только одно, что вскоре ряды обманутых дольщиков снова пополнятся Понятно, что обманутых дольщиков существенно прибавится, ведь если человек покупает у кого-то не существующее еще жилье на 30 % дешевле, чем просит застройщик, то это о многом говорит. Во всяком случае, таким покупателям прямая дорога именно в обманутые дольщики.
Общее число новостроек в Новосибирске снижается – если в середине 2015 года их было около 440, то сейчас порядка 390. Число объектов в активной продаже снизилось с 200 до примерно 190. Характерно, что цены на новостройки практически не изменились за восемь месяцев 2016 года. В августе средняя цена на рынке новостроек составила 58,2 тыс. рублей за 1 кв. м. Средняя скидка, которая выросла с 3–3,5 % (лето-2015) до 6 % (весна-2016), сейчас несколько снизилась и составляет около 5 %. Разница в средней цене предложения на первичном и вторичном рынке составляет около 1 %. Для сравнения, два года назад она составляла около 15 процентов; причиной этого явления называется государственная ипотека.
То что объём строительства снизился за август почти на треть по сравнению с августом прошлого года, больше связано с падением спроса, чем с нехваткой строительных материалов и мощностей строительных компаний или отсутствием земельных участков под жилищное строительство. Застройщики готовы построить жилья в 2-3 раза больше, если появятся покупатели. Но об этом пока даже нет речи.
Если катастрофы и не наблюдается, то она очень близка: падение спроса за полгода составило 30 %. Причем ввод жилья по итогам первого квартала сократился на 30 %, по итогам второго квартала – на 8 %. Вывод один: спрос падает быстрее, чем предложение, а рынок сильно затоварен. Из 400 домов, которые сейчас строятся, 140 уже должны были быть сданы. Причем 22 дома – еще до 2009 года. Поэтому ситуацию в целом аналитики определяют как очень тревожную, поскольку многие застройщики начинают строить новые дома для того, чтобы достроить предыдущие, только оттягивая при таких условиях, время приближающегося краха.
В сложившейся ситуации, которая экспертами уже названа новой экономической реальностью, риски первичного рынка недвижимости, будучи и раньше не маленькими, продолжают стремительно расти. Сейчас в Новосибирске остаются не сданными 46 долгостроев. Но, это лишь пока, да и официальная статистика, давно уже считается далекой от действительности. Сколько еще «замороженных» объектов добавится к этой цифре — покажет время.
Новые обманутые дольщики с улицы Тульской (смотреть со второй минуты)
Как показывает опыт, призывы власти к осмотрительности, дело заведомо бесперспективное и никого еще не останавливало. Количество обманутых продолжает свой неудержимый рост, лишь преумножая недовольство экономической политикой властей у большинства российских граждан. Обманутые дольщики проводят митинги, пикеты, голодовки и другие протестные акции, требуя от государства решения их проблем.
На конкретных примерах мы рассмотрим ситуации и неверные решения, из-за чего люди попадают в обманутые дольщики, но это уже будет в продолжении этого аналитического обзора.