Приобретая недвижимость, граждане оказываются перед выбором — покупать новую квартиру или вторичное жилье. Покупатели нового жилья часто приобретают его на стадии строительства, заключая договор долевого участия на квартиру, договор инвестирования, договор соинвестирования, договор долевого строительства, предварительный договор, договор о создании недвижимости, договор уступки права, иной договор. Дольщиков (соинвесторов) привлекает либо цена квартиры, которая может быть несколько ниже, чем в уже построенных домах, либо качество самих квартир.

 

При долевом участии на квартиру нередки случаи двойных продаж (когда права на получение в собственность одной квартиры продаются двум и более лицам), а так же случаи, когда строительство просто не начинается, либо останавливается на этапе котлована. Существенными условиями договора долевого участия на квартиру являются определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, т.е. квартиры, обязательным условием должен быть план квартиры на этаже (без плана в дальнейшем может оказаться, что приобретенной квартиры вообще не существует ни в доме, ни на этаже); срок передачи застройщиком объекта долевого строительства; цена договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

Если дом построен, и можно оформить собственность, пусть даже через суд, рекомендуем оформлять собственность и не тянуть с обращением о признании права, пока на вашу квартиру не признано право собственности другим дольщиком (повторюсь, на момент написания настоящего материала, указанная практика в Москве и Подмосковье не редка).

Если право собственности на квартиру оформить правовых оснований нет, дольщик вынужден обращаться в суд с требованиями о возврате денежных средств.

Как вернуть деньги по договору долевого участия? Законом предусмотрен целый ряд норм защищающих граждан (участников), заключивших договор долевого участия.

При заключении договора долевого участия лицом, не имеющим на это права, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. Заключать договор имеет право застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Кроме того, участник долевого строительства может потребовать в одностороннем порядке расторгнуть договор. В этом случае застройщик в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Также по требованию участника долевого строительства договор, может быть расторгнут в судебном порядке.

В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения.

Если в указанные сроки участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

В случае нарушения застройщиком предусмотренных сроков возврата денежных средств или сроков зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Договором долевого участия могут предусматриваться неустойки (штрафы, пени). В случае ненадлежащего исполнения обязательств по договору виновная сторона, обязана возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Еще необходимо отметить, что в Законе предусмотрена возможность обеспечения обязательств застройщика. В частности, используются такие способы обеспечения обязательств, как залог (ипотека) и поручительство.

Все указанное выше следует из действующего в настоящее время законодательства о долевом участии в строительстве многоквартирных домов.

Следует отметить, что указанное законодательство не применяется на отношения, в соответствии с которыми договор Долевого участия, инвестирования, иной договор заключены до 01 апреля 2005 года, либо указанные договоры заключены после указанной даты, однако разрешение на строительство Застройщиком получено до 01 апреля 2005 года, либо не получено вовсе.

В таких случаях применяются нормы законодательства о защите прав потребителей, в соответствии с которыми у обманутого дольщика есть право обращаться в суд по месту жительства, требовать возврата оплаченных средств, неустойку в размере оплаченных средств, убытки, равные стоимости квартиры на момент вынесения судом решения, многое другое.

Судебная практика стоит на страже интересов потребителей, однако думать о том, что достаточно просто прийти в суд и вам вынесут желаемое решение, заблуждение. Чтобы суд удовлетворил заявленные требования, необходимо их заявить и поддерживать очень грамотно и профессионально (не редко к нам обращаются лица, которые самостоятельно обращались в суд, и суд им отказал. В данном случае отказ обусловлен лишь неграмотным и необоснованным представлением интересов дольщика — истца в суде).

Наш совет, не экспериментировать в суде без знаний и опыта ведения аналогичных дел, встанет дороже. Достаточно одной ошибки, когда дольщик передал денежные средства недобросовестному Застройщику, вторую ошибку, обусловленную экспериментами в суде без опытного адвоката, допускать не рекомендуем.

Изложенная выше информация является лишь поверхностной, необходимой для того, чтобы дольщику предпринять первые шаги в дальнейшем правильном направлении действий, если дольщик вдруг выяснил, что его обманули. Первым шагом рекомендуем обратиться к опытным адвокатам. Далее адвокат все расскажет по каждой конкретной ситуации.