В ЧЕМ ПРАВДА, БРАТ? (часть 6)

6dc6d66f32f5705a8eee678653dc9e3b0749ca57_650Приобретение имущественных прав требования по договору долевого участия в строительстве или в форме пая в кооперативе, (что пропагандой сформировано в стереотип, вбитый в сознание обывателя и называемый «квартирой в новостройке») — это пример самого дорогостоящего инвестиционного потребления для частного лица 

Поэтому понятно, что в этой сфере ни о какой особой плавности, и, уж тем более незаметности, вступления в кризис речь не идет. Однако долгие годы постоянного роста продаж, незаметность общего кризиса для многих людей и непонимание того, что текущее отсутствие экономической политики государства, а также сезонность рынка, которая скрывает для наблюдателя долгосрочные тренды — всё это приводит к тому, что для многих застройщиков кризис наступил вдруг! Строительная отрасль это достаточно примитивный бизнес, который никогда не занимался ни серьезным анализом своего рынка, ни связью своего успеха с экономикой страны. Для девелоперов, строящих жилье, их собственная катастрофа становится неожиданностью, противоречащей «невероятным» успехам государства. В данной ситуации это проявляется в одновременном отрицании системного кризиса российской экономики вообще и в борьбе с последствиями кризиса в собственной отрасли, сопровождающейся лоббированием дотаций, низких ставок по ипотеке на новостройки, прощении долгов за аренду земельных участков.

На волне кризиса никто не застрахован от банкротства. Даже самый надежный застройщик с многолетним опытом и безупречной репутацией может не справиться с долговой нагрузкой и оказаться на грани ликвидации. Единичные случаи «подставных» банкротств недобросовестных организаций заставляют граждан мерить одним аршином всех застройщиков. Но застройщик застройщику рознь: мошенники, безусловно, не дремлют, но благонадежных компаний на строительном рынке — подавляющее большинство. И если первые выводят активы и ликвидируются намеренно, то последние, в силу разных обстоятельств, сталкиваются с предпринимательскими рисками и трудноразрешимыми финансовыми проблемами. Многие застройщики начинают строить новые дома для того, чтобы достроить предыдущие, только оттягивая при таких условиях, время приближающегося краха.

ipotekaКак ни странно для обывателя, но государство фактически помогает коммерсанту продлить агонию. Помогает не на словах, как в случае с обманутыми дольщиками, а на деле — за счет привлечения денег новых дольщиков. Растет количество обязательств перед кредиторами, которые исполнить ни сейчас, ни в будущем фактически — не представляется возможным. При этом дольщикам чиновники сладко «поют», что все что ни делается — все ради них. Хотя сам способ «спасения» обманутых дольщиков очень напоминает тушение возгорания, заливая его бензином. Вполне обычная практика нынешних — тянуть до последнего и только когда ситуация будет уже абсолютно неразрешимой, принимать неизбежное, причем на условиях, заведомо худших, чем те, которые можно было получить чуть ранее. С другой стороны — а чем они рискуют? Не своим ведь, кровным. Они разбазаривают национальные ресурсы и народные деньги, а это, согласимся, сосем другое дело. Неудивительно, что власти при таком подходе умудряются доводить возникающие проблемы до состояния катастрофы.

 Для современных российских банков вообще не существует ни одного экономически значимого фактора, который бы способствовал формированию интереса банка к благополучию своего заемщика или даже к качеству кредитного портфеля. Поэтому рыночные инструменты, благодаря российскому государству, здесь не работают вовсе. Говоря проще, ипотека на новостройки в российских условиях совершенно недопустимый тип ипотечного кредитного продукта. В ипотеке на новостройки банки полностью теряют обеспечение в случае банкротства застройщика. Ипотека на новостройки крайне невыгодный и невероятно рискованный кредит для заемщика, а при банкротстве застройщика для заемщика вообще исчезает какой бы то ни было смысл платить по кредиту, кроме сохранения кредитной истории. Ипотека на новостройки способствует перетеканию средств из надежных сегментов рынка недвижимости в высокорискованные строительные пирамиды, развращает с точки зрения ответственности рядового потребителя, существенно ухудшает качество кредитного портфеля банков и подставляет массового неквалифицированного покупателя новостройки под потерю денег, вечные кредитные обязательства перед банком и банкротство.

