Ситуация на рынке недвижимости складывается все больше «не айс»

foto00142017 и 2018 годы станут кризисными на рынке недвижимости в России. Такие выводы озвучивают эксперты

С начала 2017 года прошло почти три месяца, и уже можно констатировать факт, что наступление нового года не переломило тренд предыдущих периодов – в рублях цены на недвижимость продолжают снижаться, медленно, но верно. Скорее всего, в обозримом будущем ценовая динамика не изменится, и в 2017 году, как и в предыдущие два года, продолжится корректировка стоимости квадратного метра к более актуальному в новых экономических условиях уровню.

«Кризис наступит в 2017 году, — заявила председатель Совета УПН, президент Российской гильдии риелторов Татьяна Деменок, отметив, что текущую ситуацию на рынке еще нельзя назвать кризисом. — Сегодня у нас рынок просто видоизменился, уже давно нет былой доходности. Однако, по данным исследовательских институтов, каждый 10-й россиянин отложил на несколько лет приобретение жилья, а каждый 6-й отложил его на далекое будущее».

В 2016 году на рынке недвижимости все еще наблюдалась рецессия, планомерное снижение количества продаж жилья. Но, в 2017-2018 годах – по всем прогнозам, должен наступить полномасштабный кризис. Застройщики надеются на восстановление рынка недвижимости в 2019-2020, и в этом их поддерживают некоторые эксперты, уверенные, что все должно развиваться по аналогии с предыдущим кризисом. Но, это вряд ли возможно. У нас новая экономическая реальность и пытаться ее подогнать под уже существующие исторические параллели, по меньшей мере, не профессионально.

Так, в одном только подмосковном регионе итоговые финансовые показатели первых месяцев нового года оказались вполовину ниже, чем в предыдущем аналогичном периоде. Из чего аналитики делают отнюдь не утешительный для бизнеса вывод — активно культивируемая модель потребления все чаще и быстрее заменяется моделью накопления, что приводит к усиленному формированию отложенного спроса. Другими словами, продавцы объектов все стремительнее теряют право не то чтобы диктовать, но даже и как-то отстаивать свои условия реализации. Решающее слово в итоге остается за покупателем, который, кстати, предъявляет все более и более жесткие требования к приобретаемой недвижимости.

И у застройщиков нет абсолютно никаких способов, чтобы в обозримом будущем хоть как-то переломить складывающую ситуацию. На этом фоне, а также из-за низкой покупательской способности спрос на любые объекты в принципе будет падать. Худо-бедно продаваться на «первичке», предполагают специалисты, будут лишь те проекты, которые обладают каким-то уникальными «фишками» и интересной концепцией. Нераспроданные же объекты нужно будет каким-то образом переформатировать.

Рекордная активность девелоперов в последние годы привела к тому, что макроэкономика перестала быть фактором, определяющим ценовую динамику на рынке недвижимости. На первый план выходят объемы предложения, которые так велики, что продать все построенное, по-видимому, удастся лишь при условии революционного снижения стоимости жилья.

К настоящему времени геополитика и макроэкономика пришли к локальной точке равновесия, которая может просуществовать довольно долго. Значительное ухудшение или улучшение ситуации становится все менее вероятным. Все плохое, что могло случиться, уже случилось: конфликт на Украине, санкции, девальвация рубля. Поэтому сильно хуже, скорее всего, не будет, если дело не дойдет до полномасштабной войны, в чем никто не заинтересован. Однако и улучшения ситуации ждать вряд ли стоит: надежды на отмену санкций, связанные с избранием Дональда Трампа президентом США, успели рассеяться, и всем стало ясно, что конфликт с Западом в таком «замороженном» состоянии может продолжаться еще много лет.

Рынок недвижимости адаптируется к этой новой реальности, связь между ним и макроэкономикой становится все более спорной и неоднозначной: в последние месяцы нефть отскочила выше $50 за баррель, укрепился рубль, однако всплеска спроса на недвижимость не произошло, скорее наоборот. После девальвации рубля в конце 2014 г. большинство россиян предпочитают хранить сбережения в твердой валюте, поэтому укрепление отечественной сыграло злую шутку с рынком первичной недвижимости, ощутимо сократив платежеспособность потенциальных покупателей. В феврале спрос был хуже, чем годом ранее, даже несмотря на анонсированную столичными властями программу сноса «несносимых» пятиэтажек.

О том, что первичный рынок в феврале чувствовал себя хуже, чем показывает официальная статистика, свидетельствуют и данные агентств недвижимости. «Январь и февраль пока являются худшими месяцами с точки зрения спроса за пять последних лет», — утверждает управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. Кроме того, в этом году в феврале, который обычно считается одним из самых доходных для риелторов месяцев, не состоялось более 20% запланированных (по заранее внесенным авансам) сделок. Причем от этих соглашений отказывались как потенциальные покупатели, недовольные текущим уровнем цен, так и собственники жилья, рассказывает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инкома». По его оценке, рынку недвижимости для возвращения на нормальный – докризисный – уровень сейчас не хватает 25-30% сделок. Покупатели отказывались от сделок из-за неуверенности в стабильности экономики, ожидания дальнейшего снижения ипотечных ставок, а также потому, что находили более интересные варианты на вторичном рынке.

Это достаточно внушительные цифры, которые красноречиво свидетельствуют, что никакой активизации спроса на первичном рынке сейчас не происходит. И в динамике также пока не видно, за счет чего эта ситуация может измениться в апреле и мае. Объяснение этому может быть следующее: в условиях дальнейшего снижения платежеспособного спроса часть покупателей решила повременить с покупкой жилья, а у другой части попросту не хватает денег, что заставляет их отказаться от первоначальных планов. И еще одна маленькая закономерность, влияющая на уровень спроса, которая фиксируется риелторами: в условиях нынешнего кризиса число клиентов, которые обращаются за риелторской услугой, заметно сокращается. И в этой связи снижение уровня спроса за год становится вполне объяснимым.

Довольно уверенно можно говорить о том, что в этом году цены на жилье будут однозначно корректироваться. «Квадратный метр» жилья понизится еще больше. Цены ,в среднем, могут скорректироваться процентов на 9-11, но это во многом зависит от качества объекта на первичном рынке. На сколько цена упадет к 2018 году, пока никто не знает. Этой цены еще нет.

«Сверх-супер-эконом» вариант, видимо, все-таки будет пользоваться определенным успехом, поскольку финансовое положение нынешних покупателей становится все труднее: из каждых десяти граждан, совершающих сейчас сделки с недвижимостью, только двое располагают необходимыми собственными средствами. Остальные восемь используют либо заемный капитал, либо систему «трейд-ин».

Зксперты говорят, что в первую очередь будет снижаться цена на старое жилье, на окраинах. Это тенденцию отражает ситуация прошлого года. Так, за 10 месяцев 2015 года больше всего подешевели квартиры в домах постройки 60-80-х годов: цены на них упали на 7,2%. При этом, по данным экспертов, в 2015 году в целом по стране количество заключенных договоров о покупке жилья снизилось на 40%. Такое же снижение наблюдалось и по итога 2016 года. Очевидно, что в будущем эта цифра будет расти.

По сути, бизнесменам от недвижимости сейчас остается надеяться исключительно на сегмент вторичного жилья. Потому что ситуация с доходами россиян сейчас такова, что все большее число собственников вынуждено выставлять имеющиеся у них в распоряжении дома на продажу фактически по бросовым ценам. Причин для этого две: отсутствие у владельцев средств на содержание недвижимого имущества и острая нужда в деньгах для дальнейшего собственного существования. Кстати, считая такой вариант развития событий наиболее реалистичным, «продажники» уже начали понемногу уходить из сегмента «первички», переквалифицируясь на вторичный рынок.

В попытках спасти ситуацию (и, само собой разумеется, свои доходы), застройщики и продавцы пытаются продвинуть на рынок новую услугу: предоставление покупателям полностью готовых к проживанию домов и квартир. Причем речь идет о строениях не просто с чистовой отделкой, а помещениях из разряда «заезжай и живи», по меткому выражению риелторов, «с тапками и шторами».

Но рассчитывать, что один этот ход сможет спасти продажи новой недвижимости, было бы наивно. По мнению знатоков вопроса, чтобы даже просто выжить в нынешних суровых условиях, девелоперам, как и продавцам, придется прикладывать просто титанические усилия. Рыночная конъюнктура понуждает их изыскивать средства и вкладываться как в кадровые ресурсы, так и в технологии производства. Только в этом случае они могут рассчитывать выручить за свою продукцию справедливые деньги.

В то же время такой ход очень плохо отображается на строительном рынке в целом. Так как жилья строится больше, чем люди в состоянии купить, девелоперы не успевают продать все квартиры на стадии строительства, до ввода дома в эксплуатацию. В результате все более распространенным становится такое редкое до недавних пор явление, как квартира в готовой новостройке. Собственно, этот и есть главный симптом затоваривания рынка.

До 2014 — 2015 гг. квартиру в готовой новостройке можно было купить только у частных инвесторов, входивших в проект на нуле и перепродававших жилье после сдачи дома с хорошей прибылью. А квартир от застройщика в веденных в эксплуатацию корпусах практически не было. Однако после 2014 г. доля готовых новостроек на строительном рынке начала быстро расти и к началу 2017 г. достигла 25 -40%.

Новостройки, конечно, дорожают по мере повышения стадии строительства, но, выходя по ценам ниже рыночных, к моменту ввода они прибавляют уже не 30-50% стоимости, как до кризиса, а хорошо, если 10-15%.

Что  касается  долларовых  цен  на  недвижимость,  то  они вернулись к уровню 2004 г., когда на рынке была зафиксирована первая с начала 2000-х стагнация.  То есть квадратный метр, в предыдущие кризисы хотя бы частично отыгрывавший ослабление рубля, в этот раз не только не пошел за долларом, но потерял даже больше, чем многострадальный рубль.

В ближайшие годы ситуация на рынке изменится в первую очередь для застройщиков жилья: при сдаче каждого дома в нем будет раскупаться лишь половина квартир. Это заставит компании делать ставку на качество строительства, чтобы привлечь покупателя. Последние 12 лет у нас был рынок продавца: застройщики привыкли, что дом достроен, свободных квартир в нем нет. Сейчас ситуация изменится: до 50% непроданных квартир к моменту сдачи дома, скорее всего, станет нормой. Это заставит застройщика уходить в качество. Хочется строительному коммерсанту или не хочется, но на фоне сокращения объёмов ввода жилья у застройщика появится время и желание заниматься благоустройством территории, общественными пространствами.

Однако это еще не все. Многие эксперты сходятся в одном: монополизации избежать не удастся. Передел строительного рынка только набирает обороты. Крупные застройщики неизбежно начнут поглощать более мелких (то же самое, к слову, будет происходить и с риелторскими компаниями). В связи с этим жарких войн как за качественный товар, так и за платежеспособного «купца», игрокам рынка избежать никак не удастся. Так что место под солнцем «новой экономической реальности» достанется, понятное дело, далеко не всем.

Автор: Анна Криндач, специально для «Сила в Движении»

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *