Девелоперы вновь собираются в космос?

Интервью с генеральным директором компании «НДВ-Недвижимость» Александром Хрусталевым.

Компания «НДВ-Недвижимость» принадлежит к числу тех немногочисленных игроков рынка недвижимости, кто успешно работал в кризис. Александр Хрусталев, генеральный директор «НДВ-Недвижимость», в преддверии очередной рецессии на рынке в интервью РБК рассказал, что общего между Новой Москвой и БАМом, об инфраструктурных победах в столице, а также предупредил о том, что Подмосковье может столкнуться с долгостроем и социальными проблемами.

 Какие основные тренды можно выделить на сегодняшний день на российском рынке недвижимости?
Александр Хрусталев: Уникальность России заключается в том, что, согласно действующим инвестиционным контрактам, в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Сочи можно поселить всех жителей нашей страны, и еще свободные площади останутся. Вот такое предложение на рынке жилой недвижимости. Только в Сочи — несколько десятков сотен квадратных метров. Столица зимней Олимпиады 2014г. — это такой халиф на час на рынке недвижимости. В начале был спрос на сочинские проекты, но очень быстро он сошел на нет, и фактически этот город сейчас никому не нужен. Я думаю, застройщики еще будут доплачивать тем, кто купит там квартиру. Как в Китае. Они сейчас ломают построенные к Олимпиаде в Пекине объекты, потому что оказалось проще их разобрать, пропустить через дробильные машины и отсыпать на дороги, чем содержать.
Рынок Подмосковья достиг своего пика перенасыщения. Ряд проектов, особенно масштабных, будет реализовываться все медленнее. Такая же проблема может возникнуть и в Санкт-Петербурге: там тоже большое количество предложений от многочисленных застройщиков.
При этом другим российским регионам удастся избежать таких проблем, потому что они всегда жили по средствам, особенно в последние годы ,все излишки забирал Центр. В регионах, во-первых, небольшая себестоимость строительства, а во-вторых, достаточно небольшая маржа, которую зарабатывают девелоперы, в отличие от того же Подмосковья.

 Расскажите, пожалуйста, подробнее о ситуации в Московской области.
А.Х.: В последнее время на рынке Подмосковья было заявлено огромное количество как масштабных, так и небольших проектов от тех девелоперов, которые на сегодняшний момент начинают ощущать нехватку денежных средств. Самые дешевые деньги для девелоперов — это деньги, полученные от покупателей, минуя кредитные средства. Все привыкли жить с продаж. Банки, если и дают кредиты, то под очень высокие проценты, так что деньги на сегодняшний день стали еще дороже, чем были полгода назад. Это говорит о том, что у банков недостаточно средств для поддержания такого масштабного строительства, особенно в Подмосковье.
Москву от Подмосковья отличает то, что в столице в основном реализуются точечные проекты и только два-три масштабных, а в области — наоборот. Соответственно, в ближайшее время спрос будет смещаться в сторону Москвы, произойдет значительный отток покупателей из области. В результате могут пострадать люди, которые уже приобрели строящиеся квартиры. На сегодняшний день жилье в Подмосковье уже продается с достаточно большим дисконтом и в рассрочку. То есть уже сегодня застройщики активно используют различные инструменты, стимулирующие спрос. В то же время покупательская способность населения уже не может переварить весь объем новостроек области. Я думаю, к концу текущего года до 50 строек Подмосковья может просто встать. Если это произойдет, то возникнет вторая волна людей, чье жилье не будет сдано в обозримом будущем. И эти люди не фактически, а по сути будут обманутыми дольщиками. Это приведет к социальному напряжению, проблему которого придется решать команде нового губернатора Московской области.
Если до кризиса стройки где-то на 70% финансировались банками, а остальные средства застройщик получал от продаж, то сегодня средства банков — это 30-50% от всех поступлений застройщику. При этом банки дают деньги под очень высокие проценты. Поэтому, если стройка встанет, выплачивать большие кредиты по высоким процентным ставкам — это хлопотно и дорого. Следовательно, застройщики, которые набрали много земли в надежде на то, что рынок будет относительно стабильным, будут разоряться, будут меняться собственники. Проблема обманутых дольщиков получит новый мощный импульс. Социальная напряжённость возрастёт многократно. Одновременно начнут сыпаться банки, которые сильно увлеклись выдачей денежных средств девелоперам. Сегодня объем девелоперских проектов в портфеле некоторых частных банков достигает 50%, то есть близок к критическому.
Вся эта ситуация может продлиться в Подмосковье порядка двух-трех лет. И можно предположить, что  в результате госбанки будут вынуждены увеличивать портфели своих девелоперских проектов. То есть вновь будет происходить мягкий переход коммерческих структур под крыло государства.

 Можно ли выделить какие-то регионы Московской области, в которых эта проблема будет стоять особенно остро?
А.Х.: В радиусе порядка 10-15 км от МКАД будут возникать большие проблемы. Особенно остро они будут стоять в районе Варшавского шоссе, между Варшавкой и Каширкой: там сильно перегретый рынок. Второе направление — вокруг проекта-утопии под названием «Новая Москва».
Конечно, нельзя говорить, что все строительные площадки Подмосковья попадут в такую ситуацию. Будут проекты, которые, несмотря на кризис, будут так называемыми альтернативами Москве. Это площадки, например, в Химках, Реутове, отчасти в Мытищах, в Бутово, Балашихе, в тех местах, которые наиболее близки к столице.

 Существует ли противоядие от такого развития событий?
А.Х.: Противоядие такое: удачный концепт, близость к столице, хорошая рекламная цена на старте проекта. Но многие девелоперы сейчас действуют так, будто не было 2008г., будто макроэкономическая ситуация в стране и мире стабильна. Для меня как для бизнесмена это странно. Я хорошо помню события четырехлетней давности, которые спустили на землю многих «космонавтов», и все участники рынка поняли, что для успешного ведения бизнеса нужно стоять двумя ногами на твердой почве. А сегодня, образно говоря, многие вновь примеряют скафандры и заливают в баки ракетное топливо. С моей точки зрения, это может закончиться болезненным крахом в самом недалеком будущем.
Девелоперы на сегодняшний день должны абсолютно трезво все оценить и не пытаться строить мегарайоны в надежде, что рынок все это поглотит, а также продолжать захватывать новые площадки. Нужно свои аппетиты немножко поумерить. Главная роль в спасении ситуации отводится именно девелоперам, потому что сейчас все, что строится, — это коммерческое жилье, соответственно оно не поддается прямому регулированию государства.

 Затронут ли проблемы Московской области столицу?
А.Х.: В Москве таких проблем в ближайшее время не будет. На сегодняшний день в столице объем строительства еще надо увеличить в два-три раза, так как спрос на жилье стабильно растет. При этом в ближайшие полгода-год в продажу поступят новые предложения.
Отмечу, что девелоперы в Москве спокойно могут уронить цены на 10-15%, при этом остаться при своих, а еще и банкам отдать, чего не могут себе позволить их подмосковные коллеги. В принципе, если сейчас посмотреть, то уже 50% застройщиков в Подмосковье дают скидки, о чем нельзя было говорить год назад. Рецесия в строительной области мощно набирает обороты. Кроме того, к сентябрю-октябрю текущего года начнутся предпродажные скидки, preview перед большими рождественскими скидками, и это ралли будет идти долго.

 А как Вы видите ситуацию с «Новой Москвой»?
А.Х.: На сегодняшний день «Новая Москва» интересна потребителю. Утро вечера мудренее. Пока в «Новой Москве» осуществляется строительство объектов с более поздними сроками сдачи, поэтому время «Ч», когда они должны быть предъявлены покупателям, еще не настало.

Народ отчасти поверил в «Новую Москву», но только в те проекты, которые находятся в 15-20 км от прежних границ столицы. Дальше, за Троицком, я не вижу ни малейшего спроса. Мне кажется, «Новую Москву» необходимо уменьшить до Троицка.

Сама идея «Новой Москвы» — правильная, это хорошая альтернативная площадка для строительства, тем не менее реализована она была неверно. «Новую Москву» необходимо сделать в радиусе 10 км от МКАД, тогда она будет строиться разнонаправленно, а так получается в этот рукав уходит в 2,5 раза больше территорий, чем вся Москва. Причем там нет никаких индустриальных мощностей, никаких инфраструктурных решений — ничего. Это просто в поле сказали: будет город-сад. Это некая альтернатива БАМу. У нас есть какая-то вечная грандиозная идея: БАМ подзабыли, сделали «Новую Москву».

 Какие положительные тенденции можно выделить на московском рынке недвижимости?
А.Х.: В отличие от всего остального, вопросы, связанные с транспортными развязками, дорогами, на сегодняшний день действительно эффективно решаются. Абсолютно все дороги расширяются, работа в этом направлении реально видна. Конечно, это повысит привлекательность Москвы и близлежащих городов. Но это не является противоядием. Это не решит всех проблем. Необходимо, чтобы строилась социальная инфраструктура. Но именно с этим у нас вряд ли что-то изменится .

Можно отметить и то, что стал наводиться порядок в строительном секторе, в котором после жесткого пересмотра инвестиционных контрактов начали появляться правила игры, которых раньше не было. Кроме того, значительно снизились бюрократические барьеры.

Источник : http://presscentr.rbc.ru/interview/2013/06/17/1078/

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *