Такой вид организационно-правовой формы, как жилищно-строительные кооперативы, существует уже много десятилетий в нашей стране. Если раньше вступление в кооператив был единственно возможным способом приобретения квартиры для обеспеченных граждан, то в настоящее время в части ситуация изменилась, а именно, несмотря на рекламу, вступление в кооператив — дело далеко не для бедных покупателей, а получение квартиры — далеко не результат вступления в кооператив.

В соответствии со ст. 110 Жилищного кодекса РФ, ЖК или ЖСК признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Особенности указанных двух видов кооперативов заключаются в том, что члены жилищно-строительного кооператива участвуют своими средствами в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, а члены жилищного кооператива финансируют приобретение и содержание уже готового многоквартирного дома, а также, при необходимости, его реконструкцию.

Членами ЖК и ЖСК, могут быть любые граждане (не обязательно собственники), в том числе иностранные граждане, а также лица, обладающие двойным гражданством, лица без гражданства, которым ко дню вступления в кооператив исполнилось полных 16 лет.

При этом малоимущие граждане, а также иные категории граждан, прямо перечисленные в ЖК РФ, имеют преимущественное право на вступление в ЖСК и жилищные кооперативы, если последние организуются при содействии (в том числе при оказании финансовой поддержки) органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления.

Так же как и в ТСЖ, членами ЖК или ЖСК могут являться юридические лица. Исходя из определения жилищного кооператива, можно сделать вывод, что такие юридические лица не вправе нарушать назначение жилого помещения, т.е. должны использовать жилое помещение лишь для целей проживания в нем граждан (например, сотрудников данного юридического лица).

Согласно ЖК РФ до момента полной выплаты паевого взноса член жилищного кооператива лишь владеет и пользуется жилым помещением, собственником которого является жилищный, жилищно-строительный кооператив.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и предоставляемые в этом помещении коммунальные услуги возникает у граждан и юридических лиц только с момента возникновения права собственности на жилое помещение или заключения соответствующего договора, устанавливающего основания использования жилого помещения, либо после предоставления жилого помещения в установленном порядке члену жилищного или жилищно-строительного кооператива.

Поскольку в ЖК РФ не имеется норм, указывающих на момент возникновения обязанностей по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и за коммунальные услуги собственниками нежилых помещений, то представляется, что при решении споров о расходах собственников нежилых помещений на содержание общего имущества в многоквартирном доме и оплате предоставленных им коммунальных услуг судебные органы должны будут применять к данным правоотношениям нормы ст. 153 ЖК РФ, касающиеся внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, по аналогии.

Кодексом определена структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Она определяется по-разному для трех категорий пользователей жилыми помещениями: а) нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда по договорам социального и коммерческого найма; б) собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, полностью выплативших паевой взнос; в) собственников жилых домов.

Жилищно-Строительные кооперативы имеют право на сбор денежных средств, направляемых на строительство или приобретения жилищного фонда своих пайщиков. Несмотря на то, что многие жилищные и жилищно-строительные кооперативы предлагают реализацию в будущем квартир по бросовым ценам с внесением небольшого авансового платежа, стоит знать, что получения жилья при указанных обстоятельствах является невозможным. Кооператив не обеспечивает жильем при отсутствии достаточного и необходимого денежного обеспечения.

Более того, при вступлении в жилищно-строительный или жилищный кооператив пайщик лишается тех прав, которые он имеет в отношениях с иными организациями, например, стоимость договора на приобретение недвижимости может увеличиваться, а сроки передачи квартиры — затягиваться, при этом кооператив не несет за указанные неудобства ответственности перед пайщиками.

Предполагаю, что нет необходимости описывать все имеющиеся нюансы в отношениях, связанных с деятельностью и вступлением в жилищно-строительные и жилищные кооперативы, единственное, что могу порекомендовать, более того, очень рекомендую, прежде чем вступить в кооператив, обратитесь к юристу, имеющему опыт работы с кооперативами, для получения полной информации о будущих правах и обязанностях пайщиков кооператива, возможных последствиях. Возможно, после получения полной консультации, у вас отпадет желание приобретать недвижимость в кооперативе.