ЕСЛИ ВЫ ОБМАНУТЫЙ СОИНВЕСТОР, (ДОЛЬЩИК) — ЧТО ДЕЛАТЬ?

l-8042Вопреки заявлениям Минстроя, о недопущении появления новых обманутых дольщиков, а также цифр официальной статистики, которые озвучивали специалисты этого же ведомства, на конец 2016 года. Реальное количество виртуальных новоселов давно перешагнуло миллионный рубеж, а число обманутых соинвесторов продолжает свой неудержимый рост

Минстрой  и его глава Михаил Мень являются официальными представителями нашего государства. Но если с министра можно спросить персонально, то с Минстроем у нас это не получится. Да и с министра, по факту, персонально не спросишь. Ведь у нас в государстве, для чиновников, нет персональной ответственности, так что говорить они могут любую чушь и не правду, не боясь никакой ответственности. Министерство состоит из сотен специалистов, экспертов, клерков и других сотрудников. С кого спрашивать, кто возьмет на себя ответственность за предоставление подобных данных? Вопрос риторический, указывающий тем не менее на главную причину, по которой навести порядок в сфере долевого строительства, государство не в состоянии. Тем не менее, картина складывается настолько безрадостная, что заявлять о недопущении роста числа обманутых дольщиков, как вовсю трубили наши ответственные лица в конце прошлого года, власти больше не рискуют.

Советы «как не стать обманутым дольщиком» сейчас публикуются довольно часто. И это понятно. Ведь такие статьи очень полезны девелоперам, так как помогают создать у покупателя иллюзию безопасности при покупке обещаний будущей квартиры. Людей убеждают, что достаточно изучить подобные рекомендации экспертов и ты гарантирован от обмана. Но только на собственном опыте, столкнувшись с объективной реальностью, став обманутым дольщиком, покупатель начинает понимать всю иллюзорность своей уверенности. Поэтому мы решили рассказать тому, кто следуя всем экспертным советам, все-таки стал обманутым дольщиком и сейчас не понимает, что делать дальше. Что предпринять и куда обратиться покупателю, который соблазнился «недорогой долёвкой» в жилом комплексе на начальной стадии строительства, а потом обнаружил, что сроки завершения проекта подходят, но его будущий дом продолжает оставаться на стадии котлована, или брошен застройщиком на завершающем этапе?

Законы, защищающие права участников долевого жилищного строительства, постоянно меняют, улучшают и совершенствуют. Но, как показывает практика, если застройщик обанкротился, судьба дольщиков по-прежнему непредсказуема…

Сегодня банкротство – распространенная панацея для должников, как единственный способ законным образом «сбросить» долги и избежать долгого существования «в займы». Так распорядился российский законодатель в помощь организациям, которые в силу не благоприятных финансовых последствий не в состоянии «выйти из финансовой кабалы». Банкротятся сегодня все, начиная от банков, заканчивая индивидуальными предпринимателями. Но мы в этой статье постараемся рассмотреть те хозяйствующие субъекты, которые соприкасаются с обычными гражданами. Это в первую очередь застройщики.

Как показывает практика, банкротство — это почти всегда закономерный этап, который происходит после неоднократного переноса, застройщиком, сроков строительства. Наступает оно далеко не сразу после приостановки возведения дома. Ведь коммерсанту необходимо время, чтобы вывести активы и лишить дольщиков всех материальных ресурсов, которые они могли бы использовать для дальнейшей достройки брошенного застройщиком долгостроя. Вот от того насколько продуктивно соинвесторы используют этот промежуток времени между так называемым ненадлежащим исполнением обязательств по договору и, собственно, самого банкротства, во многом зависит дальнейшая судьба их долгостроя. Если они этот период времени бездарно не растратят на поиски виноватых, написание жалоб и походы по кабинетам чиновников, а смогут успешно раскрутить проблему, создав широкий общественный резонанс, шансы на успешный финал, итогом которого будет получение долгожданного жилья — возрастут многократно.

