На протяжении последнего года СМИ усиленно пытается внушить народу мысль, что жилье подорожает, и заметно. Кто за этим стоит и зачем людям транслируют тревожные прогнозы — очевидно. Причины, по которым должен состояться внезапный разворот, от довольно давно устоявшейся тенденции на снижение стоимости жилья, называются разные и для обывателя вполне убедительные. Хотя реальных предпосылок для этого как не было — так и нет. Большие объемы предложения продолжают толкать цены на жилье вниз и спрос по прежнему существенно ниже существующего предложения. Но это факты, которые идут в разрез с раскручивающейся истерией, а потому производители трагических прогнозов стараются о них не вспоминать
Во главе причин-страшилок, понятное дело, выступают антироссийские санкции, которые по каким-то неведомым экономическим законам должны сломать существующий тренд и развернуть цены на недвижимость вверх. Стараниями журналистов они стали самой горячей темой, сразу по окончании футбольного чемпионата мира. Поэтому, последнее время, делят пальму первенства с введением на законодательном уровне сложных для застройщиков поправок для дольщиков. Государство, вроде как, озаботилось наведением порядка на рынке новостроек, правда, не ради снижения числа обманутых дольщиков, как это преподносится народу в официальных изданиях.
Сложившаяся в нашей экономике ситуация заставила власти пойти на эти ограничительные меры, так что «защита» дольщиков получилась как-бы неожиданным приложением этой вынужденной политики. По большому счету, для самого покупателя новостройки, это совершенно не важно. Важно, что государство взялось за наведение порядка, а по какой причине — дело третье. Нам остается лишь дождаться и посмотреть на сколько эти меры помогут самой строительной отрасли, смогут ли они уменьшить риски покупателя новостройки. Понятно, что в связи с этой законодательной инициативой девелоперы с застройщиками, почувствовали, что запахло жаренным, былой вольнице с бесконтрольным расходованием полученных от покупателя новостройки средств, приходит конец. Неудивительно, что игроки строительного рынка подняли просто-таки вселенский хай, который тут же был подхвачен коммерческими изданиями.
Напомним. В последние несколько лет ипотечная ставка неуклонно снижалась. Президент Владимир Путин потребовал к 2024 году довести ипотечные ставки до 7-8%. В итоге, по данным ЦБ, в первом полугодии 2018 года средняя ипотечная ставка составила 9,57%. Тогда в ЦБ прогнозировали, что ставка сократится до 8% уже в этом году, а глава Сбербанка Герман Греф еще весной выразил готовность снизить ставки до 7% в течение 1-2 лет. На сегодня основным фактором поддержки спроса становится ипотека, доступность которой в 2017 г. постоянно росла. Однако ипотека, даже рекордно дешевая для России, не является панацеей: она может стимулировать спрос, но не в состоянии его создать – большинству нуждающихся в улучшении жилищных условий квартира в новостройке не по карману даже при нулевой ипотечной ставке.
До недавнего времени мы наблюдали переток спроса с первичного рынка в связи с изменением 214-ФЗ и некоторым рублевым повышением цен на новостройки, а изменение ситуации на ипотечном рынке привели к активизации спроса на «вторичку» и вымыванию наиболее дешевых предложений. Активизация покупателей уже к концу июня начала существенно снижаться. Это прямое следствие того, что при нынешнем уровне ипотечных ставок и цен на квартиры платёжеспособный спрос остается крайне ограниченным.
Главной причиной «затормаживания» динамики роста спроса в сегменте подержанных квартир стала ипотека, точнее, завершение ипотечного бума, плавно набиравшего обороты с новогодних праздников. Самый пик этого явления пришелся на май 2018. Тогда доля сделок с привлечением заемного капитала достигла небывалых для столичной «вторички» высот — 38,2% в общей массе операций купли-продажи. Более того, результаты первого полугодия на рынке вторички по подобным сделкам превзошли дынные первых шести месяцев 2017 года почти на треть (+27,6%). Но спустя всего лишь считанные недели количество сделок с ипотекой сократилось до 33,3%. По мнению экспертов в сфере подержанного жилья, это свидетельствует о том, что энергия ипотечного всплеска иссякла. Причины падения предельно прозаичны: те покупатели, для которых сложившийся к середине лета размер ипотечных ставок выглядел психологически комфортным, возможностью приобрести недвижимость уже воспользовались.
А вот у покупателей новостроек риск стать обманутым дольщиком продолжает расти. Переход на эскроу-счета и рост отчислений в компенсационный фонд ударят по маржинальности бизнеса. Повышение НДС разгонит инфляцию, а значит, вырастет стоимость материалов и услуг. В этом случае ЦБ может увеличить ключевую ставку, что неминуемо скажется на стоимости ипотечных продуктов. Логично предположить, что застройщики постараются переложить возросшие затраты на потенциального покупателя, число которого и так постоянно сокращается.
Понятно, что наиболее пострадавшей стороной окажется, первичный рынок, а ещё точнее — непосредственно застройщики. Для них в этой ситуации существует два серьезных риска. Первый — уменьшение числа дольщиков с ипотекой спровоцирует затормаживание стройки и срыв сроков завершения объекта. Второй — банки повысят ставки по кредитам для девелоперов, что вынудит последних повысить цены на свои объекты. Так как это в сложившихся экономических условиях — фактически невозможно, продажи новостройки замирают. А значит продолжать строительство уже начатого проекта, где уже есть определенный процент дольщиков, у застройщика не будет возможности из-за отсутствия средств — застройщик уходит на банкротство, а дольщики переходят в категорию обманутых.
И в ближайшей перспективе такая тенденция лишь укрепится. Поэтому в сложившейся ситуации логичней говорить о снижении прибыли строительных компаний при невозможности поднятия цен на сами новостройки. Потенциала для хоть сколько-нибудь существенного роста цен на недвижимость фактически нет, хотя мечтать об этом застройщикам никто не запрещает. В нынешних экономических условиях, к тому же с учетом введения августовского пакета санкций, где затронут внешний госдолг нашей страны — это неизбежно.
На этот раз антироссийские санкции затронули наши ведущие банки: ВЭБ, «Сбербанк», ВТБ, «Банк Москвы», «Россельхозбанк» и «Промсвязьбанк». И вот на этом фоне может, еще раз снизится ставка рефинансирования? Наоборот, эксперты заговорили о грядущем повышении ставки, мегарегулятор в лице Банка России будет вынужден поднять размер ключевой ставки, а это, в свою очередь, потащит вверх и ипотечные проценты. К тому же как только займодатели почувствуют, что с ликвидностью наступает напряженка, то они предсказуемо отреагируют на это очередным ужесточением условий к заемщикам. Растут доходы населения? Этого не происходит. Они наоборот падают. А что с уровнем оптимизма населения на фоне всего происходящего вокруг России и в самой стране?
Поехали дальше… Многие рассчитывали, что после 1 июля 2018 г., когда вступили в силу новые поправки к 214-ФЗ, объемы нового строительства начнут снижаться, а значит, через год-два избыточное предложение рассосётся и цены существенно вырастут. И, действительно, некоторое сокращение объемов предложения новостроек в последние пару месяцев создало обманчивое впечатление, что застройщики уже вывели максимум того, что хотели и могли, затоваривание рынка пошло на спад и «дно» уже достигнуто или даже пройдено. Однако пауза была вызвана техническими причинами – в мае-июне девелоперы все силы бросили на оформление новых разрешений на строительство, чтобы и после 1 июля иметь возможность строить по старым правилам. Тенденция эта повсеместная для всего строительного долевого рынка России. Вот, что пишут по этому поводу «Ведомости» на примере долевого строительного рынка столицы, в июне застройщики получили сразу 132 разрешения на строительство жилья в Москве против в среднем 13-15 в предыдущие месяцы.
С 1 июля, после того, как застройщики получили все разрешения, которые успели, объемы нового строительства вновь резко возросли. Учитывая, что рынок сейчас и без того затоварен, можно было бы ожидать, что девелоперы попытаются придержать часть разрешений и отложить вывод новых проектов до лучших времен. Однако на самом деле застройщикам такая тактика крайне невыгодна. Во-первых, разрешение выдается на определенный срок, и затягивание сроков строительства чревато потерей проекта. Министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев уже лично пообещал, что «тот, кто не будет торопиться, сдаст разрешения и пойдет получать их по-новому». Во-вторых, еще до получения разрешения на стройку многие застройщики инвестируют 25-30% от стоимости проекта в виде банковских кредитов. И, кроме того, каждый год платят налоги, проценты по банковским кредитам и несут множество других расходов вне зависимости от того, начато строительство или нет. Поэтому в интересах любого застройщика – открыть продажи как можно скорее, чтобы не только тратиться на реализацию проекта, но и получать какой-то обратный денежный поток.Конечно, ипотека является не единственным возможным стимулом роста спроса. В докризисные годы активность покупателей увеличивалась благодаря росту их доходов. Однако признаков кардинального улучшения ситуации в данной сфере нет и среднесрочной перспективе не предвидится. После небольшого роста в связи с выборами (за счет доплат пенсионерам и бюджетникам), реальные располагаемые доходы россиян в мае вновь сократились на 12% по сравнению с прошлым годом. Таким образом, на фоне роста затоваривания рынка, стагнации (в лучшем случае) доходов населения и ипотечных ставок существенно увеличить объемы продаж застройщики смогут только за счет снижения цен. А значит, в ближайшие годы новостройки в целом продолжат дешеветь за счет выхода на рынок новых все более дешевых проектов и сокращения прироста стоимости метра по мере повышения стадии готовности.Приостановка падения и небольшой отскок цен в некоторых сегментах в последние месяцы – это временное явление, связанное главным образом с резким удешевлением ипотеки, а не свидетельство разворота рынка. В обозримом будущем цены на жилье вновь начнут снижаться на фоне увеличения разрыва между уровнем спроса и объемом предложения. Рынок недвижимости большинства регионов России давно страдает от затоваривания, и дополнительные миллионы «квадратных» метров жилья, которые выйдут в ближайшие годы, еще более ужесточат конкуренцию между застройщиками. Ситуация со спросом также не внушает оптимизма: доходы населения в лучшем случае стагнируют, а ипотека может подорожать уже осенью.
Автор: Анна Криндач, специально для «Сила в Движении»