Компании-застройщики застрахуются на деньги дольщиков

 В прошлом году тогда еще премьер-министр Владимир Путин заявил, что уже к середине 2012 года необходимо практически полностью закрыть вопрос с обманутыми дольщиками, а к концу года эта застарелая проблема должна быть решена окончательно.

Выполнить распоряжение призван обновленный проект концепции государственной защиты соинвесторов в долевое жилищное строительство, который подготовило Министерство финансов. Несмотря на то что долевое строительство и так регулируется на законодательном уровне (ФЗ-214), в ведомстве посчитали, что это не гарантирует гражданам полноценной защиты. Минфин предложил более внимательно отнестись к проблеме целевого расходования средств. Для этого от застройщика планируется потребовать открытия специального расчетного счета по каждому из девелоперских проектов, деньги соинвесторов с которого он может тратить только на конкретный объект недвижимости (тот, в котором участвует гражданин-дольщик). Кроме того, на руководителей недобросовестных компаний-застройщиков планируется воз ложить персональную административную ответственность (сумму возможных штрафов еще предстоит уточнить). На бумаге такое предложение смотрится и правда красиво.

Ключевой элемент

Понятно, что одними санкциями поставленную президентом задачу не решить. Потому в Минфине хотят обязать застройщиков, работающих с инвестициями граждан, создать общество взаимного страхования (ОВС) — аналог банковской системы страхования вкладов или гарантийного фонда Российского союза автостраховщиков. Предполагается, что застройщики будут вносить в общий страховой фонд определенную сумму (в зависимости от возводимого объекта). На каждый такой объект ОВС будет выдавать особый сертификат, который является свидетельством того, что гражданская ответственность застройщика перед дольщиками застрахована. Если компания-застройщик, привлекающая деньги для строительства, обанкротилась, то граждане-соинвесторы смогут получить свои деньги из средств фонда.

Соответствующий законопроект уже прошел первое чтение в Госдуме. Ко второму чтению в него могут внести несколько существенных поправок. Так, предполагается четко прописать, кто и как будет оценивать финансовую устойчивость ОВС, где будут размещаться средства фонда, а также ввести возможность альтернативных вариантов защиты интересов дольщиков. Этой альтернативой может стать добровольное страхование ответственности застройщиков в страховых компаниях или получение банковской гарантии на сумму привлеченных от дольщиков средств. Однако альтернативы обойдутся будущему покупателю жилья дороже, чем создание ОВС.

Любопытно, что внесению данного проекта в нижнюю палату долгое время препятствовал как раз Минфин, который позднее все же включил подобный закон в свою концепцию. Основная претензия ведомства сводилась к тому, что в случае принятия подобного документа это может привести к подорожанию жилья. Кроме того, любое страховое общество автоматически попадает в сферу компетенции (и контроля) Минфина. Видимо, именно поэтому вместо создания ОВС Минфин предлагал внедрить систему саморегулируемых организаций (СРО). Однако в итоге «финансистам» пришлось уступить. Скорее всего, упомянутый законопроект в том или ином виде будет принят уже в этом году. Соответственно, на застройщиков ляжет обязанность страховать свою ответственность. Несмотря на то что тарифы этой страховки еще только предстоит определить (причем самим застройщикам), ряд экспертов уже начали предупреждать о грядущем неизбежном повышении цен. С этими выводами сложно не согласиться. Изначальные опасения Минфина родились вовсе не на пустом месте.

Региональная суета

О проблемах дольщиков в последнее десятилетие говорилось и писалось очень много. Напомним, что основной всплеск именно мошенничества — когда фирмы, привлекавшие средства частных соинвесторов, в принципе не собирались ничего строить или неоднократно перепродавали одни и те же квартиры, пришелся на 2003— 2005 годы. Например, печально известная компания «СПАС-XXI» умудрялась заключать договоры о продаже сразу с 17 клиентами. Другие «застройщики», например «Трансспецстрой», начинали строительство многоквартирных домов на участках, выделенных под индивидуальное жилищное строительство. Однако более всего запомнилась со знаком минус компания «Социальная инициатива», число обманутых дольщиков которой превысило сорок шесть тысяч человек. В 2009 году суд приговорил руководителей компании к значительным (от семи до 10 лет) срокам лишения свободы. Вторую волну роста числа обманутых дольщиков спровоцировал кризис, в котором именно строительным компаниям, привыкшим жить за счет длинного кредитного «плеча», досталось сильнее всего. То есть дольщиков этих застройщиков не совсем верно называть обманутыми, скорее они оказались пострадавшими. Но от этого им, конечно же, не легче.

В итоге, по данным Минрегионразвития, в России сегодня насчитывается свыше 95 тысяч пострадавших дольщиков и более 960 проблемных объектов жилой недвижимости. Официальная статистика, как считают эксперты строительного рынка занижена, как минимум в десять раз, как это, например, произошло с показателями по Московской области.

«По официальным данным, в Московской области существует не более шести тысяч обманутых дольщиков и не более 40 объектов незавершенного строительства. Но по факту эти цифры совершенно другие. Около 20 тысяч людей относятся к обманутым дольщикам и порядка 130 объектов незавершенного строительства можно отнести к проблемным. Мы решили учитывать реалии, которые на самом деле есть», — признал недавно Александр Коган, министр областного правительства по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью. Отметим, что это единственный регион России, в котором государственный чиновник позволил во всеуслышанье усомниться в официальных данных предоставленных Минрегионразвития. Даже КПРФ, пытающаяся убедить граждан в своей опозиционности,не решилась заявить о явных расхождениях с официальной статистикой. Напомним — цифра , которую озвучивали коммунисты в отношении колличества обманутых дольщиков России равнялась примерно 150 тысячам обманутых соинвесторов жилья.    Сами обманутые дольщики считают, что даже эти цифры занижены. Например, по словам руководителя общественного движения «Однодольщики.Ру» Игоря Гульева, только в Московской области насчитывается свыше 30 тысяч семей, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков. По экспертным оценкам, каждая пятая новостройка в стране сегодня относится к разряду проблемных.

Вплоть до настоящего момента бремя урегулирования конфликтов между дольщиками и застройщиками ложилось на местные власти. Достаточно посмотреть на последние новости по запросу «обманутые дольщики», чтобы понять, что по всей стране чиновники исправно рапортуют о тех или иных шагах по обеспечению пострадавших соинвесторов жильем, а также по противодействию дальнейшему их появлению. В качестве последней такой инициативы можно упомянуть, например, законопроект, который новый губернатор Подмосковья Сергей Шойгу внес в Мособлдуму. В нем существенно расширено само понятие «застройщик». Теперь ответственность перед дольщиками будут нести в том числе и фирмы-посредники, продающие жилье. Кроме того, уточнены критерии, по которым те или иные объекты жилой недвижимости можно признавать проблемными, и даже введено понятие «проблемный застройщик». «На основании этого мы составим реестр застройщиков, которым разрешения на дальнейшее строительство на территории Подмосковья выдаваться больше не будут», — заявил Александр Коган. Чиновник подчеркнул, что выйти из черного списка легко — следует всего лишь достроить объект.

Однако, как показывает практика, усилий местных властей оказывается недостаточно. Обычно удается лишь ограничить деятельность тех застройщиков, что уже обманули дольщиков. Потому число пострадавших людей продолжает расти.

Повод найдется

Предложение Минфина теоретически «работает на перспективу». Целый ряд мер направлен именно на усиление ответственности застройщиков и защиту средств соинвестров. Но непосредственные игроки рынка неоднозначно восприняли предлагаемые инициативы. «Я думаю, что любая разумная мера, способная повлиять на ситуацию с соинвесторами, это хорошо. Безнаказанность и безответственность, легкое отношение к чужим деньгам — это те черты, которые у застройщиков необходимо искоренять. Конечно, это сократит им свободу маневра, кому-то создаст весьма ощутимые трудности, если не получится сбрасывать деньги со счета на счет, закрывать прорывы на одном объекте за счет других. С другой стороны, не перегнуть бы палку, администрируя процесс», — считает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate.

Кроме того, любые предложения и законодательные инициативы в итоге будут упираться в набившую оскомину проблему — сложность контроля над исполнением законов. В частности, речь идет об уже упомянутом контроле за целевым расходованием средств дольщиков, который предлагается возложить на Федеральную службу по финансовым рынкам (ФСФР). «В предложении Минфина есть рациональное зерно. По крайне мере, имитацией борьбы с недобросовестными застройщиками внесенные предложения я бы точно не назвал. Но вот реальная эффективность будет зависеть от качества контроля над расходованием средств со специальных счетов, на которые будут поступать средства дольщиков (если, конечно, предложения будут приняты). Сможет ли ФСФР наладить системный контроль или будут иметь место отдельные «карательные рейды», от этого и зависит успех инициативы, в случае, конечно, ее реализации», — комментирует Сергей Поправка, директор юридического департамента агентства недвижимости Penny Lane Realty.

Правда, реализация пакета предложений Минфина все же может уменьшить число обманутых дольщиков. Однако, не совсем тем путем, каким рассчитывали чиновники. Дело в том, что топорная неподготовленная реализация некоторых из предлагаемых мер может просто снизить популярность долевого строительства среди населения.

Особенно «эффективным» в этой связи может оказаться как раз предложение о страховании ответственности застройщиков. Так, например, руководитель рабочей группы по защите прав дольщиков партии «Единая Россия», депутат Госдумы Александр Хинштейн уже высказал опасения, что подорожание составит в среднем 4% на каждый новый объект недвижимости. Понятно, что пока эти цифры абсолютно произвольные. Отметим, что весной, когда законопроект только готовился к внесению в Госдуму, депутат прогнозировал 3% роста стоимости долевого жилья.

Эксперты согласны с тем, что в случае реализации предлагаемых инициатив, это однозначно приведет к удорожанию строительства. Правда, называются не только объективные причины роста стоимости, но и субъективные — желание застройщиков продавать свои объекты подороже. «Это все включается в предпринимательские издержки, которые закладываются в конечную стоимость продукта или услуги. Но говорить о конкретных цифрах — 4 или 6% — пока рано, т.к. должно возникнуть понимание того, как это должно работать: в каком объеме и на каких условиях будут отчисляться взносы. Это объективная причина. Что касается «удобного повода» для пересмотра ценовой политики застройщика, я не думаю, что это так. Любой предприниматель, в первую очередь, ориентируется на рынок: если есть возможность продать дороже (существует спрос и т.д.), то объект будет продан дороже», — считает Сергей Власенко. С этим сложно спорить — чтобы оправдать свою ценовую политику, девелоперы будут убедительно доказывать, что предлагаемые законодательные изменения обязательно отразятся на себестоимости. «Не вижу объективных причин для роста цен, тем не менее уверен, что он будет иметь место», — категоричен Сергей Поправка.

Но вряд ли это тот результат, на который рассчитывали в Минфине. Ведь долевое строительство при всех недостатках позволяет многим людям приобрести квартиры, фактически компенсирует неэффективность в стране ипотеки. Потому, до того времени как проект будет окончательно принят, чиновникам и депутатам предстоит существенно доработать нынешний документ.

Наполовину полон?

Усиление ответственности застройщиков наряду с гарантиями сохранности средств соинвесторов действительно может помочь в дальнейшем избежать проблемы появления обманутых дольщиков. Однако пока что инициативы выглядят сырыми и половинчатыми. Кроме того, складывается ощущение, что различные ведомства пытаются спихнуть необходимость контроля друг на друга. Неслучайно Минфин долго противостоял попыткам появления ОВС, а Федеральная служба по финансовым рынкам (по сообщениям ряда СМИ) уже сейчас выражает недовольство необходимостью отслеживать целевое расходование средств со спецсче тов застройщиков. Учитывая прогнозируемый рост цен на жилье, это может привести к тому, что наши сограждане просто будут «попадать» на значительно более солидные суммы. В то же время назвать предлагаемые механизмы полноценной защитой эксперты не могут. «Механизм усиления контроля — это правильные шаги, но на самом деле полумеры. Все вышеперечисленное в том или ином виде уже существует, и кардинальные изменения, которые могли бы способствовать качественному развитию, не произойдут. Нужно сделать так, чтобы риски дольщиков не возникали в принципе», — рассуждает Сергей Власенко, президент некоммерческого партнерства «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис». По мнению эксперта, при одном из вариантов решения проблемы застройщиков могли бы обязать вести строительство на свои деньги. Это значительно удешевило бы себестоимость «квадрата», но «свободных» денег, как известно, никогда не хватает.

Другой вариант — форсировать появление специализирующихся на долевом строительстве банков, подобных уже существующим в сельхозбизнесе, судостроении, ипотеке и т. д. В этом случае механизм работы был бы такой: дольщик кладет деньги на счет в банке по мизерной ставке — это деньги, аккумулирующиеся на стройку. А банк, принимая средства на целевые вклады и привлекая заинтересованных инвесторов, выдает деньги застройщику под более низкие проценты, чем на обычные кредиты для бизнеса. Дешевле кредиты — дешевле себестоимость строительства. Обеспечением выданных займов является залог строящегося жилья. То есть строительство идет не на средства дольщиков — покупатель приобретает в итоге готовое жилье. Банки также смогут контролировать и расходование средств. В случае недостроя риски будет нести кредитная организация. Условно говоря, человек положил на депозит 10 млн на покупку квартиры в Москве, а банк эти деньги выдал застройщику в виде кредита. Но данное кредитование — так называемые длинные деньги. Без финансовой поддержки государства бизнес на такой шаг не решится, а денег на стимулирование его активности у чиновников пока, похоже, нет.

В этой связи можно спрогнозировать, что нынешний законопроект без принципиальных изменений будет одобрен депутатами. Серьезных потрясений для рынка долевого строительства его появление вызвать не должно. Ведь расходы строителей после его появления существенно не увеличатся. К несчастью, и эффективного, но одновременно безопасного строительства по долевому принципу в России тоже так и не появится.

 Автор: Сергей Криндач.