В последнее время на продажу выставляется все больше инвестиционных квартир — те, кто хотел подзаработать на рынке жилья, выходят из недвижимых активов, чтобы перевложиться в более интересные проекты либо просто расплатиться по долгам
Квартира больше не является доходным вложение денег. Если раньше для того, чтобы получить хорошую прибыль, нужно было купить квартиру в Москве (и быть уверенным в том, что она непременно подорожает), хотя это правило перестало работать уже довольно давно. Но именно сейчас, в кризис, эта печальная действительность стала доходить до тех, кто не мог в это поверить. Это осознали и владельцы квадратных метров, которые в свое время покупали их не для того, чтобы жить, а для получения прибыли (так называемые «инвестиционные квартиры»).
По данным «Аналитического консалтингового центра Миэль», на вторичном рынке Москвы в марте значительно увеличилось количество квартир, впервые выставленных на продажу. Эксперты считают, что на рынок выходят именно инвестиционные квартиры. Доля такого жилья в прошедшем месяце возросла до 15% от общего объема.
В этом нет ничего удивительного. Во время ажиотажа в конце 2014 году многие квартиры покупались инвесторами на волне созданной, по большей части, игроками строительного рынка паники, а значит, через какое-то время они вновь выйдут на рынок. Процесс, похоже, начал набирать обороты. Чтобы избежать уплаты налога инвесторы предпочитают продавать квартиры до получения их в собственность – по переуступке прав требований. И такие объекты от частников можно купить дешевле, чем у застройщика. В данном случае именно цена является главным стимулом успешности продаж.
Вторичная первичка
По словам заместителя генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Яны Сосоревой, рост числа сделок по переуступкам отмечается не только в проектах с высокой степенью готовности, но и в новостройках имеющих «половинную» готовность: «Это связано с тем, что инвесторы «пришли в себя» и желают вложить полученные деньги в действительно ликвидные проекты».
Правда их желание вряд ли легко осуществится, считает генеральный директор компании «Метриум Групп» — Мария Литинецкая. «В текущей нестабильной экономической ситуации продает квартиру только тот, кто заранее знает, куда он вложит полученные от продажи средства. Сегодня практически никто не хочет держать деньги на руках. Спрос на квартиры по переуступке сегодня не велик и по причине того, что такая форма покупки подразумевает в основном единовременную оплату, а сегодня клиентов, способных оплатить всю сумму сразу, найти особенно сложно», – объясняет эксперт.
Разница между застройщиком и частником до 25-30%
Цены от частных лиц во многом зависят от конкретного комплекса и времени продажи. Если квартира выходит на рынок в момент, когда реализация ЖК близка к завершению и аналогичных квартир от застройщика хватает, ее стоимость должна быть меньше рынка на 15 -20%. «Если вы хотите быстро продать новостройку по переуступке в период, когда у застройщика в продаже есть достаточное количество аналогичных квартир, то надо делать достаточно существенный дисконт, более 10% от цен застройщика», – отмечает Нина Кузнецова, учредитель компании Urban Realty.
Понятно, что владельцы московских квадратных метров хотят зафиксировать прибыль или хотя бы остаться при своих, пока квартиры не подешевели еще больше. Хотя для некоторых экспертов стало довольно неожиданно то, что неприкосновенный запас оказался так быстро «распечатанным».
Часто застройщики, заключившие инвестиционный контракт с органами власти и получившие разрешение на строительство жилого дома, в счет будущих поставок стройматериалов передают права на часть квартир другим компаниям. Последние в свою очередь уступают данные права, а, грубо говоря, передают эти квартиры дальше – гражданам или юридическим лицам. Покупать у таких компаний-поставщиков квартиры наиболее выгодно, так как для них главной целью является быстрый сбыт таких прав на квартиры и получение денег для дальнейшей деятельности по своему основному профилю или инвестиций в новый более интересный проект. Тут разница в цене в сторону понижения может быть очень существенной и достигать 25 -30%, от предлагаемой самим застройщиком.
Купить квартиру по переуступке прав выгоднее до момента подписания акта о передаче объекта долевого строительства. Необходимо помнить, что перед продажей бывший владелец будущей квартиры должен полностью расплатиться с застройщиком или по договоренности с ним оставшийся долг может быть уплачен новым покупателем.
До кризиса инвесторы предпочитали продавать квартиры после сдачи дома в эксплуатацию. «С финансовой точки зрения выгоднее продавать квартиру в уже достроенном и сданном в эксплуатацию доме, поскольку в этом случае ее стоимость больше примерно на 10-15%, нежели в доме достроенном, но еще не сданном», – отмечает Ирина Доброхотова. Но здесь важно не дотянуть до момента подписания акта и вступления в право собственности, иначе придется продавать квартиру по обычному договору купли-продажи и заплатить подоходный налог.
Если инвестор решил продавать квартиру еще до того, как аналогичные распроданы, да еще и с дисконтом, частный продавец становится конкурентом застройщика. «Поэтому иногда застройщик устанавливает за оформление переуступки свою комиссию, которая в ряде случаев может свести маржу инвестора к минимуму, – говорит Ирина Доброхотова. – В некоторых случаях ее размер может достигать 10% от стоимости квартиры. Известен случай из практики одного хорошо известного на рынке застройщика (СУ-155), когда комиссия на переуступку была установлена в размере 17% от стоимости квартиры.
