Суды становятся на сторону дольщиков, но они остаются без денег и квартир
Покупая квартиру в новостройке, любой дольщик надеется, что получит свое жилье без проблем и в срок. Но далеко не всегда эти надежды оправдываются, и дольщики вынуждены обращаться в суд. Дело это долгое, затратное, и, как показывает практика, далеко не всегда успешное, ведь если застройщик – банкрот, шансы на возврат хотя бы вложенных средств минимальны.
Обещанного три года ждут. А потом подают в суд
Если дольщик не дождался своей квартиры и хочет вернуть деньги, он может растрогнуть договор участия в долевом строительстве. Сделать это во внесудебном порядке и без уплаты штрафов можно, только если застройщик превысил сроки строительства. «Согласно 214 ФЗ, дольщик может в одностороннем порядке растрогнуть договор и требовать возврата вложенных средств и уплаты процентов за пользование деньгами, если строительство дома не завершено через два месяца после указанного в ДДУ срока. После этого застройщику дается 20 рабочих дней (то есть почти календарный месяц) для того, чтобы перечислить деньги на счет дольщика, либо внести их на депозит нотариуса на имя дольщика. Если этого не происходит, дольщик может обращаться в суд», — поясняет директор департамента рисков Национального страхового и кредитного агентства (НСКА) Борис Шаронов.
Кроме того, дольщик может в судебном порядке растрогнуть ДДУ и требовать возврата вложений еще до того, как истечет срок строительства, обозначенный в договоре. В этом случае он должен доказать, что застройщик не исполняет свои обязательства и не успеет завершить строительство в срок.
Однако для дольщиков важнее получить квартиру, а не вернуть деньги. Поэтому обычно они готовы простить застройщику просрочку, если верят в то, что их дом все же будет достроен. В суд большинство из них идет тогда, когда вера в обещания девелопера, что «еще чуть-чуть и достроим», окончательно иссякла. По словам адвоката Елены Ждановой (адвокатское бюро «Право. Недвижимость. Семья»), срок ожидания может доходить до 6 – 10 лет.
«Задержки по срокам строительства, способные вынудить дольщиков обратиться в суд, очень различны, — рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»). — У меня были клиенты, которые хотели уже через два месяца просрочки исполнения обязательств со стороны строительной компании обращаться в суд, но такие прецеденты являются редкостью. В большинстве случаев просрочка должна быть более двух лет, чтобы дольщики начали беспокоиться, трехлетний срок является стартом для массовых обращений в суды».
Серые и белые перед судом равны
Нередко эксперты говорят, что 214 ФЗ лучше всего защищает права дольщиков. В реальности форма продаж квартир в новостройках не влияет ни на шансы получить достроенную квартиру, ни на исход судебных разбирательств. «Договор по 214 ФЗ не гарантирует защиты ваших инвестиций в строящейся жилой объект, — говорит создатель социальной сети Odnodolshiki.Ru Игорь Гульев. — И, наоборот, можно подписать договор на коленях, на туалетной бумаге – и дом достроят. Дело не в том, какой заключается договор, а в намерениях и компетенции застройщика».
В суде различия между формами сделки непринципиальны и носят скорее технический характер. Судебная практика в настоящее время почти не отличает договоры долевого участия от «серых». «На практике выиграть можно по любым договорам, только применяться будут разные нормы ГК РФ: например, по 214 ФЗ можно требовать деньги плюс убытки, а по договору инвестирования – деньги плюс проценты», — отмечает Елена Жданова.
Однако некоторые существенные нюансы есть. «Например, если имеется спор между двумя претендентами на квартиру по серой схеме, то предпочтение суд делает в пользу лица, который ранее подписал и оплатил договор. Если речь идет о договорах, оформляемых по 214-ФЗ, то значение имеет только дата регистрации договора в Росреестре, но не сроки его заключения, или оплаты», — говорит Олег Сухов. Интересно, что несмотря на устоявшееся мнение о том, что ДДУ защищает от двойных продаж, в практике адвоката было два случая, когда одна и та же квартира была продана разным владельцам.
Отличия в судебных делах чаще касаются не законных и «серых» схем, а разных легальных способов продаж (ДДУ, ЖСК и ЖНК, жилищные сертификаты), так как они регулируются разным законодательством. «К примеру, если мы говорим о таком институте, как ЖСК, то пайщики, в отличие от дольщиков не вправе требовать взыскания убытков и неустойки за неисполнение обязательств кооперативом, — отмечает Олег Сухов. — Кроме того, пайщиков можно принудить осуществлять дополнительные расходы, необходимые для достройки дома. В отношении дольщиков обязанности по доплате недопустимы».
По оценке адвоката, сейчас только 15% дел в судах касаются договоров долевого участия. Но это связано не с его безопасностью для дольщиков, а с тем, что лишь с 2010 года закон обязал застройщиков продавать квартиры только по 214 ФЗ, а судебные дела касаются договоров, которые были заключены в основном в период с 2003 по 2011 годы. При этом вне зависимости от формы договора в подавляющем большинстве случаев суды встают на сторону дольщиков.
Компенсации за время
Вернуть в судебном порядке вложенные деньги мало, ведь инфляцию никто не отменял, и деньги постепенно теряют свою ценность. А времени уже после того, как сроки строительства были сорваны, может пройти немало. Сначала застройщик кормит дольщиков обещаниями, что дом все же будет построен (в среднем люди ждут около 2 лет, но порой терпение дольщиков может длится и 10 лет). Сам суд тоже занимает какое-то время (от 6 месяцев, но при целенаправленном затягивании сроков со стороны адвокатов застройщика могут пройти годы), а затем нужно еще при помощи судебных приставов взыскать деньги с должника. «Люди приобретали квартиры много лет назад, и те деньги, которые были вложены в строительство, несоизмеримы с нынешними ценами на квартиры, — сетует Игорь Гульев. — Другими словами, денег не хватит даже на комнату в коммунальной квартире».
