Это хитрое слово — долевка

мошенники деньгиРастущий рынок долевого строительства объемом 5,6 трлн рублей ожидаемо привлекает самых разных интересантов, жаждущих обернуть процесс покупки обещаний жилья на первичном рынке в свою пользу

Если рассматривать долевое строительство как нормальный рыночный процесс, то эта подглава должна ограничиться одним названием, поскольку в работающем механизме потребитель (дольщик) и поставщик (застройщик, на первый взгляд,) нет и не должно быть никакого «двойного дна». Вы приобрели квартиру — и вы ее благополучно получили.

Но, на самом деле обман в долевом строительстве заложен изначально. Ведь вы не приобретаете готовый продукт, как это происходит в развитых европейских странах. Там первичный рынок предлагает квартиры в уже готовых новостройках, зачастую еще и полностью меблированных. Первичный рынок в России — это здания на стадии котлована или даже проекты, существующие только на бумаге. На самом деле к жилью, ни к первичному, ни к какому-либо еще существующему здесь и сейчас товару, так называемые новостройки, никакого отношения не имеют. Тут происходит подмена понятий, проще говоря, банальный обман, позволяющий выдурить у клиента его деньги, за то, чего нет в природе. И появится ли сам объект покупки в реале, или нет — большой вопрос.

Поэтому в европейских странах в реализацию поступает готовое жилье, а у нас, благодаря навязанной покупателю подмене понятий, вас бессовестно обманывают. Вас убеждают, что вы покупаете новое жилье, а не финансируете высокорискованный строительный бизнес застройщика, что и происходит, по факту. Именно, убедив покупателя и заставив массированной рекламой, подкрепленной манипуляциями общественного сознания средствами пропаганды на уровне государства, поверить в этот бред. К моменту сдачи дома в эксплуатацию, большая часть обещаний квартир уже распродана. Что интересно: если обещания новых квартир успешно реализуются задолго до окончания строительства, не редки случаи финансовых трудностей, которыми коммерсант мотивирует перенос сроков  в строительстве дома. В большинстве таких примеров строительство полностью замораживается и через какое-то время дольщики узнают о банкротстве застройщика.

Почему бред, спросит любознательный читатель. А как еще можно назвать то, что совершают взрослые, самостоятельные и в большинстве своем адекватные граждане, отдавая все свои сбережения не за реально существующий товар, а за всего лишь за обещания предоставить его, когда-нибудь, в будущем?

Представьте себе такую ситуацию. Вы пришли на рынок или в супермаркет для того, чтобы приобрести какой-либо товар. Ну, например, мясную вырезку. Товара у продавца, на данный момент времени, нет в наличии. Зато у него есть красивые картинки, где эта вырезка предоставлена уже в готовом виде. И коммерсант вам обещает предоставить ее через какое-то время воочию. Но, чтобы ее в будущем получить, покупателю придется заплатить за нее полную стоимость здесь и сейчас. Как говорится, не отходя от кассы. Отдав деньги продавцу за его обещание поставить понравившийся вам на фотографии кусок мяса, вы за свои деньги получаете какие-то бумажки. Представляют они собой договор обещаний, с печатями фирмы продавца и подписями заинтересованных сторон. Но это еще не все…

Вы не одиноки в своем стремлении приобрести обещанный бизнесменом, так понравившийся вам, на картинке, товар. За день таких, мягко говоря, продаж, наш шустрый продавец смог заинтересовать своими обещаниями вкусного и главное, более дешевого по цене, от такого же товара, но имеющегося в наличии у других продавцов, не одну сотню доверчивых покупателей. Каждый из которых убежден, что достаточно немного подождать, но оно того стоит. Так, как мясо обещанное ушлым комерсом, обойдется дешевле того, которое есть в наличии на рынке. Ну не бред ли это. Тем не менее, в таком бреду или объективной реальности — кому как нравится., живут миллионы российских граждан. Которых убедили стать соинвесторами долевого строительства.

А наш бизнесмен, подсчитав к концу дня, собранные с покупателей его обещаний, деньги, размышляет. Если я просто заберу всю сумму, то есть получу максимальную прибыль и скроюсь с нею в неизвестном направлении, то, насколько мне ее хватит, и через какое время мне придется искать новых доверчивых граждан. Откупится от полиции — самому ничего не останется, а повторять эту махинацию постоянно — велик риск попасться. Да и за раз, по такой схеме, много не соберешь. Предприниматель занимающийся продажами обещаний понимает. Чтобы хватило на все и на правоохранителей, и на нужных людей в администрации, и на ушлых юристов. Которые не просто проведут тебя через процедуру банкротства, позволив сделать всем своим должникам ручкой, но еще и дадут при этом дополнительно заработать. А вот, чтобы всем, с кем надо поделиться, хватило — необходимо строить пирамиду.

Правда, по мере увеличения размеров строительства долевой пирамиды. Привлекая в ее участники все новых доверчивых граждан, появляются и новые желающие урвать свою долю прибыли, от этого пухнущего, как на дрожжах, финансового пирога.

В том, кто наживается на «долевке» и пытается управлять протестом на проблемных стройках, нанимая провокаторов, «троллей» и дольщиков-симулянтов, а также в том, кто делает деньги из воздуха, разбирался «Общественный контроль»                                                                         

                                  Интересант 1: сами дольщики

Не будем рассматривать все варианты заморозки строительства, или проще говоря, закономерного обрушения выстроенной девелопером пирамиды: их слишком много, и о них писали не раз. Речь о том, что в стадии реакции или иначе говоря, провала бизнес-проекта, дольщики из рядовых потребителей, клюнувших на обещания застройщика, не сразу, но превращаются в общественно-политическое движение. С идеологией, стратегией, программой действий, штабами, лидерами и коммуникационной сетью. Как и в любых однонаправленных процессах, инициативные группы дольщиков (сами себя так и называют «ИГ-шки») приходят к консолидации: совместным акциям, сбору подписей, выработке некоей общей идеологии протеста и привлечения внимания. Так, более опытные «ИГ-шки» часто делятся опытом с новообразованными: куда следует обращаться, где выступать, как мониторить состояние дел на стройке, как очищаться от «засланных казачков» со стороны застройщика (об этом — ниже).

Большую роль в этом процессе играет подчеркиваемая экспертами растущая профессионализация протеста: дольщики, градозащитники, общественники стали подкованнее, мудрее, они ставят конкретные вопросы по теме, им труднее пустить пыль в глаза. А это значит, что долевка для строительного бизнеса становится не такой уж финансово привлекательной, так как количество проблем для застройщика, стремительно растет. И дивиденды получаемые от такого способа ведения бизнеса, в недалеком времени, грозят стать менее значительными. Выгода бизнесмена от занятия долевым строительством становится все более трудно достижимой.

Особая роль в этих движениях уготована лидеру, той публичной персоне, которая выступает в СМИ, общается с органами исполнительной власти и т.д. Мало того что лидер должен быть профессионалом «от и до», он должен обладать авторитетом у активистов и кристальной репутацией. «Если лидер не может представлять интересы сообщества потому, что попал в грязь и не может отмыться, если он стал “битой картой”, то нужен другой лидер», — рассказали «Общественному контролю» дольщики-активисты. По их словам, выдвижение лидера протеста — это абсолютно саморегулируемый процесс, как выборы вожака волчьей стаи.

Неудивительно, что для бизнеса и власти такой лидер, добивающийся объединения инициативных групп, несет огромную угрозу их спокойствию и благополучию. Судя по тому, как активизируются налетают множество троллей, ботов, с каким напором оказывается противодействие, лидеры инициативных групп, стоящие за конкретные и продуманные действия по раскручиванию проблемных площадок, на правильном пути.

