Нередко банки, предлагающие ипотечные кредиты на покупку того или иного объекта, одновременно участвуют и в финансировании его строительства.Это позволяет кредитным организациям не только контролировать процесс строительства, но и существенно снижать свои риски, а также предлагать клиентам ипотечные программы на более выгодных условиях. Какие преимущества в итоге это дает потенциальным покупателям жилья?

К совместной работе готовы
«Роль банковских инвестиций в строительной отрасли важна и существенна. Именно кредитование позволяет быстрее возводить объекты и сдавать их точно в срок, именно кредитование позволяет строить больше», – отмечает пресс-секретарь НП «СРО «Самарская гильдия строителей» Андрей Большаков.
О своей готовности финансировать строительную отрасль заявляют и представители банковского сообщества. «Кредитные организации в принципе готовы предоставлять проектное финансирование. Однако для его получения девелопер должен продемонстрировать гарантии возврата средств, а сам проект должен иметь все необходимые разрешения и сформированный бюджет. Довольно жесткие требования продиктованы тем, что кредитование строительных проектов остается в глазах банкиров весьма рискованным», – поясняет директор управления финансирования недвижимости Среднерусского банка Сбербанка РФ Асылхан Сыздыков.

С учетом возможных рисков
Действительно кредитование строительных проектов является одним из самых рискованных. По словам регионального директора DeltaCredit в Самаре Карины Логачевой, риски, свойственные любому виду кредитования, присутствуют, безусловно, и при кредитовании строительных проектов. Способом управления подобными рисками в основном является качественная проверка всех соответствующих нюансов, связанных с подготовкой проекта кредитования строительства жилого объекта.
К базовым рискам при проектном финансировании строительной отрасли можно отнести риск недофинансирования проекта и удорожание строительства. Первый может быть закрыт, если на момент обращения в банк у строительной компании уже пройдена стадия проектирования и получены положительные заключения по экспертизам, в идеале – начато строительство. Также риск недофинансирования объекта преодолевается за счет вложения заемщиком собственных средств. Кроме того, нельзя забывать о существовании маркетинговых рисков, которые закрываются тщательным анализом.
«Конечно, всегда хочется верить, что объект будет продан по очень высоким ценам или сдан в аренду по беспрецедентным ставкам. Но стоит помнить, что проект уникальным может и не стать, – отмечает Асылхан Сыздыков. – Поэтому одно из самых распространенных требований – треть от общего объема необходимых инвестиций должны составлять собственные средства заемщика. Приоритет имеют стройки, которые уже прошли стадию котлована, так как в таком случае закрывается один из главных рисков – вероятность удорожания проекта».

При этом, по словам Асылхана Сыздыкова, банкиры далеко не всегда пессимистично смотрят на предложения от девелоперов и «знают, когда можно проявлять оптимизм».

По общему замечанию представителей банков, сейчас оставляет желать лучшего «качество заемщика». Общий совет девелоперам – более тщательно готовиться, прежде чем идти в банк за проектным финансированием. Банкиры считают, что распространены ситуации, когда застройщики не могут объективно и критично взглянуть на свой проект. У потенциальных клиентов банка не возникает сомнений в том, что объект будет построен качественно, заполнится в короткий срок и по высоким ставкам, инициаторы проекта, как правило, уверены, что все согласования и необходимые мощности будут получены без проблем, а огрехи в юридической документации с легкостью исправлены. Кроме того, как говорят банкиры, представителям строительных компаний не всегда удается правильно презентовать свой проект и предоставить достаточное для банка количество аргументов.

Проект имеет значение
Одна из основных сложностей для коммерческого банка, выдающего строительный кредит, – это оценить вероятность реализации проекта, оценить уровень риска, связанного с незавершением строительства в срок, и риска, связанного с ликвидностью построенного объекта.

«Банк совместно с застройщиком должен проанализировать комплекс факторов, включая спрос на данный тип жилья, емкость рынка, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья. Возможность кредитования строительных компаний рассматривается при условии, что застройщик располагает отведенным участком под строительство жилья, желательно на праве собственности или долгосрочной аренды, а также необходимыми разрешениями на осуществление строительства», – сообщает Карина Логачева.

Когда банки дают добро
Стандартные требования со стороны банков к строительным компаниям сводятся к следующему. «Организация должна присутствовать на рынке строительства не менее трех лет, форма приобретения права собственности – договор долевого участия, этап строительства – начало монтажа второго этажа и срок ввода в эксплуатацию дома не более двух лет с момента аккредитации строительной компании. Наличие разрешительной документации, безусловно, также важный показатель при рассмотрении банком возможности сотрудничать с той или иной строительной компанией», – сообщает Карина Логачева.
Однако, как отмечают эксперты, современные требования банков к девелоперским структурам при предоставлении проектного финансирования сильно отличаются от тех, которые предъявлялись до кризиса. Сейчас кредиторы более пристальное внимание обращают на состав юридической документации, репутацию и положение на рынке потенциального заемщика, концепцию и бюджет.

«В докризисное время финансисты могли не рассматривать проекты очень пристально. Были случаи, когда в банк предоставлялись существенно завышенные показатели, – комментирует председатель экспертного совета ГУД по капитализации активов финансовых институтов, президент GVA Sawyer Вера Сецкая. – Сегодня кредиторы стали умнее. Теперь поверхностный подход не практикуется, нередко привлекаются профессиональные консультанты».

О возросших требованиях со стороны банков говорят и представители строительных организаций.
«При рассмотрении кредитной заявки от застройщика серьезное внимание банковскими специалистами стало уделяться тщательному анализу финансового состояния заемщика. В качестве подтверждения денежного потока предприятия учитывается официальная отчетность. Хорошим потенциальным заемщиком в глазах кредитного учреждения считается тот, у кого финансовая отчетность подтверждает и демонстрирует положительный рост и эффективность строительной компании. Особое значение уделяется обеспечению кредита. Считается нормальным, если стоимость объекта залога, который служит одним из инструментов снижения кредитного риска для банка, превышает сумму кредита не менее чем в два раза», – отмечает Андрей Большаков.

Доступнее для покупателя
Как правило, если банк кредитует застройщика напрямую, то старается параллельно развивать ипотечные программы под покупку жилья в новостройке компании-заемщика.

Логика проста: чем быстрее застройщик продаст квартиры в новом доме, тем быстрее сможет вернуть банку долг. В итоге все это оборачивается выгодой покупателю – банки ради ускорения продажи квартир дают значительные скидки, снижая ставки кредитования на избранные объекты.

«Такое сотрудничество выгодно всем сторонам: и застройщику и банку и покупателю жилья. Таким образом, расширяется круг потребителей, ведь большинство граждан могут справить новоселье, лишь приобретая жилье в кредит», – заключает Андрей Большаков.

Карина ЛОГАЧЕВА, региональный директор банка DeltaCredit в Самаре:
– Реализация уже готового объекта происходит гораздо быстрее — его видит потенциальный покупатель, и появляется уверенность в том, что он покупает. Плюс ко всему сокращаются сроки возможного въезда в свое жилье. При получении полного комплекта документов, а именно свидетельства о государственной регистрации, банки, как правило, снижают процентную ставку, поскольку появляется предмет залога.

Андрей БОЛЬШАКОВ, пресс-секретарь НП «СРО «Самарская гильдия строителей»:
– Тот факт, что банки дают ипотеку под квартиру в новостройке застройщика, говорит об устойчивости и надежности строительной компании. Что она не компания-однодневка, а серьезная организация, нацеленная на качество и долгую работу на рынке недвижимости. Именно отсутствие такой опции, как ипотека на квартиры от застройщика, должна насторожить потенциального покупателя жилья.

Юлия ЛАВРИНЕНКО, руководитель направления ипотечного кредитования ОАО «Первобанк»:
– Наш банк взаимодействует со всеми участниками рынка ипотечного кредитования и имеет как широкий перечень аккредитованных застройщиков, так и программы финансирования строительства отдельных объектов. Для работы с аккредитованными застройщиками разработаны специальные условия кредитования. При приобретении квартиры у такого застройщика на любом этапе строительства от заемщика не требуется дополнительного залога.

Источник: Волжская Коммуна