Оценивать надо конкретные новостройки

Правительство Московской области планирует создать рейтинг застройщиков, который будет основан на 6 экспертизах (техническая, управленческая, юридическая, аудиторская, социальная и оценка ликвидности). По мнению представителей областной администрации, результатами оценок смогут пользоваться и обычные покупатели при выборе новостройки, и банки, и страховщики при принятии решения о сотрудничестве с застройщиком.

Редакция  попросила экспертов прокомментировать целесообразность такого рейтинга. И по результатам этого опроса пришла к странному выводу – данный рейтинг может быть полезен всем и в то же время никому.

Пионеры рейтингования
Попытки рейтинговать застройщиков до сегодняшнего дня были очень ограниченными. Обычно главным критерием были объемы сданных площадей, кроме того существовали рейтинги, основанные на оценках покупателей. Однако всеобъемлющей экспертизы застройщиков не проводилось.

Тем не менее, существуют примеры многогранного подхода к рейтингованию – правда, не застройщиков, а конкретных объектов. «Зачатки подобного рейтингования, как мне известно, были использованы страховой компанией «Радонеж» и аффилированным с ним Национальным страховым и кредитным агентством (НСКА), но признать его успешным нельзя, так как у компании «Радонеж» на настоящий момент имеется значительное количество заявленных страховых случаев, связанных с неисполнением застройщиками своих обязательств, по которым производятся страховые выплаты», — говорит Виталий Ус, директор по развитию и инновациям Центра страхования ипотечных и банковских рисков ОАО СК «Альянс».

Сами авторы рейтинга готовы поспорить с такой оценкой. Как отмечают в компании НСКА, главной особенностью рейтинга является то, что оценке подлежат непосредственно объекты строительства, а не сами застройщики. А факторы характеризующие застройщика, девелопера, подрядчика являются только частью анализа общей надежности объекта. При этом по мере строительства рейтинги надёжности объектов могут изменяться в зависимости от изменения параметров влияния как в положительную, так и в отрицательную сторону. «В целом мы довольны результатами нашего проекта, – комментирует Борис Шаронов, директор департамента рисков НСКА. – прогнозы наших аналитиков в подавляющем большинстве случаев совпадают с действительным состоянием исследуемых объектов». Как отметили в НСКА, страховым компаниям, использующим рейтинг надежности новостроек, удается зарабатывать на этом виде страхования, то есть, если они страхуют по рекомендованным тарифам и лимитам на один объект, собранные премии превышают выплаты по страховым случаям.

У банков и страховщиков свои оценки
Банк перед тем, как выдать кредит застройщику или аккредитовать объект, оценивает надежность застройщика. Похожую оценку проводит и страховая компания при определении размера взноса при страховании финансовых рисков дольщиков. В будущем эти риски будут страховаться чаще, так как с 1 января 2014 года, согласно ФЗ 294, застройщики должны будут страховать все свои новостройки либо в обществах взаимного страхования, либо в частных страховых компаниях, либо получать под свои объекты банковские гарантии ( подробнее об этом читайте в статье «Застройщиков застрахуют за счёт дольщиков» ).

Подмосковные власти считают, что новый рейтинг поможет банкам и страховщикам в оценке надежности застройщика. Однако, по мнению экспертов, они вряд ли будут принимать на веру данные этого рейтинга. «При аккредитации объекта для ипотеки банки используют собственную систему оценки, страховщики также самостоятельно оценивают объект. Этот рейтинг вряд ли сможет заменить собственную экспертизу банков и страховых компаний», — считает управляющий фондом ЗПИФ «НСКА Новостройки» Юрий Гольдберг.

Руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Влыдыкин согласен, что появление дополнительного ресурса несильно отразится на желании или нежелании конкретного банка аккредитовать конкретный объект: «Предположим, что у объекта с высокой позицией в рейтинге возникнут проблемные ситуации. К кому в этом случае предъявить претензии банку?»

Такой рейтинг может служить не более чем дополнительной информацией, но никак не основанием для принятия решения, считает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate. «В принципе, как источник информации, особенно, если правдивой, без ангажированности, то полезен, но не более. Думаю, что и банки, и страховщики будут пользоваться своими данными. Это же ведь частные деньги, и собственник компании запросто «снимет голову» с менеджера, выдавшего сомнительный кредит, например, и ссылающегося на какой-то рейтинг», — отмечает эксперт.

Правда, частично использовать данные рейтинга банки и страховщики все же смогут. «В корпоративном секторе при реализации отдельных проектов необходимости проводить комплексную оценку инвестиционных проектов это, конечно, не отменяет, но в целом такой рейтинг, думаю, позволит несколько снизить издержки на аудит и другие процедуры мониторинга», — говорит аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин.

Юрий Гольдберг считает, что было бы более эффективно, если бы правительство МО выкладывало на отдельном ресурсе вместе с рейтингом все первичные документы, по которым они собираются оценивать застройщиков: «Это позволит банкам и страховым компаниям делать свои оценки в соответствии с собственным отношением к риску, а физ. Лица смогут обращаться, при наличии таких документов, к экспертам, которым они доверяют».

Для покупателя: опасная польза
Более очевидную пользу этот рейтинг, по мнению экспертов, может принести покупателям, так как у них нет ресурсов, чтобы проводить собственную экспертизу. Однако, такой инструмент таит в себе и определенные опасности. «Негативные последствия могут наступить в том случае, если высокий рейтинг будет присваиваться всем без разбора. Это будет давать покупателям ложные иллюзии надежности застройщика», — предупреждает директор отдела информации компании ЕГСН Римма Балясникова

К тому же, как считает директор департамента финансирования рынка жилья АИЖК Дмитрий Подкопаев, если изначально будет заявлено, что рейтинг не является основанием для принятия решения, то его ценность будет невелика. «В обратной же ситуации, в случае проблем со стройкой, могут быть и негативные последствия – так называемые «обманутые дольщики» будут предъявлять претензии к рейтинговому агентству», — отмечает эксперт.

По словам Юрия Гольдберга, никаких однозначных рекомендаций такой рейтинг дать в любом случае не сможет, он только будет вводить дольщиков в заблуждение. «Ни опыт застройщика, ни его финансовые ресурсы не гарантируют, что объект будет достроен», — уверяет эксперт. О том, почему это происходит, читайте в статье «Дольщики становятся обманутыми не только по злому умыслу застройщика».

Кроме того, создание такого рейтинга может быть попыткой администрации снять с себя ответственность за проблему обманутых дольщиков. «Видится в этом некая отписка со стороны власти – мол, мы вам рейтинг составили, теперь сами думайте! – предполагает Вадим Ламин. — Власть все-таки должна быть больше властью, а не справочным бюро».

Объективность под вопросом
Общие критерии рейтинга, о которых известно на данный момент – 6 экспертиз (техническая, управленческая, юридическая, аудиторская, социальная и оценка ликвидности) – по мнению экспертов, действительно являются значимыми. «Поэтому при условии объективности оценки рейтинг будет составлен верно», — считает заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева.

Но как раз по поводу объективности рейтинга возникают вопросы. «Если место в рейтинге можно будет купить – вся затея окажется бесполезной, — опасается Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». — Сегодня интернет буквально «кишит» различными рейтингами застройщиков и объектов, составленными, преимущественно, по заказу самих же застройщиков. Если схожая ситуация произойдет и с «официальным» рейтингом, последствия могут быть весьма печальными».

По мнению генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софьи Лебедевой, рейтингов должно быть несколько, их должны готовить независимые общественные организации, экспертные советы, специалисты рынка. Правда независимость эта , на самом деле понятие фантастическое. Определить , составлен рейтинг правдиво и не зависимо на самом деле невозможно. «Рейтинг, подготовленные на муниципальной, государственной основе, будет вызывать вопросы у общественности, ведь в таком случае появляется возможность коррупционной составляющей – сколько нужно дать, чтобы попасть в рейтинг, занять первое место? Таким образом, самый главный момент – не будет ли рейтинг кормушкой для нечистоплотных на руку чиновников», — отмечает эксперт.

Обязать надо, но нельзя
Для полной объективности в такой рейтинг должны быть включены все без исключения застройщики. «Если сам застройщик будет решать, проходить ему экспертизу или нет (а скорее всего, так и будет), то ценность такого рейтинга будет мала, — полагает Юрий Гольдберг (НСКА). — У покупателя все равно не будет информации обо всех застройщиков, а добровольно оцениваться будут лишь те, кто изначально считает, что получит высокий балл – то есть самые крупные и опытные застройщики, у которых не возникало проблем со строительством».

С другой стороны, у государства нет инструментов, которые могли бы обязать застройщиков проходить экспертизу. «Необходимо понимать, что это абсолютно добровольное дело – никто не сможет принудить застройщика участвовать в такой тотальной проверке, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — Даже если методика будет разработана, желающих принять участие в этом рейтинге будет немного». По словам эксперта, не все девелоперы согласятся «раскрыть все карты» и предоставить властям необходимые данные, включая финансовую и бухгалтерскую отчетность, которая, по сути, является конфиденциальной информацией.

«Публичность, в первую очередь, предполагает размещение всей информации о финансово–хозяйственной деятельности застройщика (например, по аналогии с информационным меморандумом о деятельности предприятия при выпуске облигаций), — отмечает Дмитрий Подкопаев (АИЖК). — Здесь могут возникнуть сложности из-за «непрозрачности» финансовых отношений в строительной отрасли, поэтому в такой публичный и открытый рейтинг смогут попасть лишь единицы из застройщиков. А рейтинг с малым количеством застройщиков будет нерепрезентативен для покупателей».

Даже застройщики, которые добровольно идут на такие проверки, не готовы делиться всей информацией. «У компании НСКА существует похожий продукт – правда, в нем оценки присваиваются не застройщикам, а конкретным новостройкам, — рассказывает Юрий Гольдберг. — Этот рейтинг основан на нескольких десятках параметров, в их числе стадия строительства и соответствие графику, содержание учредительных документов, схема продаж и другие. Нередко застройщики сами проявляют заинтересованность и просят провести экспертизу их объектов. Что удивительно, даже в этих случаях некоторые застройщики отказываются предоставить необходимую для оценки информацию – например, финансовую отчетность, данные об учредителях компании-застройщика, план-график строительства и технические условия».

Не застройщиков, а новостройки
Еще один важный момент – кого, собственно, оценивать. «В настоящее время нет четкого понятия того, кто должен и может быть застройщиком, каким требованиям, кроме предъявляемых со стороны ФЗ 214, он должен соответствовать, — поясняет Виталий Ус (СК «Альянс»). — Не секрет, что застройщиками на настоящий момент являются и сами строительные компании, и бывшие научные институты, и стоящие на грани разорения коммерческие предприятия – собственники земельных участков, да и просто компании, созданные недавно и только под конкретный строительный проект».

Формально застройщик – это компания, владеющая землей или пользующаяся ей по праву аренды. «На рынке сейчас достаточно распространена такая схема, когда земельный участок по ряду причин оформляется не на основную компанию, а на отдельное юридическое лицо. Поэтому не совсем понятно, кого власти будут рейтинговать – крупные строительные компании или отдельные аффилированные структуры, являющиеся застройщиками по документам», — отмечает Мария Литинецкая

Более того, именно этот «бумажный» застройщик формально несет ответственность перед дольщиками. «Крупные девелоперы нередко создают «карманные» компании, в которые «заливают» средства, достаточные для получения прав на землю и разрешительной документации, — объясняет Юрий Гольдберг. – Больше собственных средств у компании нет. Деньги с дольщиков собирает девелопер, а в случае возникновения проблем просто банкротит своего застройщика, который, понятное дело, не сможет расплатиться с дольщиками».

Как считает Римма Балясникова, данный рейтинг лучше применять не к застройщикам, а к возводимым ими объектам. «Именно новостройки надо оценивать с точки зрения их надежности, а не компании, которые их строят или продают, — согласен Юрий Гольдберг. – Оценивать застройщиков, созданных под конкретный проект, не имеет смысла – они всегда новые, поэтому база для оценки отсутствует. Оценивать девелоперов, которые развивают проект и привлекают под него деньги, тоже не выход, так как зачастую эти девелоперы не несут прямой ответственности перед дольщиками за завершение строительства».

Viva la utopia
Если же, как заявляет правительство Московской области, оцениваться будут именно застройщики, единственным положительным результатом, которого можно добиться – стимулировать девелопера регистрировать землю именно на себя, а не на отдельную компанию. «Если застройщик сможет и захочет открыть связь юридического лица с брендом застройщика, то данный объект попадет в этот рейтинг. А если связь будет скрыта, то и объект не сможет попасть в рейтинг и повлиять на положение застройщика в списке, — говорит PR-Директор компании Est-a-Tet Анна Рогова. — В этом случае рейтинг сможет влиять на то, чтобы застройщики ставили свои бренды на продуктах, которые они выпускают, и чтобы эта связь была не только фактической, но и юридической, тем более что это нормальная мировая практика. Тогда наш рынок недвижимости сделает еще один шаг навстречу цивилизованному и прозрачному для клиентов рынку недвижимости».

Но в этом случае необходим стимул для застройщиков – чтобы они стремились попасть в рейтинг и получить в нем хорошую оценку. «А единственный действенный рычаг – финансовая выгода, — уверен Юрий Гольдберг. — Если застройщику, не прошедшему официальную экспертизу, будет отказано в кредите или в аккредитации в банке, а компаниям с высокой оценкой, напротив, можно будет привлечь более дешевые деньги или более низкий взнос по страхованию рисков, инструмент будет работать. Иначе им будут пользоваться только в целях продвижения».

Между тем, сделать рейтинг обязательным для рассмотрения финансовыми организациями невозможно. «Рейтинги застройщиков – это диспозитивный инструмент, которым с точки зрения гражданского права участники рынка могут пользоваться, если захотят этого, — поясняет юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов. — Отношения банков и застройщиков строятся на основании договоров. Ключевым принципом при этом является свобода выбора партнера по договору и определения любых не запрещенных законом условий договора. Заключение договоров регулируется гражданским законодательством РФ, которое по Конституции РФ относится к компетенции федеральных властей. Таким образом, чтобы реально ограничить права участников рынка каким-либо рейтингом необходимо вносить соответствующие поправки в гражданское законодательство РФ на федеральном уровне».

Таким образом, общий рейтинг застройщиков, который был бы объективным и играл на руку всем участникам рынка – пока утопия. В нынешних условиях и в том виде, в котором предлагает его ввести подмосковная администрация, он будет иметь скорее справочный характер и не сможет повлиять на прозрачность и ответственность застройщиков.

Источник : http://www.dolevoe.irn.ru/articles/671.html