Впрочем, обесценивания денег можно избежать, если дольщик застраховал свои финансовые риски. Дольщик в этом случае может избежать судебных проволочек и получить деньги сразу после наступления страхового случая. «Страховая компания, выплатив возмещение, сама уже будет предъявлять к застройщику регрессные требования однако дольщика эти проблемы уже не побеспокоят», — поясняет Борис Шаронов.
Стоит отметить, что в законодательстве предусмотрены меры по защите вложений от инфляции. Другое дело, что далеко не всегда суд в полной мере удовлетворяет требования дольщиков. В гражданском кодексе, в законах «О защите прав потребителей» и «Об участии в долевом строительстве», а также по постановлению пленума Верховного суда РФ и пленума Высшего арбитражного суда РФ, дольщики имеют право не только на возврат оплаченных застройщику средств при расторжении договора, но и на возмещение убытков, неустойки, взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами и компенсацию морального вреда. Эти нормы применимы как при продажах в соответствии с 214 ФЗ, так и по «серым» схемам.
Более того, при покупке квартиры по ДДУ в случае просрочки штраф, который можно взыскать с застройщика, составляет 1/150 (если в долевом строительстве участвует юридическое лицо – 1/300) ставки рефинансирования Центрального банка, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день пользования средствами. А это, между прочим, немалые деньги (расчеты приводились в статье «Из всех способов продаж новостроек только три – законные. Но и они не гарантируют квартиру»). «Однако суды очень часто пытаются найти обоюдный интерес и выдержать разумный баланс для обеих сторон, что приводит к снижению сумм заявленных неустоек, иногда к отказам в возмещении убытков и морального вреда», — говорит Олег Сухов.
По подсчетам адвоката, примерно в 15% случаев суд заканчивается полным отказом в дополнительных компенсациях, в 60% дел суд обязывает застройщика заплатить дольщику 50 – 200 тысяч рублей, в 15% случаев – 200 – 500 тысяч рублей, и лишь в каждом десятом случае сумма составляет до миллиона рублей.
Выиграть – не взыскать
Лояльность судов дольщикам не должна притуплять их бдительность при заключении договора. Отсудить сумму вложений с процентами в случае срыва сроков они смогут, но это не значит, что деньги они действительно получат. «По данным Минрегионразвития, 70% объектов первичного рынка стали проблемными из-за недостатка финансирования. Если у застройщика нет денег на достройку дома, вряд ли у него хватит средств рассчитаться с дольщиками, — отмечает Борис Шаронов (НСКА). – Даже если сам девелопер выглядит благополучно, это не значит, что он вернет деньги. Нередко для строительства объекта специально создается застройщик, не имеющий ничего, кроме прав на участок под строительство и заемных средств,(наглядный пример такой практики: фирма Инвест-гарант, г Самара, ООО Эфес, г. Сан- Питербург, ООО СК Дека и сотни других подобных компаний) который и несет всю ответственность перед дольщиками. При возникновении проблем девелопер остается вне правового регулирования, а застройщик банкротится, у него формально нет никаких средств и дольщикам не на что рассчитывать».
Деньги, оставшиеся после конкурсной продажи имущества застройщиков, отдаются не только дольщикам. Раньше дольщикам отдавали деньги только после того, как проведены расчеты по долгам с банками и другими кредиторами, и шансов дождаться своего почти не было. Правда, летом 2011 года были внесены поправки в закон «О банкротстве», которые «подвинули» дольщиков в очереди на получение денег. Они теперь считаются кредиторами третьей очереди, то есть в праве претендовать на взыскание после уплаты застройщиком налогов и зарплат. Это улучшило положение дольщиков, но зачастую денег с реализованного имущества банкрота все равно недостаточно.
Кроме того, надо учитывать, что судебные приставы далеко не всегда работают оперативно – нехватка кадров, бюрократические проволочки, а порой и низкий профессионализм приставов приводится к тому, что процесс взыскания может затянуться на годы.
Правда, положительные примеры взыскания есть. Так, в практике Елены Ждановой был случай, когда со счета застройщика в безакцептном порядке (без согласия должника) полностью списали долг в пользу дольщиков. При этом само судебное разбирательство длилось 6 месяцев, а исполнительное производство – всего 2 месяца.
Но, к сожалению, чаще можно столкнуться с другими примерами. «Я как-то повстречал дольщика, который 5 лет судился с застройщиком, и в итоге получил $7,5 тысяч (тогда как вкладывал в строительство $120 тысяч), — вспоминает Борис Шаронов. — И, как ни печально, подобное развитие событий очень вероятно в большинстве случаев банкротства застройщика».
Таким образом, суды чаще всего встают на сторону дольщика и обязывают застройщика выплатить сумму вложений и различные компенсации. Но такая статистика не должна позволять дольщикам расслабляться, в расчете на то, что они все равно вернут потраченное. Взыскать деньги с обанкротившегося застройщика (зачастую фиктивного) крайне сложно. Поэтому еще до подписания договора надо разобраться, с кем вы его в действительности подписываете, и позаботиться о том, чтобы обезопасить свои вложения. Одним из таких способов является страхование рисков долевого строительства, об этом читайте в следующей статье рубрики «Покупаем новостройку без риска», которая будет опубликована 21 июня.