Несмотря на то что еще в 2007 году Владимир Путин заявил: «Проблема обманутых дольщиков – это проблема государства», сотни тысяч россиян ключи от долгожданных квартир не получили до сих пор. И.о. председателя Москомстройинвеста Константин Тимофеев недавно отметил, что в «старой Москве» одними из самых сложных объектов остаются дома на улицах Кировоградской, Кременчугской, Малыгина, Народного Ополчения. В «новой» столице прочно застопорилось возведение нескольких новостроек в Троицке и в Щербинке.
В Щербинке на улице Овражной обещанного жилья с 2003 года ждут около 2 тысяч семей, в том числе 370 семей военных.
Илье Фомину 11 лет, он ровесник долгостроя в Щербинке. Маше Баландиной исполняется 12. Алексей Баландин самый маленький бомж – ему всего 7 месяцев. Он родился уже после того, как его родители стали обманутыми дольщиками в подмосковной Щербинке.
Никакие строительные работы на объекте не ведутся с 2004 года. Первый застройщик обанкротился. Второй, СУ-155, затребовал от государства за достройку брошенных домов компенсацию в виде земель под свою застройку и, по слухам, эти земли получил. Но строительство так и не сдвинулось с мертвой точки. Теперь о СУ-155 напоминает только охрана объекта в куртках с названием компании, а саму стройку передали новому застройщику.
«Была компания «Стройметресурс», которая обанкротилась и не смогла достроить дома, по которым брала на себя обязательство. Поэтому сегодня правопреемником этой компании на этих объектах является компания МОРТОН, и эта компания взяла на себя обязательство по достройке домов. Сегодня у них находится в стадии прохождения экспертизы и проектной документации по трем домам, это 6, 5, 7, которые, мы предполагаем, должны закончиться на следующей неделе, и после этого они получают разрешение на строительство, и до 10-15 октября выходят на площадку», — сообщил заместитель министра строительства Московской области Александр Чугунов.
Правда, доведенные до отчаяния люди в такие обещания уже не верят, ведь сроки завершения строительства переносились из года в год. По большому счету, как утверждают сами дольщики, надеяться им приходится только на себя. Прокуратура не помогла, хоть и признала всех дольщиков потерпевшей стороной. За время долгостроя из числа дольщиков, по разным причинам, уже умерли 200 человек.
«Есть восемь проблемных точек на карте Новой Москвы, — отметил он. — Больше всего людей, которые по несколько лет ждут обещанное жилье, в поселениях Марушкино, Кокошкино и в Щербинке». В Марушкино, по словам Жидкина, город сейчас строит магистральные инженерные коммуникации, по которым застройщики будут подключаться к основным сетям: газу, воде, канализации, электричеству. «Строить магистральные сети — не дешевое дело, — поясняет Жидкин. — Власти пошли навстречу соинвесторам, которые создали ЖСК и стараются сами завершить строительство своих домов».
«В ближайшие три недели примем решение, кто будет достраивать еще три дома, — в свою очередь уточнил Марат Хуснуллин. — Все необходимые переговоры проведены, выбирается наиболее оптимальный вариант». Хуснуллин обещает, что люди заселятся туда не позже 2015 года.
Обещает он и значительно улучшить транспортную ситуацию в Щербинке. Сейчас к домам на Овражной, а также к другим новым микрорайонам города, можно проехать через единственный железнодорожный переезд. Курская железная дорога делит город на две части. А так как на ней постоянное интенсивное движение, часто зажигающийся красный сигнал семафора создает огромные пробки по обе стороны переезда. «Утвержден проект планировки эстакады над железной дорогой, — говорит Хуснуллин. — В этом году закажем проект. Сама эстакада появится к 2015 году».
«К сожалению, администрация Московской области не справилась с решением проблемы обманутых соинвесторов Щербинки, - прокомментировал председатель Общероссийского общественного движения «Комитет пострадавших дольщиков: ЖЗЛ» Антон Беляков. - Мы неоднократно предупреждали областные власти о том, что строительные компании, аффилированные с московскими властями, не заинтересованы в том, чтобы люди получили свои квартиры. Тем не менее, именно они осуществляли — и в итоге не осуществили — достройку проблемных объектов».
ОДНА ИЗ АКЦИЙ ОБМАНУТЫХ ДОЛЬЩИКОВ ЩЕРБИНКИ
Утром 17 сентября дольщики начали собираться около ворот, ведущих на строительную площадку. Вдоль ограждения выстроилось несколько десятков машин, на их лобовых стеклах «Спецпропуска». На них стоит дата выдачи и названия компаний, фамилии градоначальников и Министров, обещавших завершить строительство домов на Овражной .
«Спецпропуск. Дольщик Овражной. Выдано в 2004 г. ЗАО «Стройметресурс».
«Спецпропуск. Дольщик Овражной. Выдано в 2006 г. Группа СУ-155.»
«Спецпропуск. Дольщик Овражной. Выдано 2005 г. Министр строительного комплекса Серегин».
«Спецпропуск. Дольщик Овражной. Выдано 2010 г. Министр строительного комплекса МО Перепелица».
«Спецпропуск. Дольщик Овражной. Выдано в 2010 г. Группа Мортон.»
«Спецпропуск. Дольщик Овражной. Выдано 2011 г. И.о. главы города Щербинка Щепетев».
В 12-30 одна группа дольщиков начала сигналить клаксонами машин — это было знаком к началу акции, и другая группа начала прорыв на стройплощадку. Люди заняли оставленную в прошлом году штаб-квартиру Межрегионального общественного движения «Защита прав участников строительства жилья» в одном из недостроенных домов. А через пару часов они выдвинулись колонной по проезжей части в сторону железнодорожного переезда с плакатами и флагами, полностью перекрыв движение машин в одном направлении. Они перешли железнодорожный переезд и развернули свои плакаты на пешеходном переходе одной из основных магистралей города. Демонстранты частично блокировали движение транспорта в районе железнодорожного переезда.
Там они оставались около часа, скандируя: «Нашим детям негде жить!», «Достройте наши дома!», «Жулье украло жилье!». Водители с пониманием относились к митингующим, и откликались на их просьбу постоять несколько минут у переезда. В результате акции в районе железнодорожного переезда города Щербинка одна из основных магистралей города, а затем и сам въезд в город со стороны Варшавского шоссе, были блокированы. Вечером к дольщикам приехал и.о. главы города Щепетев Э.Н. Он не смог ответить на основной вопрос – когда строители выйдут на стройку и люди увидят хотя бы календарный план строительства.
В феврале и.о. главы города Н.Н. Тупикин, руководитель местного отделения партии «Единая Россия», этот план губернатору представил. Срок сдачи шести домов по улице Овражной обозначенный в плане — 4 квартал 2011 года. Губернатор пообещал, что за невыполнение главы муниципалитетов ответят «по полной».
В августе прошлого года было подписано соглашение между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией города Щербинка, ООО «Брод Эстейт» и ООО «Мортон-РСО» о завершении строительства шести проблемных домов, однако строительство домов до сих пор не возобновлено.
За этот год состоялись 5 совещаний с участием представителей инициативной группы дольщиков Овражной и проведено 2 общих собрания. На каждой встрече представители администрации города Щербинка и ООО «Мортон-РСО» информировали дольщиков о проблемах и ходе подготовки к выходу на строительную площадку.
Но уже к весне 2011 года стало понятно, что существующие темпы подготовки к выходу ООО «Мортон-РСО» на строительную площадку затягиваются по необъяснимым причинам.
Например, в качестве компенсации для завершения строительства шести домов ООО «Мортон-РСО» разработал проект, предусматривающий выделение еще нескольких гектаров, прилегающих к строительной площадке. Администрация Щербинки приступила к оформлению этого земельного участка только месяц назад! Такие же проволочки существуют и по приведению в соответствии с законодательством и прохождении экспертизы проектной документации на дома, и этот вялотекущий процесс находится под контролем ООО «Мортон-РСО».
В марте 2011 года администрация г.о. Щербинка подает в арбитражный суд Московской области иск к ООО «Брод Эстейт» о взыскании арендной платы за землю. Как следует из текста иска, компания ЗАО «Стройметресурс» ( первый инвестор этой стройки) не внесла ни одного платежа за аренду земельного участка и находится в процессе банкротства. Но иск Администрация Щербинки предъявляет почему-то не к банкроту, а к нынешнему землепользователю.
В 2006 году группа СУ — 155 взялась за завершение строительства их домов, но не договорившись о компенсациях за свою работу, оставила дольщиков Овражной в еще более незавидном положении – теперь для завершения строительства требуются компенсации уже не одной, а двум компаниям. И договориться о них становится все сложнее. ООО «Брод Эстейт», как арендатор земельного участка с 6-тью недостроенными домами , обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском о допуске на строительную площадку к СУ-155 и охранной фирме, поскольку СУ-155 просто не впустило строительные бытовки ООО «Мортон-РСО» на объект.
Вместе с тем администрация Щербинки, Миноблстрой и представители инвесторов стараются заверить дольщиков, в том, что все идет по плану, и вот-вот ООО «Мортон-РСО» выйдет на стройку. А суды, компенсации и прочие «мелочи» дольщиков волновать не должны. Но дольщики Овражной, обманутые заверениями и переносом сроков окончания строительства уже не первый раз, опасаются, что их дома, простоявшие под открытым небом более 10 лет, попросту могут обрушиться.
Представители дольщиков уверены, что пока у власти в Щербинки остаются те же люди, которые допустили и, возможно, способствовали появлению в городе ситуации с обманутыми дольщиками, их проблема решена не будет.
Дольщики Щербинки выдвигают политические требования, так как только та власть, которая с дольщиками, может решить их проблему.
КАК ВЛАСТИ РЕШАЮТ ПРОБЛЕМУ
В конце июля в силу вступил закон, обязывающий субъекты Российской Федерации вести реестр пострадавших дольщиков. В августе Министерство регионального развития РФ обнародовало проект приказа с перечнем критериев, по которым неудачливые соинвесторы смогут в этот реестр попасть. Правда, как и чем они помогут в решении проблемы обманутых дольщиков, никто объяснить не может.
Таких критериев Минрегионразвития выделило восемь. Большая часть из них вполне «вменяема», уверяют эксперты. В частности, это приостановка строительства более чем на шесть месяцев, расторжение документов на землю или разрешения на строительство. Еще одной причиной попадания в реестр является нарушение при строительстве жилого дома требований техрегламентов или проектной документации (из-за чего дом не будет введен в эксплуатацию в срок). Помимо этого дольщиков могут признать пострадавшими, если застройщиком было просрочено больше чем на шесть месяцев исполнение обязательств по сделкам, а также если застройщик был признан банкротом или находится в процедуре банкротства.
Хотелось бы обратить внимание на следующие критерии «Авторы критериев почему-то предлагают не признавать обманутыми граждан, которые после 2010 года покупали квартиры не по договорам долевого инвестирования, как то прописывает 214-ФЗ, а на иных основаниях, – рассказывает член общественного движения «Однодольщики» Данил Володин. – И это не совсем справедливо. Не все же люди сделали это сознательно, многие просто не смогли быстро сориентироваться в правовом поле. И вот теперь государство пытается оставить их один на один с мошенниками».
Еще более «странным», мягко говоря, выглядит следующее предложение Минрегионразвития исключить из категории обманутых дольщиков тех, кто «погорел» на покупке не одной, а сразу нескольких квартир. «Если человек хотел разжиться 10–20 квартирами для того, чтобы впоследствии получить прибыль, – это одно дело. Но ведь, к примеру, две квартиры в одном доме люди могли купить и просто из желания разъехаться: отселить повзрослевших детей или престарелых родителей», – заметил Володин.
Самый главный вопрос, волнующий бездомных граждан так и остался не решённым. Вопрос о том, на какие преференции и гарантии смогут рассчитывать дольщики, включенные в реестр: конкретных схем и механизмов, которые позволили бы решить эту проблему в кратчайшие сроки, до сих пор не предложено. По словам Данила Володина, в каждом регионе власти по-прежнему помогают или не помогают дольщикам исходя из возможностей бюджета субъекта РФ и собственного представления о справедливости. А значит, обнародованные Минрегионразвития критерии могут запросто превратиться в бюрократический фильтр, призванный искусственно сократить объем претензий граждан к государству.
Боком для дольщиков выйдет и другая инициатива властей. В январе 2014 года вступят в силу поправки в законодательство, предписывающие страхование гражданской ответственности застройщика «за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств». Выполнить букву закона строительная фирма сможет двумя способами: либо обратившись в коммерческую страховую компанию, либо вступив в так называемое «общество взаимного страхования». Третий способ для девелоперов получить деньги дольщиков – разжиться поручительством банка «за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве».
С 2014 года один из таких документов необходимо будет предоставить при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым соинвестором. По мнению лоббистов этого закона, это ноу-хау позволит вывести с рынка порядка 40% подозрительных застройщиков и тем самым резко снизить риски дольщиков.
Сторонние наблюдатели в такие прогнозы не верят. «Еще на стадии обсуждения этого законопроекта эксперты подсчитали: воплощение в жизнь его положений чревато удорожанием жилья в среднем на 10% – ни страховые компании, ни банки работать себе в убыток не будут. Платить же за их риски придется соинвесторам», – считает депутат Государственной думы Антон Беляков. Данное предложение может или обрушить покупательную способность или, что более вероятно: девелоперы найдут возможность нивелировать данные законодательные инициативы.
«Выгодными и безопасными для страховщиков подобные сделки бывают лишь в тех случаях, когда удается провести полноценную предстраховую экспертизу как самого застройщика, так и всех вовлеченных в реализацию проекта лиц (включая анализ финансовой и управленческой отчетности)», – объясняет директор по развитию и инновациям Центра страхования ипотечных и банковских рисков СК «Альянс» Виталий Ус. Кроме того, по словам эксперта, снизить риски компании-страховщика может изучение исходно-разрешительной и проектной документации, которая покажет: «Застройщик действует в рамках разработанного и утвержденного плана развития территории, заручился необходимой поддержкой на муниципальном и субфедеральном уровне, а сам строительный проект имеет рыночную привлекательность и востребован потребителем». Но на практике выполнить весь этот перечень пожеланий коллег-страховщиков не в состоянии даже кристально честная строительная фирма.
Реалии отечественного бизнеса таковы, что либо проект застройщика по тем или иным причинам оказывается «непрозрачным», либо у фирмы отсутствуют необходимые для строительства документы и перспектива их получения слишком туманна, либо отношения с органами власти выстраиваются по принципу личной договоренности, а сам проект реализуется только на волне рыночной конъюнктуры. Так что стоимость подобной страховки в любом случае не может быть заведомо низкой, признался Виталий Ус.
И еще полбеды, если бы, стерпевшись с новой, возросшей стоимостью квадратных метров, дольщики заполучили стопроцентную гарантию того, что их вложенные в недвижимость средства не пропадут. Но это не так. «Что мешает недобросовестным застройщикам, выходя на рынок, создать собственную, дочернюю страховую компанию и получить все необходимые документы у нее? – задает риторический вопрос Антон Беляков. – Формально в этом случае все требования нового закона будут соблюдены, но никаких денег дольщики назад все равно не получат. После того как строительная компания разорится, банкротом себя запросто может объявить и ее «дочка». Между прочим, случаи подобного страхования – еще когда оно было добровольным – в нашей стране уже были». Понятно, что принятие данного закона необходимо государству, как способ ухода от ответственности. Никакой реальной пользы, а тем более защиты потенциальных обманутых дольщиков он не даст.
Автор : Дмитрий Коровин, специально для «Сила в Движении».