                       Интересант 2: политические элиты и личный пиар

Такие движения — это огромный шанс куда-то вылезти, рассуждают дольщики. «Посмотрите на бывших активистов: кто в политике, кто общественник, кто в кино снимается. Он дается только раз, и тут если ухватишь…» — говорят они. В качестве примера они приводят пример Аллы Андреевой, возглавляющей дольщиков всех объектов рухнувшей ГК «Город». «Она ведь могла быть сейчас совсем в другом месте, но вот она здесь, ее знают тысячи, она координирует и контролирует процесс», — добавляют активисты. В то же время, по их словам, после убийства мужа госпожи Андреевой к ее репутации возникли вопросы и ее имидж «неоднозначен», а потому ставить Андрееву, то есть лидера, который слабо защищен, на плакат всего инициативного движения дольщиков Петербурга — неправильно.

На этой почве в прошлом году в стане дольщиков ГК «Город» даже произошел раскол. Ряд активистов написали открытое письмо губернатору Петербурга Георгию Полтавченко, в котором, с одной стороны, попросили скорейшего расследования убийства мужа Аллы Андреевой, с другой — обвинили саму Андрееву в том, что она занимается «самопиаром» на общей беде. «Изначально она работала на депутата Госдумы РФ Оксану Дмитриеву, мы этому свидетели, чтобы баллотироваться в Законодательное собрание. Сейчас Андреева решила стать борцом за права всех дольщиков Петербурга. Теперь она похожим образом решает вопросы с дольщиками СУ-155, помогая политикам в их аппаратных играх. Мы не против ее политических амбиций и пиара. Но нам нужны наши квартиры», — писали дольщики.

Андреева, в свою очередь обвинила их в том, что ее бывшие соратники «перешли на другую сторону». А именно — были ангажированы остатками менеджмента ГК «Город». Зимой 2015-го, кстати, руководству компании удалось уговорить ряд самых видных активистов на отказ от публичной деятельности путем выплаты стоимости квартиры и расторжения договора. Но не такая была Алла Андреева — деньги не взяла.

Помимо карьеризма, есть здесь и еще один политический пласт — выборный. «До выборов у нас проблемы дольщиков особо и не стояло, — рассказывает собеседник в строительном блоке правительства Ленобласти. — Но весь предвыборный 2014 год (губернатором Александр Дрозденко назначен в сентябре 2015-го) начало полыхать, все потенциально проблемные объекты мигом превратились в митинги и плакаты у Суворовского». Как говорят собеседники «Общественного контроля», тут речь идет не столько о политической «заказухе» со стороны властных элит, хотя такое тоже распространено, сколько о понимании самих дольщиков: сейчас, в пору раздачи больших обещаний, внимание к себе привлечь легче всего. «Активисты смотрят интернет и телевизор и прекрасно осведомлены о визитах первых лиц, бьют всегда по больному и вовремя», — иронизируют источники.

                                           Интересант 3: власти

Исполнительные органы же, за внимание которых бьются общественники, по степени участия в «долевке» можно отнести к самой пассивной группе интересантов. Если проще — то обманутые дольщики властям не нужны ни в кабинетах, ни на улицах. Но нормы 214-ФЗ, который сделал чиновников невольными участниками этого процесса, вводя ответственность за обманутых соинвесторов, неумолимы. Да и рейтинг эффективности глав регионов, который очень пристально просматривают в последнее время в Кремле, никто не отменял. А главный критерий по которому федералы оценивают эффективность региональных властей —  отсутствие или наличие открытых протестных выступлений обманутых дольщиков. Ведь вполне очевидно, что успешное заговаривание проблемы возможно лишь при активной работе с лидерами инициативных групп. Именно для того, чтобы протест не вышел на улицы, где его увидят все и Кремль в том числе, создаются всевозможные рабочие группы, а администрация не жалеет времени на организацию личных встреч с активистами. 

Профессиональные общественные деятели, защищающие права потерпевших прекрасно понимают механизм проявления политической воли, именно благодаря которой происходят реальные подвижки в деле решения проблемы обманутых дольщиков. Благодаря грамотности и правильной организации протестных действий такие протесты заставляют федералов реагировать на требования обманутых дольщиков по существу. В то же время они несут угрозу региональным властям, обычно тесно связанным со строительным бизнесом. Широкий общественный резонанс вынуждает Кремль принимать кадровые решения, что рушит тесную и отработанную годами взаимосвязь между застройщиками и лоббирующими их интересы отдельными чиновниками. Для самих обманутых дольщиков, в этом случае, постоянно буксующий процесс начинает сдвигаться с мертвой точки: заводятся уголовные дела, на бизнесмена-строителя начинают давить административным ресурсом. Ситуация выходит из под контроля местных властей и начинает отслеживаться на федеральном уровне. Проблема, казавшаяся до этого не разрешимой, неожиданно для самих обманутых дольщиков, начинает реально разрешаться.

Другой аспект — насколько сильно властям не нужны пикеты у ворот и что они с этим намерены делать.

Власти ведут собственный мониторинг рынка и устойчивости основных игроков, рассказывает источник в правительстве Ленобласти. «Есть “серые” компании, вроде “Норманна”, у которых очень много юрлиц и объектов, и мы знаем, что от них могут прилететь проблемы. Есть много небольших застройщиков, они недавно на рынке, не рассчитали силы или начали продавать сильно ниже рынка и погорели на демпинге, они тоже на карандаше, — говорит собеседник. — В то же время, если к нам приходят дольщики NCC, мы им не верим. Понятно, что компания ответственная, что она строит, а у людей — просто паника и некие частные претензии к застройщику».

Сейчас в Ленобласти 21 проблемный объект, из них 10 реально проблемных, а 11 — «контрольных» (стройка стоит, но застройщик «живой»). Для сравнения: в Петербурге это 26 объектов на 67 домов. И областные власти стараются держаться срединной позиции в диалоге с дольщиками. «И мы никогда ни за, ни против. Мы всегда ставим на позитивных дольщиков. Чья энергия направлена исключительно на достройку объектов. Мы входим с ними в контакт и поставляем максимально возможную информацию, которой располагаем сами со слов того же застройщика. На сколько он честен в этом — мы проверить не в состоянии, так как это коммерческая деятельность самого бенефициара. А также расписываем весь спектр возможностей органов исполнительной власти. Мы говорим: ситуация такая, застройщик то-то, мы можем то-то. Что вы хотите от нас», — говорит собеседник.

По его словам, власти не заинтересованы в каких-то публичных акциях, так как они несут реальную угрозу потери теплых и насиженных мест. Такие флешмобы проводятся для привлечения внимания властей, но незамеченными проблемы в «долевке» остаются редко. «Мы, конечно, всеми силами пытаемся не допустить публичных акций: разговариваем с дольщиками, объясняем, что этим делу не поможешь. Реально митинги достройке дома не помогали никогда. Если нужно выбить денег из застройщика, сорвать переговоры, засветиться в медиапространстве, потешить самолюбие — это да, но к стройке все это отношения не имеет», — говорят в правительстве Ленобласти. Странно, если бы они утверждали обратное.

В Петербурге власти действуют иначе — далеко не так благосклонно к пострадавшей стороне. По всей видимости, это связано с самой фигурой куратора проблемы — вице-губернатора Игоря Албина, за которым — нескольких проколов на региональном (говорят, что Кострому на тот момент Игорю Слюняеву вспоминают до сих пор) и на федеральном уровнях. Получить в предвыборный год социальную бомбу в виде тысяч обманутых дольщиков (официально их в городе — более тысячи, пострадавших от действий застройщиков — 10 тысяч), Смольный себе позволить не может. Поэтому команда Игоря Албина действовала в духе антикризисного пиара. Например, в соцсетях появлялись группы в стиле «клуб обманутых дольщиков», на которых некие люди яростно защищали господина Албина от градозащитников, недовольных действиями чиновника. Там же гуляла петиция в защиту вице-губернатора — впрочем, большого количества голосов она не набрала.

