После оглашения в 2007 году результатов конкурса на право проведения зимних Олимпийских игр-2014 в Сочи рынок жилой недвижимости в регионе кардинально изменился. Цены в некоторых категориях взлетели на 100–150%, в то же время желающих приобрести «золотые» метры на морском побережье заметно поубавилось. Сейчас на продажу выставлены тысячи квартир элитного и бизнес-сегмента, но покупателей интересуют квартиры в обычных панельных многоэтажках.
Элитное «наводнение»
Жилая недвижимость в Сочи стала ходовым товаром в начале 2000-х годов. Девелоперы привыкли к стабильно высокому спросу, а покупатели — к несколько завышенным, но приемлемым ценам. «Однако в 2007 году, после оглашения результатов конкурса на право проведения зимних Олимпийских игр в Сочи, цена квартир существенно выросла. От проекта к проекту цены взлетели от 25 до 150%. Такое повышение сильно ударило по продажам. Общее количество совершенных в 2008 году сделок купли-продажи было на 23,1% меньше значения предыдущего года. А потом случился кризис, и спрос упал еще сильнее», — рассказывает генеральный директор консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько.
Однако начиная с 2010 года заинтересованность покупателей и количество сделок начали расти, в первую очередь, конечно, за счет квартир и апартаментов экономкласса. «В сегменте бизнес- и элитного классов количество сделок остается существенно ниже докризисных показателей — на 45% ниже по сравнению с тем же показателем в 2007 году», — констатирует Володько. Однако именно на этот неликвидный сегмент сделали ставку сочинские застройщики. После завершения Олимпийских игр в 2014 году на рынок жилой и апартаментной недвижимости в Сочи выйдет колоссальный по меркам региона объем квартир, построенных специально под Олимпиаду.
По подсчетам аналитиков консалтинговой компании Macon Realty Group, предложение составит порядка 15 тыс. квартир не слишком востребованного бизнес- и элитного сегментов, причем большую их часть составляют апартаменты, специфика которых мало подходит для семейного проживания. «При существующем раскладе последние квартиры в олимпийских объектах удастся продать только в 2024–2026 годах, а инвесторам данных проектов, понесшим значительные затраты для выполнения государственной программы подготовки к Играм, останется лишь зафиксировать убытки», — строит прогнозы эксперт.
Дефицитный «эконом»
Самым ходовым товаром на рынке недвижимости в Сочи по-прежнему остаются недорогие квартиры по 30–50 кв. м в обыкновенных панельных домах. На начало 2013 года средневзвешенная стоимость 1 кв. м в таких квартирах составляла около 70 тыс. руб. «Высокий спрос обусловлен тем, что покупка таких квартир не требует колоссальных капитальных вложений, и это делает инвестиционный проект менее рискованным. Недорогое жилье всегда проще продать, к тому же нет ничего проще, чем перевести его в более дорогой сегмент недвижимости — для этого можно просто обратиться к услугам хорошего дизайнера, создать концепцию интерьера, не имеющего аналогов, сделать хороший авторский ремонт, что улучшит вид квартиры и повысит ее инвестиционную привлекательность. Как правило, от продажи такого улучшенного жилья можно выручить в 1,5–2 раза больше средств, чем пришлось вложить в его первичную покупку и улучшение, а это означает, что инвестор остается в большом плюсе», — рассказывает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева.
Такого же мнения придерживаются и аналитики Macon Realty Group, которые прогнозируют, что максимальный объем спроса придется на наиболее ликвидные квартиры стоимостью 6–15 млн руб. и ценой за 1 кв. м — порядка 30–140 тыс. руб. В этой категории находится порядка 30% квартир от всего предложения на рынке недвижимости Сочи, и именно этот сегмент эксперты называют дефицитным.
Питательная среда для мошенников
Как в любом курортном городе, в Сочи работает множество риелторов и маклеров, занимающихся недвижимостью. В условиях огромной стройки и подготовки Сочи к Олимпиаде здесь не обходится без мошеннических схем и действий. ( http://newsland.com/news/detail/id/958533/ ) По данным Федеральной службы судебных приставов, с начала этого года в Сочи уже сравняли с землей около 400 незаконных строений из 811 объектов, находящихся в судебном производстве. Количество бездомных российских граждан, благодаря этим действиям властей, увеличилось как минимум на 6,5 тысяч семей. Обманутыми дольщиками государство их признавать не желает. Соответственно о какой-либо государственной защите и поддержке, речь не идёт. Люди остались и без жилья и без денег. Более половины бездомных, лишившихся всего, составляют молодые семьи с грудными и малолетними детьми. Довольно большой процент беременных женщин понадеявшихся, что государство в лице органов опеки, не решится лишать беременных мам и грудных детей — единственного жилья.
«Сейчас существует множество способов мошенничества, схемы которого связаны со строительством новых жилых домов, оборотом земельных участков, отсутствием документов на жилые строения и объекты застройки, нарушением сроков и качества строительства и так далее. Людей просто кидают на деньги, выдавая расписки по предварительным договорам, не подтвержденным документами на объект (как минимум разрешением на строительство), и без регистрации в Росреестре. Помимо этого выявлено множество фактов подделки документов риелторами в целях фиктивного совершения сделки и получения денег от граждан», — рассказывает заместитель директора юридической группы «Яковлев и партнеры» Вероника Сальникова.
Эксперт сетует, что потребители часто не стремятся разобраться в юридических вопросах и не могут отличить самострой от легальной застройки. По приблизительным подсчетам, число семей, которые пополнили ряды обманутых дольщиков, превысило 30 тыс. Правда, когда власти ввели мораторий на строительство в Сочи, который действует с 31 декабря 2012 года и до окончания Олимпийских игр, и постоянный мониторинг строек, ситуация на рынке несколько улучшилась, но количество обманутых дольщиков не сократилось и продолжает расти довольно высокими темпами.
Автор : Андрей Железнов, специально для «Сила в Движении».