Однако о серьезной конкуренции, по мнению экспертов, речи не идет. «К моменту «активизации» частных инвесторов, то есть к моменту максимальной готовности, у застройщиков остаются небольшие объемы квартир – в районе 10-15%. Спрос на них сохраняется, поскольку всегда есть доля мнительных и не особо грамотных юридически покупателей, предпочитающих иметь дело с застройщиком напрямую», – считает Григорий Алтухов.
Некоторые застройщики даже помогают частным лицам продавать их инвестиционные квартиры. «Как правило, такие объекты выставляются на сайт застройщика и отображаются в общем списке предложений, но с пометкой «от частного лица». Это довольно распространенная практика», – отмечает Мария Литинецкая. Иногда застройщики даже настаивают на том, чтобы инвесторы передавали им продажу квартир. «При этом они устанавливают на эту услугу достаточно высокую цену – от 60 000 рублей и выше», – говорит Нина Кузнецова. Квартиры частник продаст в любом случае, так почему ему не помочь, зарабатывая на услуге.
Сами покупатели чрезмерно подвержены всевозможным слухам, не имеющим под собой никакой реальной базы. Поэтому порой относятся с недоверием к квартирам в новостройках, продающимся частниками. Среди многих покупателей бытует ошибочное мнение, что, покупая квартиру от инвестора, ответственным лицом выступает именно это физическое лицо. Это не так, поскольку за успешное завершение строительства и передачу объекта в установленные сроки перед дольщиком отвечает в любом случае застройщик.
Также покупателям обязательно стоит помнить о том, что все денежные обязательства застройщика исчисляются от суммы, которая обозначена в ДДУ с первым покупателем. То есть последний покупатель сможет потребовать с застройщика штрафные санкции в случае задержки сроков сдачи или возврат денег, исходя из первоначальной суммы покупки, а не той, которую он заплатил частному продавцу при оформлении договора переуступки прав требований. Что также выгодно, при столь ощутимой разнице в покупке по переуступке.
Если квартира продается по переуступке в начале строительства, это должно стать тревожным звоночком и поводом задуматься, почему инвесторы бегут с проекта, не дождавшись прироста цен. Хотя случаи бывают разные и продавцу частнику по какой-либо причине могли просто срочно понадобиться деньги. Но в любом случае, риск, что вас обманут будет существенно ниже, чем в случае когда вы совершаете сделку с прожженным дельцом-застройщиком, прекрасно разбирающимся во всех реалиях строительного рынка и готового уверить вас в чем угодно, ради получения прибыли.
Кроме того, существенные риски могут возникнуть, если по переуступке продает квартиру не частное лицо, а компания. Управляющий партнер Центральной коллегии адвокатов Белгородской области Евгений Киминчижи поделился случаем из практики. Человек покупал квартиру по переуступке прав требований у посредника, который являлся подрядчиком у застройщика по одной из стадий монтажных работ. По словам эксперта, застройщики достаточно часто расплачиваются с подрядчиками квартирами. «В итоге оказалось, что часть работ застройщиком не была принята, и фактически наш продавец-подрядчик остался просрочившим должником. Все бы ничего, если бы не условие договора с застройщиком, позволяющее переуступать имущественные права на квартиру только после полной оплаты застройщику, в данном случае – после надлежащего исполнения условий подряда, – рассказывает юрист. – Соответственно, застройщик сослался на недействительность договора уступки, что подтвердили судебные инстанции. Потребовались значительные усилия, чтобы стороны пришли к соглашению, по условиям которого просроченное подрядчиком в денежном выражении на себя принял покупатель».
Юрист девелоперской компании «Сити — 21 век» Василий Шарапов подчеркивает, что переуступка прав по контракту обычно сопровождается также передачей обязанностей: «Поэтому рекомендуется внимательно изучить договор на предмет наличия неисполненных обязательств, которые придется исполнять в будущем за прежнего инвестора». Управляющий партнер юридической компании «Кочерин и партнеры» Владислав Кочерин рекомендует обязательно запросить выписку из ЕГРП и проверить, оформлены ли права на данный объект и принадлежат ли они в действительности продавцу. «Кроме того, обязательно надо проверять, полностью ли были произведены расчеты по предыдущим договорам, то есть, помимо стандартных договоров, надо также требовать платежные и иные документы, подтверждающие расчеты между сторонами», – говорит юрист.
Покупка квартиры по переуступке прав требований – это нормальная практика. Но при таких сделках покупателям нужно быть бдительными и обращать внимание не только на дисконт от заключенной сделки. А продавцам необходимо иметь в виду, что на фоне падающего спроса на недвижимость им будет не так просто конкурировать и с застройщиками, которые в силу большего опыта и лучшей информированности о действительной ситуации на рынке оперативнее реагируют на падающий спрос, и с продавцами вторичной недвижимости, и с такими же инвесторами.
Автор : Олег Зарембо, специально для «Сила в Движении».