Но если в случае с виртуальным общением еще можно было предположить, что люди на самом деле благодарны чиновнику, который «первый озаботился проблемой дольщиков», то более показателен случай с дольщиками ГК «Город», которые в конце января выстроились в очередь к приемной президента в СЗФО, чтобы направить письма Владимиру Путину и его полпреду Николаю Цуканову по своей проблеме. Туда же заявился представитель PR-команды вице-губернатора Николай Камнев. Политтехнолог затеял перепалку с дольщиками, провоцируя их и обвиняя в том, что они спекулируют на проблеме, хотя сами должны нести ответственность как соинвесторы строительства своего жилья. Тем не менее сама общественная акция сыграла свою положительную для дольщиков роль: было выделено дополнительное финансирование и процесс достройки проблемных ЖК резко ускорился.

Интересант 4: застройщик

Настоящий арсенал практик массового психологического воздействия находится на вооружении у строительных компаний, они первые заинтересованы в том, чтобы зарождающийся протест при возникновении проблем на стройке не выплеснулся в соцсети и тем более на улицы. Второй повод , более редкий по сравнению с первым — «черный» пиар и медиаатака на конкурентов путем достаточно грубых вбросов на форумах о «долевке»: виртуалы могут «по секрету» рассказать, что возле вашего дома прокопают метро/организуют свалку/туберкулезный диспансер. А в конце бросить небрежное: «Но я ни к чему не призываю, думайте сами». Кроме того, можно вывести на пикет против застройщика-конкурента молодых людей за 1 000 рублей в час, нанятых в соседнем общежитии.

Сами застройщики на условиях анонимности так прокомментировали «Общественному контролю» эту тему: «Конечно, мы ведем и контролируем общение дольщиков в интернете. А как иначе? Или ты контролируешь их, или они тебя. Но хвост не должен вилять собакой».

Вообще, как говорят участники рынка, если работы на объекте все-таки остановились, у застройщика есть четыре основных возможности работы с массовым сознанием. Первая — пойти по простому и открытому пути. Собрать дольщиков или инициативную группу, объяснить причины отставания, дать новый график застройки, ведь всегда проще опереться на большую группу дольщиков, которая сама при необходимости прижмет к ногтю тех, кто готов на реальные действия и мешает застройщику решать свои коммерческие вопросы. В качестве примера в строительном блоке правительства Ленобласти приводят «Муринский посад» от ГК ЦДС, где просрочка составляет более года, а сам застройщик находится в предбанкротном состоянии. Но при этом компания очень плотно и грамотно и умело, не жалея денег на профессиональных манипуляторов массовым сознанием, которые работают с дольщиками. «И в итоге, хотя строительство почти не ведется — у нас со всего огромного квартала всего 1-2 обращения. Всех остальных они купили, уговорили, убедили, не знаю — как именно», — говорит источник.

Второй вариант — это покупка СМИ и замалчивание проблемы. По данным «Общественного контроля», ряд изданий, входящих в уважаемое в городе Агентство, просят за «молчание» 250 тысячи рублей в полугодие (но четкого прайса тут нет, расценки могут меняться по желанию руководства и в зависимости от личной симпатии владельцев к застройщику). На телевидении цены, конечно, намного выше.

Третий вариант — покупка застройщиком самих активистов. Это самый быстрый и эффективный, но не самый дешевый способ решения проблемы. Первый вариант — просто выйти на прямой контакт с дольщиком, выплатить ему стоимость квартиры и добавить сверху «мотивационные». Если градус протеса повышен, можно подослать «решальщика», тонкого психолога с навыками трудных переговоров. По данным активистов из движения «Гражданин Пушкин», такой переговорщик пытался вступить с ними в контакт от имени застройщика Setl City. Некто Владимир Пашковский представился помощником директора по связям с общественностью Setl City и предложил «в частном порядке» обсудить вопрос защиты Пулковской обсерватории, где компания возводит ЖК «Планетоград». Официально в компании от «решальщика», разумеется, открестились.

Ярких общественников покупают и не так явно. Как правило, у каждого жилого комплекса есть минимум две группы в соцсети, одна из них создается и администрируется застройщиком, затем, когда дольщиков не устраивает общение в рамках официальной группы, создается своя группа по типу «соседи». Обычно именно вторая группа используется для дальнейшего общения собственников и решения текущих задач.

«Сосуществуют эти группы достаточно интересно. У нас были выявлены некие пишущие лидеры в альтернативной площадке, а затем один из этих лидеров был “куплен”, — рассказывает Анастасия Константинова, дольщица ЖК “Черничная поляна” от IMD Group. — Администратор-дольщица стала “платным” руководителем группы, причем о ее ангажированности было известно всем. В итоге политика обеих групп в течение очень длительного времени отображала исключительно интересы застройщика. И таких групп потом было создано еще несколько и каждую возглавлял посаженный застройщиком человек».

Как только в группе появлялся кто-то, кто позволял себе задавать какие-то неудобные вопросы, в ход идет четвертый механизм — армия троллей. Это целая отработанная технология работы с аудиторией через соцсети. «Например, человек задает вопрос: я посчитал, что на обещанный паркинг влезет 15 машин, квартир в доме в два раза больше. В ответ на это начинается травля: ты неправильно посчитал, зачем вы разводите споры? Кому нужен этот негатив? Давайте потерпим и доживем до светлого будущего, дайте застройщику работать и т.д. В итоге ставится задача: всех, кто пытается называть вещи своими именами и добиться от компании выполнения обязанностей — их нужно дискредитировать, оговорить, выключить из эфира», — рассказала госпожа Константинова. По ее словам, технологии эти просты и понятны: человека нужно вывести на какой-то неконструктивный спор, на эмоции, чтобы увести беседу от конкретной проблематики.

Особенно это видно, если посмотреть на обсуждения нескольких групп долгостроев: риторика, психологические приемы, даже обороты речи — все, что сначала кажется каким-то бытовым хамством, на деле оказывается частью работы с клиентом. «Наверное, этому даже где-то учат, потому что со всеми дольщикам способы общения одинаковы», — разводит руками дольщица. По ее словам, грамотный дольщик должен сам управлять этим словесным спаррингом, напирать на логику, выключать эмоции, приводить аргументы. Или игнорировать такую полемику, в принципе.

По информации «Общественного контроля», ряд петербургских застройщиков платит в среднем по 200 тысяч рублей в месяц за полное интернет-обслуживание и снятие негатива в соцсетях. «Это очень теневая история, которая прежде всего характеризует самого заказчика. Ведь за те же деньги можно обратиться к профессиональным пиарщикам, которые сделают красиво и без оскорбляющих направо и налево дольщиков анонимов в соцсетях. Вот, например, “Отделстрой” Марка Окуня — у него есть отличный, по этому не дешевый пиарщик. И он ни копейки не дает никому: ни вымогателям, ни прессе, никому», — говорит источник на рынке.

                                     «Силы природы» как лакмус

Но и это еще не все. Оказалось, что легионы виртуальных троллей можно «прокачать», что было успешно продемонстрировано компанией O2 Development в Мурино. По информации «Общественного контроля», в 2015 году, когда основная масса дольщиков «Сил природы» еще не осознавала, что на объекте есть проблемы, застройщик превентивно ввел несколько подставных «обманутых» дольщиков, которые стали прощупывать почву для пиар-движения.

«Три подставных дольщика вышли на меня, поскольку мы были одними из самых заметных активистов в медиапространстве, — объясняет Анастасия Константинова. — Решили примкнуть к нам, составив единый фронт из разных классов обманутых покупателей недвижки. С самого начала у них прослеживались очень явные связи с офисом О2: вели себя замкнуто, больше собирали информацию, нежели делились, к тому же обладали 100% инсайдерской информацией со стройплощадки». По ее словам, эти люди напросились на митинг, их отметили в протоколе к их явному неудовольствию — светиться они не хотели. Постояли в уголке, сказали речь, но не под запись.

«На самом деле они просто изучали модели поведения обманутых дольщиков. Была такая разведка боем. Похоже, они готовились к тому, что будут проблемы. И проблемы случились», — говорит активистка. В итоге, когда с заморозкой стройки начали «просыпаться» настоящие пострадавшие дольщики, они начали выходить на тех, кто наиболее активно выступал в группах в соцсетях. То есть на тех же самых подготовленных, уже проплаченных активистов. Те начали формировать идеологическое русло протеста, но в инертном ключе: давайте еще подождем, процесс идет, мы сами видели активность, «у меня друг в компании работает» — все достроят. Но они все и всегда так говорят. Таким образом реальное движение дольщиков на объекте было подорвано как минимум на год. Застройщик за это время успел вывести все активы, так что в случае достройки, соинвесторам придется рассчитывать только на собственные средства.

«Та же схема провелась у нас на “Черничной поляне”. Тогда застройщик пайщиков первой и второй очередей натравил друг на друга, столкнув лбами, и долго держал людей в ощущении, что их настоящий враг — это активисты из 1-й очереди. Так продолжалось года полтора», — подытожила госпожа Константинова.

«O2 Development — это настоящая змеиная яма, там собрано все, что только может входить в понятие “проблемного объекта”: стройка без разрешения, жесткий корпоративный конфликт за землю и “профессиональные” дольщики, которые рвали компанию на части», — так охарактеризовали самый проблемный долгострой в правительстве Ленинградской области.

                        Интересант 5: профессиональные дольщики

Активно манипулируют общественным сознанием и опытные инвесторы-частники. Они вполне осознанно приобретают квартиры в проблемном объекте, заводят параллельную группу и начинают мутить воду. Организовывать протестные акции, делать вбросы недостоверной информации и так далее. На волне народного возмущения они идут к застройщику и начинают требовать денег. «Как правило это полная стоимость квартиры — плюс еще что-то сверху. Кроме того, многие обычные покупатели становятся “профессиональными” дольщиками прямо по ходу стройки», — говорят собеседники.

Другая категория «профессионалов» — молчуны. Они мониторят инициативные группы, собирая информацию для себя, чтобы, например, вовремя выйти из проекта: разорвать договор или переуступить квартиру. «При этом они не ставят в известность окружающих — просто проследили, что творится на объекте, просчитали свои выгоды и ушли. Это псевдоактивные дольщики, их активность состоит не в достройке дома, а в выгоде от продажи или непродажи: некоторые из них сознательно затягивают разгорания протестных акций, чтобы успеть продать свою квартиру до наступления проблемного момента. То есть они пусть и невольно, но помогают застройщику. И, кстати, застройщик таких клиентов часто вычленяет и ангажирует, поощряя разными бонусами», — подтверждают активисты.

                                       Интересант 6: юристы-рвачи

В 2016 году Управление Роспотребнадзора по Петербургу вынесло 115 решений в пользу потребителей в рамках гражданских дел по взысканию неустойки за задержку передачи квартир на сумму 12,8 млн рублей. Без услуг профессиональных юристов эта сумма была бы в разы меньше, это хорошо, потому что это законно — как по букве, так и по духу закона. Но к методам работы этих юристов есть большие вопросы.

Сейчас две самые популярные группы юристов в соцсетях в соцсетях — «Петербургский дольщик» Павла Папуниди и «Мудрый дольщик» Давида Нагдалиева. Группы очень похожи — оформлением, рекламой, обещаниями взыскать с кого угодно 100% неустойки любого объема. Обе группы ведут молодые и активные юристы, среди групп, на которые они подписаны, есть характерные: основы SMM и продвижения страниц в соцсетях, страницы почти всех проблемных объектов, недвижимость и СМИ.

По словам дольщиков, юристы начинают внедряться в группы в соцсетях практически одновременно с их созданием — и этих представителей не отследить. Это можно только почувствовать по риторике, видя, что пошла агитация в делано пессимистичном русле. «Например, были объекты с небольшим отставанием от сроков, где не было оснований для паники, но и там появляются юристы, которые начинают раскачивать лодку: “Проблемы у вас будут, я знаю, я знаю застройщика, объект не достроят — лучше первым встать в очередь за неустойкой, пока есть деньги на счетах, и т.д., — рассказывает госпожа Константинова. — В итоге люди ведутся, идут за неустойкой, экономика проекта начинает сползать — и объект не достраивается».

Очень многие предлагают бесплатную первичную юридическую консультацию, заманивая клиентов. Это именно те люди, которые сидят на сайтах о «долевке», в группах в соцсетях и рассылают дольщикам предложения о юридических услугах, приглашая на бесплатные консультации, тем самым «сажая на договора», говорит Анна Горбенко, консультант комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО. По ее словам, первая категория юристов заманивает на бесплатную консультацию, а потом дают ценник на сами услуги, и этот ценник просто космический. Вторые — те, которые подначивают и провоцируют дольщиков на намеренную конфронтацию с застройщиком, говоря: зачем вам с ними договариваться? Не соглашайтесь на уменьшенные выплаты, нужно подавать в суд. Вот смотрите, 200 тысяч у вас пени с застройщика за просрочку, плюс получим с застройщика штраф в 100 тысяч рублей и моральный вред тысяч 50. Но это совершенно утопичная история, таких выплат не бывает.

«При этом сами юристы знают, что такой судебной практики нет, но они настолько уверенно рисуют растерянному дольщику картину, что те слышат, что хотят услышать», — рассказал юрист.

Но самая главная проблема, на которую указали «Общественному контролю» и дольщики, и юристы, — паразитирование юристов на делах с «пустыми» застройщиками-юрлицами. «Практически всегда сами юристы знают, что с застройщика взять уже нечего, но все равно разводят дольщиков на суд. Но в лучшем случае ты станешь обладателем вынесенного в твою пользу судебного решения, нереализуемого на практике. Это исполнительный лист, который можно повесить на стенку и любоваться — больше он не нужен», — сокрушаются дольщики. А вот гонорар юристу за ведение дела заплатить придется.

Страдают от юристов-рейдеров и застройщики, но профессионализму последних отдают должное. «У нас есть один объект с просрочкой. Так вот, к нам было подано около 200 претензий и только 10 исков. Претензии, как правило, дольщики составляют сами, на основе различных шаблонов, собранных в интернете. А вот с исками другая история. Действительно, рынок юристов по “долевке” растет, и растет и количественно, и качественно. Эти иски по объекту очень качественно подготовлены, видно, что ребята на этих процессах собаку съели», — рассказал источник в компании «СПб Реновация». Именно поэтому девелопер сразу закладывается, что на комплекс из 800 квартир около 10% в случае просрочки дойдет до суда. С кем-то удастся разойтись полюбовно, и 5% (условно) выйдут на исполнительный лист. «Но суд, конечно, будет резать сумму выплаты, поскольку сразу видит сильно завышенные счета за работу тех же юристов, а судьи прекрасно знают, сколько эта работа стоит, и, как правило, стандартно режут выплату до 20 тысяч рублей», — говорит управленец.

Но есть и рецепт от ушлых юристов. Чем короче договор долевого участия, тем больше возможностей у нечистоплотных юристов вклиниться в схему работы застройщика. Поэтому нормальный многостраничный договор, который описывает все и вся, включая условия расторжения, — защищает права как дольщика, так и застройщика.

Источник

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *