К чему стоит готовиться заемщикам в наступившем году?
Верны ли утверждения все большего числа специалистов о том, что ипотека в России умерла? Если нет, то благодаря чему этот вид кредитования все же может рассчитывать на выживание? А если да, то могут ли какие-то иные механизмы заменить ее с такой же долей эффективности? Опираясь на мнения экспертов в этой области, мы разбираемся в ситуации.
Надежда умирает последней
Всего лишь немногим более двух с половиной месяцев прошло с того момента, как официально была одобрена выдвинутая Минстроем стратегия развития ипотечного кредитования в России. Не вдаваясь в подробности, стоит отметить, что на тот момент чиновники всерьез рассчитывали на то, (вот такой профессиональный уровень современных чиновников — прим. авт.), что уже к концу 2017 года жилищными займами будут пользоваться не менее 37% от всех российских семей, приобретающих недвижимость. Правда, уже тогда эксперты высказывали серьезные опасения относительно легкости достижения указанных в стратегии задач. А уж после знакового для всех заемщиков «черного вторника», случившегося на этот раз 16 декабря, когда ЦБ принял нашумевшее решение о резком повышении ключевой ставки, все приведенные в ней временные и стоимостные показатели и вовсе стали выглядеть как радужная утопия. Чем в итоге завершилась ипотечная эпопея-2014 и чего в самом ближайшем будущем следует ожидать от сегмента жилищных кредитов?
На первый взгляд, основываясь на данных, имеющихся в распоряжении специалистов компании «ИНКОМ-Недвижимость», есть все основания говорить о резком прогрессе: по итогам декабря прошлого года доля сделок по купле-продаже недвижимости с участием ипотечного капитала достигла 80% от общего числа. И это несмотря на то, что из-за ужесточения требований к финансовой состоятельности заемщиков и повышения первоначального взноса минимум до 20% от цены объекта доля отказов в предоставлении кредита возросла примерно на 15-18 процентов.
Опираясь на данную информацию, директор департамента новостроек «ИНКОМа» Юлий Гутман в конце второй декады января отметил: зафиксированное в начале 2015 года некоторое падение покупательского интереса (в частности, к объектам недвижимости на рынке первичного жилья) объясняется исключительно временным фактором. Уже сейчас все показатели вернулись к своим среднестатистическим значениям, уверяет эксперт. Таким образом, развивает мысль Гутман, уже к концу зимы или в самом начале весны рынок ожидает новой волны покупательского интереса. Правда, такие заявления больше подошли бы нашим чиновникам, чем к человеку позиционирующему себя, как эксперт.
Однако эксперты компании «Метриум Групп» на основании собственных аналитических исследований и анализа реальной картины, сложившейся на на рынке на нынешний момент, пришли к следующему заключению: развитие рынка ипотеки в 2014 году прошло по негативному сценарию. Иного пути у сегмента попросту не было, ведь негативные тенденции здесь проявили себя еще пару лет назад, в 2012 году, и с тех пор только усиливались на благодатной почве. А небывалый декабрьский всплеск продаж, в которых был задействован заемный капитал, следует рассматривать исключительно как единичное явление: таким образом граждане просто пытались сохранить свои сбережения в условиях резкого обесценивания нацвалюты.
Мария Литинецкая, гендиректор «Метриума», подчеркивает: в 2015 году ситуация будет только усугубляться. На такую мысль эксперта наводят многие пугающие факты. В частности, потолок ставок по жилищным займам у коммерческих банков слишком поднялся слишком высоко, в некоторых кредитных организациях он достигает размеров 35% в год! Плюс к этому еще и государственное Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) заявило, что с 1 января 2015 повышает ставки рефинансирования более чем на два с половиной процентных пункта (с 12,4% до 15,9%), а также сокращает количество выкупаемых закладных. А значит, ожидать следует не роста, а серьезного уменьшения количества финансовых организаций, работающих с ипотечными займами, и, как следствие, «усыхания» данного сегмента как такового. Просто потому, что при сохранении существующего на данный момент положения ипотеку попросту некому будет продавать, уточняет Литинецкая.
Если ситуацию не переломить в корне, вторит ей руководитель ВТБ 24 Михаил Задорнов, в самом ближайшем будущем рынок ипотеки уменьшится в два с половиной раза. Повышать предельную на данный момент в банке ставку в 15,95% годовых смысла нет, уверен эксперт, поскольку даже такую потребители в подавляющем большинстве «тянут» с трудом, а даже незначительное ее снижение приведет к тому, что ВТБ вместо прибыли уйдет в значительный «минус».
При этом специалисты «БЕСТ-Новострой» утверждают: для большинства покупателей недвижимости является ставка уже в 15% годовых является критической. Чтобы беспроблемно обслуживать такой займ, гражданин должен зарабатывать как минимум 150 тысяч рублей ежемесячно. Такими зарплатами и в теперешних экономических условиях может похвастаться далеко не каждый, а если еще учесть и ожидания по поводу грядущего увеличения числа безработных….
Таким образом, по мнению той же Литинецкой, уже в начале 2015 года ипотека становится недоступной роскошью сразу для нескольких внушительных категорий граждан. Во-первых, это сотрудники любых предприятий, получающих зарплату по «серой» схеме и подтверждающие доход по форме банка, а не с помощью 2НДФЛ. Во-вторых, это заемщики, имеющие не идеальную кредитную историю по предыдущим успешно погашенным займам. В-третьих, это граждане, занятые в сфере журналистики, торговли, туристического бизнеса и, как ни парадоксально, строительства и недвижимости. Именно эти отрасли с точки зрения банков являются наиболее рисковыми в кризисные периоды, а одобрять кредиты подобным группам заемщиков ни один здравомыслящий банк в массовом порядке не решится.
Самое печальное, что альтернативные ипотеке в плане общедоступности можно пересчитать по пальцам одной руки.
Например, на рынке недвижимости все активнее пропагандируется механизм рассрочек. Да, при его использовании процентная ставка варьируется в относительно небольших пределах, от 7 до 12 процентов. Но, во-первых, ее максимальный срок даже при самом благоприятном раскладе, как правило, не превышает двух лет (очень редко — 4 года). А, во-вторых, минимальный первоначальный взнос должен составлять как минимум 50% от первоначальной стоимости объекта, что значительно сужает круг потребителей.
Слабые надежды на благоприятный сценарий развития сегмента жилищного кредитования дарит еще «Социальная ипотека» от АИЖК, реализация которой должна начаться в этом году. Годовая ставка по ней составит 12,84%, а первоначальный взнос — 10%. Но, опять же, участниками данной программы смогут стать далеко не все. Так, в когорту «счастливчиков» попадают в первую очередь многодетные семьи (3 и более ребенка), семьи с двумя или более несовершеннолетними детьми при условии получения маткапитала, а также семьи с одним и более ребенком, если возраст родителей (или родителя в неполной семье) не превышает 35 лет. Также по социальной ипотеке приобрести жилье смогут ветераны боевых действий, очередники на улучшение жилищных условий, участники военной ипотеки, жители ветхих и аварийных домов. Плюс те семьи, в которых на каждого члена приходится менее 18 квадратных метров общей площади, да еще работники органов государственной власти, муниципальные служащие и сотрудники градообразующих предприятий.
Наконец, для отдельных регионов может вступить в действие специальная ипотечная программа. Например, губернатор Андрей Воробьев уже заявил, что его идея о снижении ставок конкретно для Подмосковья до уровня 12-14% годовых уже получила одобрение Владимира Путина. Будет ли это на самом деле или останется, как обычно на уровне разговоров сказать наверняка пока невозможно, так как о конкретных механизмах реализации этого плана так ничего и не известно.
Пожалуй, в общероссийском масштабе спасти ипотеку может только лишь ожидаемое все теми же чиновниками в первом квартале 2015 года снижение ключевой ставки ЦБ на 2-3 процентных пункта. В противном случае этот востребованный среди широких слоев населения инструмент очень скоро перейдет в разряд недоступной роскоши даже для нуворишей.
Автор : Андрей Захарченко.