В данной ситуации ничего хуже для увеличения количества обманутых дольщиков, чем дотирование ипотечных ставок на новостройки, придумать невозможно. Это не просто кредитный инструмент с невероятным уровнем риска — это один из главных факторов социальной катастрофы.

aae98dcde07c0def85bc5017fc1215b203968add_900Нынешние миллионные цифры обманутых дольщиков, стремительный рост числа застройщиков банкротов — наглядное тому подтверждение. При этом ответственные лица обычно выступают скорее, как инфантильный ребенок, который либо замалчивает, либо категорически отрицает наличие проблемы — в надежде, что она таким образом будет незаметна окружающим и вообще сама собой как-нибудь рассосется. Такова нынешняя элита — люди управляющие сегодня государством. Застройщики и девелоперы вынуждены подстравиваться под существующие реалии, а народ традиционно платит за все провалы и власти и бизнеса. При этом, бизнес ведет себя так как он и должен вести себя, в случае возникновения угроз потери приобретенных им финансового и материального капитала.

Поэтому, когда падение продаж даже у искренне лишенного мошеннических намерений строителя достигает такого уровня, что банкротство кажется неизбежным, то модель его поведения становится аналогичной модели поведения российского банкира. Он начинает привлекать деньги по серым схемам и «выводить» средства в пользу учредителей. То есть полностью забывает о дольщиках, об объекте строительства, а думает в первую очередь о сохранении капитала. Реальный бизнес далёк от того, чтобы быть непрерывным путём от успеха к успеху. Неудачи и кризисы — это его естественные спутники. Если прибыль падает или её нет вовсе, закрывайте бизнес. Нет прибыли — нет бизнеса. В кризис бизнес живёт по законам военного времени: никому не платить, со всех собирать деньги, заботиться только о своих «бойцах». В качестве примера можно привести массу уважаемых на рынке жилья строительных компаний, успешно работавших еще в эпоху развитого социализма и ставших банкротами после приватизации, по мере нарастания кризисных явлений. Что уж говорить о наших двух застройщиках — московскую фирму «Настюша» и челябинский «Гринфлайт». «Голодный» кризисный рынок продолжает поглощать строительные компании.

8lvv_U-1cEgМеханизмы вывода средств, по сути, достаточно просты. Во-первых, это начало приема средств инвесторов по договору займа или предварительному договору. В некоторых случаях это превращается в черный нал, который просто изымается заинтересованными лицами. Во-вторых, прекращение активного строительства, невыплата зарплаты или неплатежи по аренде земельного участка. А в некоторых диких случаях ситуация доходит до того, что простые работяги, устраивают из-за невыплаты зарплаты забастовку, влезая на строительный кран. Или мэрия «теряет» документы и «прощает» сотни миллионов долгов за аренду земли — лишь бы еще какое-то время не было десятков тысяч обманутых дольщиков. В-третьих, вывод даже «белых» денег через завышение стоимости стройматериалов, аренды оборудования или подрядных работ. Думаю, что масштабы этого явления на завершающем этапе строительства еще только будут вскрыты следственными органами. В-четвертых, это взятки должностным лицам из того самого черного нала, которые в данной ситуации позволяют сделать только одно — максимально продлить во времени агонию для полного вывода средств и тогда уже банкротиться.

Абсолютно все эти действия являются, на наш взгляд, прямым мошенничеством. Однако, должны все-таки подчеркнуть, что застройщики идут на него не потому, что изначально планировали собрать деньги и обмануть инвесторов, а потому, что строительная отрасль, существование которой в таком виде было преступно допущено государством, и являет собой аферу. Право собственности, как известно, переходит в момент оплаты поставленного товара. В нашем случае государство, допустило бизнес к получению денег собственника без обмена денег на товар. При этом собственник по тем или иным причинам не получивший за свои деньги право собственности, не имеет фактических гарантий возврата собственных средств. Уровень надежности вложений в новостройки не превышает игру на бирже. А во многих случаях и игру в казино. Это ли не афера, причем афера, разрешенная государством. Как фактическое подтверждение самой аферы  это изложенный в предыдущих статьях цикла тезис о том, что это государство спровоцировало рост пирамид, приняв № 214-ФЗ о долевом участии в строительстве, чем дало юридические гарантии инвестиций при полном отсутствии экономических гарантий, создав ложное ощущение безопасности для массового инвестора, не обладающего квалификацией и даже минимальной экономической культурой.170301022830_original_ nam lstit

Строительная отрасль и в частности долевое жилое строительство, которое вроде бы контролирует государство, фактически не контролируется, ведь чиновники отвечающие за контроль, не имеют персональной ответственности. Поэтому, кроме разговоров об усилении контроля, добиться реальных улучшений качества контроля — практически невозможно. Сама долевка имеет невнятную бизнес-модель и проворонила кризис. Ну и, к сожалению, как и любой бизнес в России, не смогла потребовать от государства вести адекватную политику, не наносящую ущерба населению и экономике страны. Кивать на то, что западные буржуи тоже не фиалки нюхают, там тоже совершаются преступления, обдирают простой народ и тому подобное — это демагогия. Во-первых, свои проблемы пусть они сами решают, а мы должны решать свои. Во-вторых, западные девелоперы и застройщики как раз под плотным и жестким контролем, и когда такая история всплывает  им мало не кажется. И примеров достаточно.Screenshot_2017-09-27-15-21-58-687_com.alensw.PicFolder-450x450

Разговоры про решение проблемы обманутых дольщиков идут бесконечно, и бесконечно же констатируется проблема, которая не решается. Есть два возможных ответа, почему так. Первый — конспирологический — власть сознательно убивает население страны, способствуя ее убыли. Откровенно говоря, зачастую действия пришедших к управлению государством деятелей, весьма сложно объяснить иначе. Второй ответ — власть неспособна ни поставить задачу, ни решить ее. Тоже, кстати, очень достоверный ответ. Уровень интеллекта у нынешних как был, так и остался помоечным, откуда они вылезли. Квалификация и управленческие навыки — примерно на том же уровне. Выбора нет — либо ты умеешь воровать, либо ты умеешь управлять. И вот как раз с воровством у власти все очень даже неплохо — еще при Медведеве была озвучена цифра коррупции в триллион рублей в год. Вряд ли она сегодня снизилась — скорее, наоборот. Элита, собранная из таких деятелей, не может и не будет думать иначе, чем обычный карманник. Его задача — отвлечь внимание клиента и запустить руку в чужой карман. Всё. Это и есть потолок развития и понимания стоящих задач у таких людей. И другого у них не будет никогда.

90edb1520bed63af2f32b8eec6808608На первый взгляд кажется, что у ДДУ, ипотечного (или любого другого) договора две стороны. В случае ипотеки — банк и заёмщик, в случае ДДУ застройщик и дольщик или ЖСК и пайщик, по сути тот же дольщик. И они несут обязательства по договору. Но на самом деле есть и третья сторона прямо не прописанная в договоре. Это государство. Ведь правовая база, в рамках которой заключён договор, создана и регулируется государством. Причём правовая база в самом широком смысле. В том числе и обеспечение стабильности экономики, а те же обманутые дольщики самый, что ни на есть дестабилизирующий фактор для неё. А что получилось в реальности. Тот же ЦБ в 2014 всех кинул, заемщики влетели, а государство в сторонке. Долевой строительный бизнес, хоть реформированный страховым или эскроу-счетным — пирамида, которая всегда обрушивается и результат с обманутыми дольщиками в количественном отношении лишь растет, как растет и дестабилизирующий фактор. Остановить или хотя бы затормозить этот процесс — у нынешних больше не получается.

Иначе и быть не может, ведь основное целеполагание государства — не улучшение условий жизни населения, включая тех же обманутых дольщиков, а максимально переложить бремя социальных расходов с плеч государства, то бишь бюджета, на плечи самого населения. Потому обманутых дольщиков пытаются использовать вновь, «выжимая» с них прибыль, под видом помощи в достройке долгостроев. Собственно говоря, население используют как некую дойную корову, чтобы собрать как можно больше платежей, налогов и далее по списку. Только вот люди прекрасно понимают — то, что в России подается как реформа, во всем цивилизованном мире называется воровством и разрушением. Будь то реформа долевки или ЖКХ, будь то реформа РАО ЕЭС, будь то пенсионная реформа или монетизация льгот. Все сводится к одному — выжать дополнительную прибыль с «замороженных» недостроев, максимально поднять тарифы, поднять налоги, повысить платежи для населения. И при этом сократить масштабы социальной поддержки населения.

f02690759608a2ccb5a276e777f3686a

Нынешняя реформа долевого строительства в России после провала очередной страховой реформы долевки, сильно напоминает узаконенную пирамиду МММ и одновременно Поле чудес, где Буратино закапывал свои золотые. Все прекрасно понимают, зачем вообще нужны эти эскроу-счета. Ведь если у человека есть деньги, он купит себе квартиру сам. Отложит, купит валюту, еще куда-то вложится, но уж точно не отдаст эти деньги государству в лице аффилированных с ним банков и тем более не будет играть с ними в какие бы то ни было игры. А как же при этом обеспечение стабильности? Не можете обеспечить — несите ответственность, что и требуют все потерпевшие. Но все о чем мы рассказали выше ясно показывает, что ответственность как всегда будет нести кто угодно, только не государство. Поэтому проблема обманутого дольщика никуда не исчезает. Да и не может она никуда деться если тот, кто является за нее ответственным — ответственности нести, не желает категорически. А потому, несмотря на все богатство слов русского языка, имеющихся в арсенале профессиональных спасителей обманутых дольщиков, никакого реального плана достройки жилья не существует. Магические пассы руками, подкрепляющие вербальные интервенции – это самое конкретное, что предлагается огромной армии потерпевших от долевого строительства, у которых квартирный вопрос сильно ослабил веру в государство.

k7-article-picture1

То, что они называют планом сродни схеме, нарисованной голой пяткой на песке на красивом приморском пляже. Это как заклинание: если будешь хорошо учиться, то получишь хорошую работу, создашь крепкую семью и станешь счастливым. Ведь для этого у нас в стране все есть — школа в каждом городе и деревне, ЕГЭ, благодаря которому ребята из самых дальних уголков и даже углов могут поступить в самые престижные московские вузы, а также закон об образовании и Трудовой кодекс. В этих словах нет никакого преувеличения или натяжки, прямая аналогия. У нас прекрасный, самый лучший в мире закон о банкротстве, надежные банки, гуманная и эффективная судебная система, толковые строители, строительный бизнес, который устыдился и понимает свою ответственность, а также развитая целлюлозно-бумажная промышленность, чтобы обеспечить дольщиков бумагой для написания заявлений в суд о признании себя дольщиками право имеющими. Все перечисленное – это и есть план, то есть квинтэссенция того, что нам, а вернее дольщикам говорят министр-«спортсмен» Мутко, депутат-краснобай Якубовский, аффилированные с большими чиновниками банки, во главе с региональными горе-губернаторами. Впрочем, последним даже и сказать особо нечего, они просто поддакивают или руками разводят.

Власть-против-народа-карикатура

Кому понравится, что его в наглую «разводят», лишая всего и при этом избегая ответственности. А как еще можно назвать действия государства в случае узаконивания аферы под названием долевка?.. Обманутые дольщики вынуждены повышать градус социального недовольства, чтобы заставить государство нести ответственность за проблемы созданные властями. Задача чиновников на местах — снизить градус социального недовольства и переложить решение проблемы на плечи обманутого дольщика. «Спасение» дольщиков лежит в плоскости исключительно рыночных мер, с использованием неких бизнес-схем, поиском денег во внебюджетной сфере, на условиях возвратности и товарно-денежных отношений. То есть с непредсказуемым результатом относительно заявленных и желаемых целей. В итоге, никакого реального плана достройки жилья обманутых дольщиков не существует. Никаких гарантий нет, и быть не может, поскольку государство их не дает. Как это происходит на практике, в случае успешного решения властями поставленной задачи и, что делают дольщики, чтобы не дать власти добиться успеха и оставить дольщиков обманутыми по жизни, мы, расскажем на конкретных примерах в следующих статьях данного цикла.

ПРОДОЛЖЕНИЕ БУДЕТ…

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *