В последнее время многие застройщики переходят от так называемых “серых схем” реализации квартир к передаче прав на получение по завершении строительства квартиры физическим лицам через схему с участием ЖСК.

У приобретения квартиры через ЖСК на этапе строительства есть как плюсы, так и минусы. Среди очевидных плюсов можно назвать полную законность данной схемы. Она прямо предусмотрена законодательством, в частности ФЗ №214 “Об участии в долевом строительстве”.

Однако не зря многие застройщики переходят именно на эту схему, поскольку приобретающий квартиру через ЖСК гражданин защищен законодательно гораздо хуже, чем приобретающий квартиру по договору долевого участия, заключенному в соответствии с ФЗ №214 и даже в некоторых аспектах и по предварительному или инвестиционному договору.

При заключении инвестиционного договора, договора уступки или договора долевого участия в строительстве вы вступаете только в договорные отношения с застройщиком или посреднической организацией. При этом сумма, подлежащая оплате, обычно четко указывается в договоре и не может меняться. Доплата в случае возникновения проблем осуществляется только с согласия дольщика. При этом на такие правоотношения распространяются положения законодательства о защите прав потребителей.

Если же квартира приобретается через ЖСК, то вы вступаете в качестве члена-пайщика в указанную организацию. Хотя одновременно с вступлением в ЖСК заключается и договор с тем же ЖСК, в соответствии с которым пайщик обязан вносить взносы, а ЖСК предоставить квартиру, первичными являются именно отношения членства в организации.

Это означает, что пайщик, являясь членом организации, тоже несет ответственность за ее деятельность, а не просто вправе требовать с ЖСК получения квартиры, как в случае с договором долевого участия.

На практике это может вылиться в следующие отрицательные последствия:

1. Принятие общим собранием или правлением ЖСК решения о внесении дополнительных взносов. Особенно это опасно, если сам же ЖСК является застройщиком, а не посреднической структурой. Такое решение должно быть обосновано, но обычно обоснование находится. В практике автора были случаи, когда пайщики доплачивали до 50% от той суммы, которую внесли первоначально. Хотя нужно отметить, что такие случае не так часты и обычно доплату не приходится вносить.

2. Необходимость участвовать в покрытии убытков ЖСК за год, если таковые образовались.

3. Возможность исключения пайщика из ЖСК, что обычно влечет автоматически расторжение договора с ЖСК, т.к. в нем предусматриваются такие условия.

4. Возможность изменения устава и иных документов ЖСК не в интересах пайщика.

5. Отказ судов во взыскании неустоек и других санкций за затяжку сроков строительства и другие нарушения, поскольку отношения основаны прежде всего на членстве в ЖСК, а не на законодательстве о защите прав потребителей. Хотя практика по таким делам противоречива.

6. Сложности с расторжением договора и возвратом денежных средств, т.к. в уставе и внутренних документах ЖСК может быть предусмотрен такой порядок расторжения договора и возврата средств, при котором вернуть их затруднительно. Хотя в соответствии с ЖК РФ и установлен двухмесячный срок для возврата денег и в случае проблем их можно взыскать через суд.

Среди плюсов ЖСК можно выделить возможность пайщика влиять на решении ЖСК путем голосования на общем собрании. Хотя на практике это право обычно максимально ограничивается фактически, например от вступающего в кооператив требуют оформить доверенность на связанное с ЖСК лицо с полномочиями голосовать на общем собрании.

Но если пайщики объединяться и у них будет более 50% голосов, они могут взять управление ЖСК в свои руки в случае возникновения проблем, что невозможно при других схемах приобретения жилья. Приобретать или нет квартиру через ЖСК каждый решает сам, но в любом случае необходимо детально ознакомиться с уставом, иными внутренними документами кооператива, договором. Лучше для этого обратиться к адвокату, специализирующемуся на таких делах.

У нас накоплен достаточно большой опыт сопровождения сделок и ведения дел в судах по искам к ЖСК и ПК.

Если у Вас возникли дополнительные вопросы — можно задать их в комментариях.