Кризис, установившийся на рынке недвижимости московского региона, заставил застройщиков и риэлторов задуматься об оптимизации рекламных бюджетов и поиске новых способов продвижения своих обещаний.
Сегодня на рынке новостроек Москвы и области отмечается рекордный объём предложения – 7,1 млн кв. м. Спрос при этом, как отмечают эксперты, находится на историческом минимуме. В то же время это не значит, что у людей нет денег на квартиры – средства есть, что подтверждается рекордно большим объёмом денег на банковских депозитах.
Дело в том, что кризис породил новую волну банкротств застройщиков и дал резкий рост увеличению количества так называемых «обманутых дольщиков», сделал потенциальных покупателей осторожнее и намного требовательнее, чем ранее. Для девелоперов и риэлторов стало намного труднее благополучно «двигать недвижимое» в кризис.
Игроки строительного рынка и эксперты отметили следующие перемены:
1. Если в докризисный период на принятие решения о покупке квартиры требовалось от 3 до 5 недель, то теперь этот срок может составлять до 6 месяцев. И даже по прошествии полугода порядка половины потенциальных покупателей не рискуют выходить на заявленную сделку.
2. Покупки квартир на стадии котлована теперь единичны, подавляющее большинство покупателей предпочитает «заходить в проект» на стадии готовности не ниже 70-80%. Но, как показывает сложившаяся за последний год практика, с развитием кризиса снижается спрос. А это грозит заморозке строек на непрогнозируемый срок, независимо от степени готовности дома. Пример проблемных площадок Южного Домодедова, Царицыно 1 и 2, ЖК «Ново-Никольское» и, как минимум, десятка других крупных объектов, известны всем. Закономерно, что обилие крупных проблемных строительных площадок, замерших в высокой степени готовности, отпугивает покупателей и от других, пока еще успешно возводимых новостроек.
3. Покупатели стремятся детально изучить не только жилой комплекс, но и историю самого застройщика, которая при детальном изучении начинает вызывать у них определенные опасения. Требования к качеству проекта сильно повысились. А с ухудшением экономической ситуации, девелоперы стараются оптимизировать свои расходы на строительство, что качеству явно не способствует.
4, Возрос интерес к жилью с готовой отделкой (из-за подорожавшего ремонта) и квартирам небольших площадей (из-за меньшего бюджета покупки), существенно снизился интерес к апартаментам (они дороже в содержании и эксплуатации).
Помимо всех этих изменений покупатель недвижимости обычно находится под влиянием нескольких опасений, которые существуют всегда, а в кризис только усиливаются.
1. Страх купить долгострой и пополнить ряды обманутых дольщиков, которых сегодня только по Московскому региону и так уже более 100 тысяч. Хотя власти региона пытаются скрыть эту печальную статистику, жонглируя в СМИ цифрами пострадавших. Дотошному покупателю, рискующему миллионными суммами, установить истину не составит большого труда.
2. Страх покупки «виртуального» объекта – строящийся дом невозможно увидеть во всей красе, так как его по факту еще не существует, нечем вдохновиться на покупку. А ведь за то, чего нет и нет гарантии, что скоро появится, придется выкладывать совершенно реальные и весьма приличные деньги. Да и всей суммы у большинства потенциальных покупателей, попросту нет. Придется обращаться к услугам банка, подписываясь на кредитную кабалу, за несуществующее жилье.
3. Страх запутаться на затоваренном рынке и выбрать не лучший вариант. В процентном соотношении таких покупателей не так уж много. Но, тем не менее, такой страх присутствует и не позволяет определенному числу покупателей решиться на сделку.
4. Страх промахнуться с моментом покупки: стоит ли сейчас вообще что-то покупать? На фоне неблагоприятных экономичных факторов, которые были обусловлены высокой инфляцией и сокращением реальных доходов населения, цены на квадратные метры в Москве потихоньку поползли вниз. Застройщики, в отличие от частных собственников, имеют больше пространства для манёвра, ведь у них цена квадратного метра зависит не от стоимости, за которую они покупали эту квартиру, как у частников, а от себестоимости постройки. В итоговую цену заложена достаточно большая маржа, которую, если есть необходимость, можно и уменьшить. Отсюда и возможность безболезненно делать скидки на достаточно стандартные 10–15%. Что и происходит в течении последнего года. Однако, несмотря на готовность собственников идти на уступки в цене и дисконтные программы от застройщиков, объёмы рынка в 2015-16 году заметно снизились. Кризис набирает обороты и в ближайшие годы, ситуация по прогнозам экспертов, вряд ли изменится. Существующие факторы вынуждают продавцов корректировать цены на жилье по нисходящему тренду и в дальнейшем.
Тема «дна рынка» и « окончательного большого ценового падения» активно муссируется в СМИ, периодически те или иные эксперты предрекают скорый обвал рынка, однако по итогам 2015-16 года ценовая динамика всё-таки не даёт оснований говорить о наступлении этого самого дна. Если рассмотреть прогнозы по макроэкономическим показателям, то, согласно уже несколько раз откорректированным прогнозам, ВВП ожидается -0,4%, инфляция 11,5% и продолжающееся падение реальных доходов граждан. Учитывая, что на платёжеспособный спрос влияет как раз инфляция и реальные доходы, мы видим, что картина не оптимистичная. А по законам макроэкономики, цена является отражением спроса, поэтому роста цен ожидать не стоит. Эксперты также вынуждены были признать, что рынок новостроек сейчас уже не инвестиционно привлекателен.
Резюмируя все вышесказанное можно утверждать, что застройщики и риэлторы стоят перед не простым выбором — продолжать ли темпы снижения строительной активности, пытаясь корректировать его постепенным снижением цены или усилить давление на потенциальных покупателей и продолжить «обрабатывать» его с помощью digital-инструментов, повышая его маркетинговую эффективность.
Тем не менее, необходимо помнить, какой бы выбор не сделали игроки строительного рынка, реальная жизнь внесет свои коррективы. А они, как показывает опыт последних лет, почти никогда не совпадают с нашими оптимистичными пожеланиями.
Автор: Сергей Филатов, специально для «Сила в Движении»