Выступая с требованиями и участвуя в общественных акциях нельзя забывать о правовой стороне вопроса. Первоначально участнику долевого строительства необходимо письменно в виде заявления обратиться с требованием к застройщику, в случаи неудовлетворения требований участника за ним остается право защиты своих интересов в суде. На сегодняшний день судебная практика по делам о нарушении интересов физических лиц  в первую очередь, ориентирована на защиту прав дольщиков. Однако для получения результативного решения по своей проблеме дольщику потребуется составить исковое заявление, подкрепив его документально, то есть приложить копии договора между застройщиком и участником, платежные поручения или квитанции,  подтверждающие выполнение обязанностей по оплате договора.

Прежде всего, нужно уточнить сроки сдачи объекта по проектной декларации, а также узнать, нет ли в производстве судебных дел в отношении застройщика. Можно свериться со строительно-проектной документацией, которая согласовывается государственными органами, чтобы проверить, есть ли совпадения с фактическим графиком строительства.

При приостановлении строительства, в первую очередь, необходимо проанализировать сложившуюся ситуацию и активные юридические шаги предпринимать только после ее тщательного изучения. Федеральный закон №214, конечно же, предусматривает право дольщика обратиться в суд и расторгнуть договор в случае прекращения или приостановления строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет передан дольщику. На первый взгляд представляется, что это прекрасный механизм возврата денежных средств. Но это лишь до тех пор пока дольщик не столкнется с этим в реальной жизни.

Существующая практика показывает, что девелоперы, как профессиональные игроки строительного рынка, давно все просчитали и приняли необходимые шаги, чтобы сохранить для себя максимально возможную прибыль. Поэтому в большинстве случаев договоры долевого участия заключаются с «однодневными» юридическими лицами (ООО), которые не обладают ликвидным имуществом, за счет которого может быть фактически исполнено законное требование дольщика о возврате уплаченных денежных средств. Тем более, что предусмотренный Федеральным законом залог земельного участка под возводимым домом, применяемый подавляющим большинством застройщиков, на практике неэффективен. Проще говоря, обращение в суд оставляет дольщика без потенциальной будущей квартиры (ведь договор будет расторгнут судом), а вместо денег у дольщика на руках останется лишь решение суда, которое, фактически, не будет исполнено.

Многолетний опыт изучения проблемных площадок свидетельствует, что прежде всего, дольщикам не стоит  направлять свои усилия на расторжение заключенных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) и взыскание средств, уплаченных по договору, поскольку это обычно не имеет перспектив вследствие отсутствия денежных средств у застройщика на счетах. Вместо этого необходимо объединить и направить усилия дольщиков  на достройку объекта. Для этого необходимо объединить дольщиков и выработать программу действий, которая позволит воздействовать на коммерсанта. С целью принудить его исполнять свои обязательства перед дольщиками. Реальное строительство дома — единственный критерий на который могут опираться дольщики, оценивая успехи своей активности. Противодействие и угрозы со стороны застройщика являются дополнительным параметром позволяющим определить активистам правильность приложения вектора силы.

Основными законами,  а также судебными постановлениями, регулирующим отношения между застройщиком и дольщиками, являются Закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», Закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество, Гражданский кодекс РФ, Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.

Самыми распространенными инстанциями в случае подачи заявления о срыве сроков строительства являются правоохранительные органы, Министерство строительного комплекса и приемная  должностного лица субъекта РФ. Но, как показывает практика, реально работать по защите прав обманутых дольщиков не желает ни одна государственная инстанция. Чтобы заставить чиновников совершать необходимые действия для возобновления и успешного завершения строительства на проблемной площадке дольщикам необходимо планомерно увеличивать давление на региональные власти. Широкий общественный резонанс вызываемый протестными акциями свидетельствует о угрозе социального недовольства, которое грозит государству социальным взрывом. Именно растущий социальный протест заставляет власти вмешиваться в проблемную ситуацию для реального разрешения конфликта.

При грамотной и планомерной организации объединенной протестной борьбы обманутых дольщиков разных проблемных площадок правоохранительные органы (прокуратура), исполнительные органы государственной власти ( губернатор ((мэр)), председатель профильного комитета), применяя рычаги административного и иного воздействия, начинают реально разрешать ситуацию по проблемным площадкам. В сугубо правовом смысле слова данные органы, безусловно, не должны вмешиваться в правоотношения между дольщиком и частной компанией, с которой дольщика угораздило заключить договор долевого строительства. Однако практика показывает, что хорошо подготовленные и раскрученные информационно массовые и планомерные выступления «обманутых дольщиков» благотворно влияют на успешность процесса. Именно угроза социального взрыва, которую несут протестные акции граждан, способствует принятию последними какого-либо волевого решения (например, о передаче объекта другому застройщику или подключению банка санатора, как это мы видим на примере обманутых дольщиков ГК СУ-155).

По успешному опыту борьбы ряда проблемных площадок, заставивших власти работать мы можем видеть, что вмешательство администрации помогало найти компенсационные механизмы. Среди таких механизмов – денежная компенсация, перевод уплаченной суммы на другой объект строительства. Однозначно, объединение дольщиков для планомерного проведения протестных мероприятий социальной направленности, заставляет реально включаться государственные механизмы. Лучший выход – объединяться в общественные организации, которые не требуется регистрировать. Объединению дольщиков проще бороться за свои права, чем отдельному человеку. А сами обращения, выражающие коллективную волю простых российских граждан, очень значимы – с ними можно доходить до Администрации Президента и примерно решать накопившиеся проблемы. На сегодняшний момент единственная официально признанная государством общественная организация, представляющая интересы обманутых дольщиков — это общероссийское объединение граждан, пострадавших от деятельности недобросовестных застройщиков «Сила в Движении». 

Напомним. Обманутым дольщикам чтобы не действовать поодиночке, а иметь за плечами весь ресурс нашей организации вступать специально никуда не надо. Наше Движение не имеет членства, как такового. Главное – желание и конкретная работа каждого, кто поддерживает наши требования и совместно с нами готов участвовать в разрешении проблем долевого строительства. Чтобы о том, что конкретная проблемная площадка и ее соинвесторы, (пайщики, дольщики), являются членами единой общероссийской организации смогли узнать и принять во внимание все заинтересованные лица, (федеральные, региональные власти и т. д.) необходимо использовать атрибутику «Силы в Движении», (хорошо видимый и читаемый логотип –медведь несущий плиту), при проведении протестных мероприятий любого формата. 

Напомним. Сейчас законодательство исходит из ситуации, когда застройщик не может закончить строительство из-за проблем в экономике. Деятельность застройщика зависит от многих причин, иногда достройка невозможна в силу объективных экономических причин. В этом случае законодательство предусматривает два варианта, которые на практике совершенно не работают: либо дольщики получают страховое возмещение, ( ни одного случая страхового возмещения обманутому дольщику зафиксировано не было), либо за свой счет достраивают объект, в том числе с привлечением инвесторов. Что учитывая растущие проблемы девелоперов с реализацией собственных проектов — представляется задачей почти не реальной.

Еще два года назад на банкротство из разряда «застройщики» в основном шли частные и не большие строительные компании. С развитием кризиса ситуация стала меняться в худшую сторону, банкротится стали также гиганты строительного рынка. Такие корпорации, пытаясь хоть как-то выжить, начали банкротство со своих региональных подразделений или так называемых «дочек». При банкротстве таких организаций гарантия того, что гражданин в последствии вернет вложенные в строительство денежные средства минимальны.

Стоимость жилья в настоящее время не является показателем надежности застройщика, так как бизнес постоянно готов перейти ту тонкую грань, которая граничит с мошенничеством. Рассчитывать и взывать к совести бизнесмена нецелесообразно и бесполезно в виду их ненужности для успешного ведения строительного бизнеса.

В правовом поле. В зависимости от того, в какой стадии находится строительство жилого дома, дольщик вправе требовать в судебном порядке признания: — права собственности на объект недвижимости; — права собственности на объект незавершенного строительства; — права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства. Эти требования соинвестор может удовлетворить, как до начала процедуры банкротства, в суде общей юрисдикции, так и в банкротстве застройщика, по решению арбитражного суда.

Автор : Анна Криндач, специально для «Сила в Движении»

ЕСЛИ ВЫ ОБМАНУТЫЙ СОИНВЕСТОР, (ДОЛЬЩИК) — ЧТО ДЕЛАТЬ?: 27 комментариев

  1. Спасибо,Анна за развёрнутый комментарий по нашей проблеме.Солидарна с вашим профессиональным мнением.Жаль,что многие дольщики до сих пор это понять не могут.

    Ответить
    • Я обманутый дольщик. Но мой дом, хоть и с опозданием построили. Хотелось бы пообщаться с юристами, для эффективной борьбы с ХИТРЫМИ, и НАГЛЫМИ застройщиками.

      Ответить
  2. Я обманутый дольщик. Я понимаю ситуацию, но всё равно не понимаю что делать. Как найти остальных дольщиков, куда писать жалобы, как писать… И я думаю, что таких людей как я много, именно поэтому ничего не делается

    Ответить
    • В Контакте есть группа мк-рн Восточный. Там, все есть!

      Ответить
  3. Если вы желаете писать жалобы, но не знаете куда еще их писать — то ситуацию вы не понимаете. Дольщиков вашей площадки можно найти по ДДУ, которые регистрируются в Росреестре с указанием всех данных дольщика. Этим просто надо заниматься. За вас никто ничего делать не будет.

    Ответить
    • >> Дольщиков вашей площадки можно найти по ДДУ, которые регистрируются в Росреестре с указанием всех данных дольщика.
      Добрый день! Подскажите, пожалуйста, как ( на каком основании) можно получить контакты соседей по догострою из Росреестра. Спасибо!

      Ответить
  4. Спасибо за полезную статью! Приглашаю Вас от имени всех обманутых дольщиков ЖК Царицыно для обзора ситуации и вариантов выхода из создавшейся ситуации.

    Ответить
    • Вариант тут один. Меньше говорильни — больше дела. А обсуждение вариантов выхода и обзора очевидных фактов оставьте чиновникам и депутатам. Вот они обсуждать готовы всегда. А вот реально делать никогда ничего не будут, пока их не возьмешь за горло. Пока дольщики согласны заниматься обсуждениями — им боятся нечего. Можно продолжать обсуждать и дальше.

      Ответить
  5. Неужели возможно признать право собственности на долю в объекте незавершённом строительством в процедуре банкротства ?! Пожалуйста, у кого есть такая информация, скиньте ссылку на законодательство !!!!!!! Пожалуйста!!!

    Ответить
  6. У меня вопрос — я являюсь соотечественницей из ближнего зарубежья. Продала свою квартиру в Казахстане и купила под ДДУ в России, чтобы было куда перебираться на «историческую» Родину. Теперь , в ситуации обманутого дольщика, я боюсь оказаться вне поля вообще. Т.е. здесь у меня уже нет жилья,а в России еще нет и неизвестно, будет ли… Почему в реестр обманутых дольщиков принимают только граждан РФ… А меня не обманули и ничего мне не должны?

    Ответить
    • Вопрос не к нам. Это к нашим законодателям — «народным» депутатам, которые ночи не спят, все думают, как еще «помочь» народу.

      Ответить
  7. Прошу голосовать за проект закона помощи обманутым дольщикам https://www.roi.ru/37993/
    https://www.roi.ru/38826/

    Ответить
  8. Спасибо за полезную статью, но что делать тем, кто оказался в подобной ситуации, но отношения с застройщиком оформлял по 215 ФЗ ?

    Ответить
    • Все то же самое. Это только государство вас делит, чтобы запутать и не дать возможности тем самым бороться как надо. Так что статья касается всех соинвесторов, которые отдали деньги застройщику и не получили обещанное жилье. Анна Криндач тоже заключала договор с застройщиком по 215 ФЗ, я апартаменты покупал, которые по закону вообще жильем не являются и все мы добились одинаково.

      Ответить
  9. Я просто в ужасе от того,что творится в нашем правовом государстве.Я просто глупая,наивная пенсионерка, которая потеряла единственное жильё.Продала комнату и вложилась в стройку,мечтая об отдельном жилье.Обманули.Юрист из Петербургского дольщикам за 100тысяч обещал вернуть вложенные деньги.Обманул.Теперь с расторгнутым договором бегаю по инстанциям и акциям.А чувство патриотизма куда то делось.Наверное Силы природы выдули.

    Ответить
  10. Позвоните мне, пожалуйста, по этому номеру 8(495) 230-10-78

    Ответить
    • Роман, а вы реально помочь можете? Юрист? Или вы обмануты ? Я вложилась в жск Чеховский Посад..

      Ответить
  11. Наш объект начинал свое существование еще в 2005 году. Тогда не было жестких требований соответствовать ФЗ 214, к тому же наш застройщик оказался мошенником. Договоры самых разных форм : ДДУ, ЖСК, Купли-продажи и т.д. В настоящее время появилось свидетельство о смерти застройщика, считается умершим. В 2011 году, чтобы успокоить народ, администрация помогла получить решения суда о праве на долю в незавершенном строительстве. Но зарегистрировать это право мы не можем. Еще правдами-неправдами наш объект поставили в реестр проблемных. У нас была надежда на Закон по Краснодарскому краю от 4 мая 2018 г. о предоставлении преференций застройщикам, которые берутся за проблемные объекты. Предполагаемый застройщик есть, но преференций добиться для него не можем. Мы в тупике.

    Ответить
  12. Перезвоните позжалуста по номеру 8(951)689-49-50 Евгения Чокина

    Ответить
  13. Перезвоните пожалуйста по номеру +7 (495) 646-70-38 Евгения Чокина

    Ответить
  14. Для меня, пенсионерки, попавшей в ситуацию обманутого дольщика, очень полезная статья Анны Криндач. Жду свою студию уже 4 года. Дом уже под крышей, вставлены окна и балконные двери. А внутренняя отделка стоит. Нам, оплатившим чистовую отделку, предложили согласиться на черновую, но и после этого дело не продвигается. А в Интернете информация о 96% готовности дома. Непонятно, сколько это еще будет продолжаться? Нет надежды уже пожить оставшиеся годы отдельно и спокойно…

    Ответить
  15. Всем доброго дня ! Уважаемая Евгения, к сожалению, не могу Вам дозвониться ни по одному из номеров. Мой комментарий от 23.09.2018 в 05:32:, если Вас не затрудит, … мой номер +7 918- 670-40-74

    Ответить
  16. здравствуйте,дом должен был сдаться в декабре 20015 го,но стоит в стадии фундамента ,обращались во все инстанции,нас 38 дольщиков.Приостановили из-за того ,что была подписана подложная проектная документация.Почему сразу не поняли,что подложная , для нас непонятно Через рег .палату проведено Не знаем в каком направлении двигаться дальше

    Ответить
    • Наверно сейчас вам необходимо обратиться к толковому юристу в вашем городе, который на месте поможет вам разобраться с ситуацией и подскажет что делать дальше.

      Ответить
  17. Добрый час ! Куда и к кому можно обратиться после того, как получили решение суда, статус обманутового дольщика ? !

    Ответить
  18. Наверное, не преувеличу, если скажу, что треть объектов начинала строительство без разрешительной документации, с предполагаемой перспективой сдачи объектов по суду. Граждане, которые инвестировали в такие проекты, абсолютно ничем не защищены. Застройщики-мошенники, при поддержке властьпредержащих, занимались отъемом денег у населения. Теперь пострадавшие люди только и слышат, что сами во всем виноваты. Где такое возможно, кроме России ?

    Ответить
  19. Какой беспредел!!! Люди строят планы, продают квартиры, берут ипотеки, и за свои кровные еще ты должен идти в суд доказывать свои права, требовать … Господи, помоги!

    Ответить

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *