На территории Новой Москвы количество новых домов за год выросло почти в два раза. При этом строительство инфраструктуры идет в разы более медленными темпами, а в некоторых районах даже не начиналась. Мы выясняли у участников рынка недвижимости, сможет ли присоединенная территория «переварить» все возрастающий объем предложения.
Количество новостроек на территории Новой Москвы по сравнению с прошлым годом выросло почти в два раза — со 164 корпусов до 305 корпусов, подсчитали в компании «НДВ-Недвижимость». При этом основной проблемой остается острая недообеспеченность инфраструктурными объектами — лишь штучные проекты обеспечены социальной инфраструктурой. При этом, в отсутствие Генплана, строительство ведется весьма хаотично. Например, больше всего новостроек появилось на территории наиболее удаленного от Москвы Троицкого округа, который считается одним из самых проблемных по уровню развития инфраструктуры.
Власти Москвы официально признали проблему с отсутствием инфраструктуры на присоединенной территории – Мэр Сергей Собянин назвал ситуацию критичной. При этом сейчас на рынок выводятся только те проекты, которые были одобрены до расширения Москвы и которые по максимуму, как считают власти, обеспечены «социалкой». Присоединение территории произошло в июне 2012 года, средний девелоперский проект реализуется в течение трех-пяти лет, поэтому к 2017 году большинство объектов должны быть завершены прогнозируют власти.
При этом, как отмечает генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», выдача разрешений возобновилась во второй половине текущего года:
Процесс как-то идет, но проблем очень много. Многие застройщики отмечают, что в Новой Москве есть большие проблемы, возникшие из-за изменений процедуры получения исходно-разрешительной документации».
Учитывая проблемы, с которыми сталкиваются девелоперы сейчас, количество новых проектов в Новой Москве после 2017 года может резко сократиться. Например, застройщики жалуются на возросшие цены на землю и обременения по московским нормативам. Как рассказали участники рынка, власти начинают требовать обеспечения московских парковочных коэффициентов (минимум одно машино-место на одну квартиру), строительства соответствующей социальной инфраструктуры; кроме того, в рамках планов по децентрализации деловой активности чиновники обязывают девелоперов строить в составе своих ЖК бизнес-центры. «Если типовую инфраструктуру, включая детские сады, девелоперы строят сами, понимая, что без этого не обойтись, особенно в масштабных проектах, то будут ли востребованы бизнес-центры, они не понимают. Самый же больной вопрос – дорогостоящие вложения по строительству дорог и коммуникаций, которые город также хочет переложить на девелоперов. Такого «счастья», девелоперам точно не надо. Недавно я знакомился с одним проектом, расположенным в 15 км от МКАД. По сути, девелопер должен вести сети водоснабжения и водоотведения те же 15 км. Это очень затратно и трудоемко. Придётся снижать прибыль, чего понятно, никто из застройщиков не желает. Или повышать стоимость жилья, что при стагнирующем рынке также не желательно.», — рассказал руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков.
Большое количество новых проектов приводит к снижению стоимость жилья. С начала года средняя стоимость жилья в Новой Москве снизилась на 2,5%, подсчитали в компании «Метриум Групп».
«Если же рассматривать динамику цен в проектах, которые вышли на реализацию в прошлом году и находятся сейчас в продвинутой стадии, то прирост составляет 5–10%», — говорит генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Повысить стоимость жилья могло бы запланированное улучшение транспортной доступности. Например, в 2014 году продолжится строительство дороги от Коммунарки до Южного Бутова и начнется строительство еще трех участков дороги, которые свяжут между собой Киевское и Боровское шоссе. Кроме того, на данном этапе рассматриваются проекты планировок на строительство эстакад через железнодорожные переезды. Начнется реконструкция Калужского шоссе.
Однако, по мнению Марии Литинецкой, говорить о действительно видимом росте цен можно будет только ближе к окончанию реконструкции дорог, а также строительства сразу трех станций метрополитена. После того как программа улучшения транспортной доступности присоединенных территорий будет реализована, стоимость квадратного метра в этих районах повысится в среднем на 15–20%. Быстрых изменений в обеспеченности Новой Москвы инфраструктурой и дорогами точно не произойдет, а значит, и рост цен будет умеренным – в среднем порядка 10% в год.
Новая Москва все равно будет страдать от нехватки инфраструктуры ещё долго, так как жилье строится слишком быстрыми темпами.
Реконструкция Калужского шоссе нацелена на решение текущих транспортных проблем, однако, когда все объекты в Коммунарке, Ватутинках будут заселены, поток автомобилистов будет всё равно чрезмерным даже для обновленного шоссе. Необходимы новые транспортные развязки, но их пока нет даже в проекте…
Автор : Андрей Дёмин, специально для «Сила в Движении».