Рынок недвижимости замер в ожидании кризиса?

Эксперты не советуют проводить параллели с прошлыми потрясениями рынка

Все чаще раздаются слова о новом кризисе на российском рынке недвижимости. Будет ли он таким же тяжелым, как и предыдущие? Насколько сильно рухнут цены на жилье? Кто пострадает больше всего? Ответы на вопросы — в нашем материале.

Катаклизм у порога

Региональные игроки рынка недвижимости бьют тревогу в ожидании кризиса. В частности, Анна Зыкова, аналитик одной из крупных компаний Омска, отмечает: заметный рост объема предложения осенью на рынке есть, а покупательская активность не только не растет, но даже и уменьшается в сравнении с летним периодом. Юрий Лагутин, руководящий отделом продаж другого местного агентства, подчеркивает: сроки экспозиции объектов резко увеличились в 2-4 раза. Вместо привычных 3-х месяцев квартиры ищут новых собственников полгода-год. И в итоге продаются со значительным дисконтом.

Похожая ситуация складывается и в Алтайском крае. По словам Марины Ракиной, президента союза риэлторов Барнаула и Алтайского края, покупатели еще летом резко переметнулись на рынок новостроек, в связи с заметным снижением цен, однако данный сегмент это, похоже, не спасет от глубокого кризиса. Геннадий Малков, руководитель баранульского агентства недвижимости уверен — кризис, фактически идентичный тому, что был в России в 2008 году, уже стоит на пороге.

Как будут развиваться события дальше — никто четко ответить не берется. Но в одном все уверены точно — прогнозировать развитие рынка, опираясь на кризисные ситуации прошлых лет абсолютно не стоит. Столичные эксперты, опрошенные нами, категоричны в суждениях. По их мнению, сейчас ситуация имеет ряд принципиальных отличий от предыдущих катаклизмов на рынке недвижимости.

Взгляд в историю

Первая буря разыгралась на отечественном рынке недвижимости в 1998 году, и тогда «под раздачу» попал эконом-класс. При том, что даже самые дешевые квартиры и дома имели ценники исключительно в иностранной валюте, причиной послужила девальвация рубля. Дело в том, подчеркивают аналитики крупнейших столичных компаний, что тогда тысячи никак не связанных между собою продавцов-физлиц мечтали только об одном: как бы продать свою недвижимость дороже, чем сосед дядя Вася пару месяцев назад. Только поэтому они никак не желали снижать цены, уповая на то, что стоимость объектов в связи со складывающейся конъюнктурой будет только увеличиваться. В то же время покупатели элементарно не имели возможности заплатить требуемую сумму за объект, поскольку всего лишь за каких-то 6 месяцев курс доллара вырос более чем в три раза (сейчас за полтора месяца рост американской валюты по отношению к рублю составил только 10%, правда, в отличие от 1998 года, своих денег у потенциальных покупателей нет). Итог был предсказуем — рынок полностью «завис».

Конечно, сегмент довольно скоро не просто начал восстанавливаться, но и продемонстрировал весьма бурный рост. «В то время, — отмечают «старожилы» рынка, — ни в одном мировом мегаполисе не было такого дешевого жилья, как в Москве». В таком русле ситуация развивалась примерно до 2006 года, потом еще пару лет продолжался инерционный рост. В период с 2005 по 2008 годы едва ли не каждая вторая сделка осуществлялась не с целью улучшения жилищных условий, а для быстрого получения прибыли от инвестиций. Ситуация благоприятствовала — маржинальность многих операций составляла аж 100%. Но это, говорят специалисты, произошло потому, что объекты были серьезно недооценены. Если же отечественный рынок благополучно преодолеет возникшую в эти дни «полосу препятствий», недооценивать объекты вряд ли кто-то будет.

Однако подобные комфортные условия привели к тому, что, во-первых, за три года ценники в сегменте дешевого жилья увеличились более чем в 3,5 раза, а, во-вторых, в итоге недвижимость была переоценена собственниками. Как следствие, вместо того, чтобы подняться до мирового уровня и прочно обосноваться на этом уровне, рынок жилья эконом-класса в России вновь «впал в спячку» при первых же признаках мирового финансового кризиса 2008 года.

В этот раз падение было затяжным. К началу 2010 года ценники объектов, выраженные в российской валюте, опустили фактически на треть от первоначальных значений, а в американских долларах — примерно в 1,6 раза. К тому же такого потенциала роста, каким обладал столичный рынок на рубеже веков, уже в наличии не имелось. На докризисный уровень рублевые цены едва выползли к концу 2012 года. Ценники же в валюте не смогли этого сделать до сих пор, понятно, что этого уже не произойдет. Попытки спасти ситуацию с дорогим жильем при помощи мощнейших дисконтов (к примеру, на «Золотой миле» в «высоком» ноябре-2008 можно было приобрести объект в 3 раза дешевле, чем в «низком» июле того же года) окончились неудачей. Короткая агония в виде нескольких сделок фактически привела к клинической смерти сегмента, из которой его с огромным трудом вывели чуть больше года назад.

День сегодняшний

В настоящее же время, как признается Сергей Шлома, директор одного из департаментов «ИНКОМ-Недвижимости», системное падение потребительского спроса было ожидаемым как естественная реакция на политическую ситуацию после всем известных событий. Рубль пополз вниз и вот тут, вроде бы, и должно были сбываться самые мрачные прогнозы аналитиков о стагнации и упадке. Однако, продолжает эксперт, помощь пришла, откуда не ждали. В частности, никто не отрицает факта падения покупательской активности по сравнению с традиционными «высокими» периодами. Но неожиданное для всех заметное падение цены на нефть и, как следствие, еще большее ослабление российской валюты, пока, спасли, по крайней мере, сектор жилья эконом-класса. В очередной раз, по словам Шломы, нашлись люди, которые побежали спасать свои накопления через вклады в недвижимость. Пусть их было немного, особенно по сравнению с зимним периодом 2013-2014 годов, но даже такое мизерное количество позволило не упасть спросу окончательно. К сожалению, не на долго.

Так что дешевое жилье, скорее всего, даже в случае усиления и без того негативных тенденций, дешеветь не будет, резюмируют столичные риэлторы. Правда, с такой же вероятностью не будет и дорожать. А готовиться к серьезным потрясениям придется, по всей видимости, тем, кто мог позволить себе приобрести владения элитного уровня. По мнению экспертов Kalinka Group, нового принципа налогообложения имущества, планируемое на 1 января 2015 года, спровоцирует выброс на «вторичку» порядка 15% подержанных объектов, что неминуемо отразится на ценах.

Но вот здесь, отмечает независимый риэлтор Кирилл Морозов, скрывается довольно хитрая каверза, очень напоминающая Великое переселение народов. «Большие деньги», отмечает он, могут пойти в итоге в бизнес-класс, спровоцировав рост цен в этом сегменте. В свою очередь те, кто с большим трудом, но все же имел средства купить недвижимость подобного уровня, придут в комфорт-класс. И далее по цепочке. В результате цены на дешевое жилье все равно вырастут, а вот покупательская способность населения, учитывая грандиозные планы высших чиновников по «оптимизации расходов», — только уменьшится.

«Пузыри на рынке недвижимости начинаются с кредитов»

Немецкий институт экономических исследований (DIW) опубликовал исследование, посвященное спекулятивным пузырям на рынках недвижимости ведущих промышленно развитых стран, в том числе Испании, Великобритании и Нидерландов. О результатах исследования Deutsche Welle поговорила с одним из его соавторов — старшим научным сотрудником DIW, доктором экономических наук Константином Холодилиным.

DW: В Германии — бум на рынке недвижимости, и все чаще звучат предупреждения, что это может обернуться спекулятивным пузырем. Как распознать такой пузырь?

Константин Холодилин: Под спекулятивным пузырем подразумевается ситуация, когда цены на недвижимость оказываются выше экономически оправданных, или фундаментальных цен. Эти фундаментальные цены определяются демографическими факторами и доходами населения, которые в совокупности формируют платежеспособный спрос. С другой стороны, имеются и факторы, влияющие на предложение: наличие жилья, его прирост или уменьшение, количество вакантного жилья.

— В какой момент рыночные цены отрываются от фундаментальных?

— В тот момент, когда покупатели начинают инвестировать в жилье не для собственных нужд или для сдачи его в аренду, а с целью его перепродажи, поскольку ожидают дальнейшего удорожания недвижимости. Это и есть зарождение спекулятивного пузыря.

— Подобных пузырей в мире было немало…

— Да, стран, в которых в недавнее время наблюдались пузыри, настолько много, что, кажется, проще назвать страны, в которых их не было.

— В какой мере, например, британский пузырь был похож на тот, что лопнул в США в 2007 году?

— США и Великобританию роднит высокая доля собственников жилья. В этом плане эти две страны похожи на Россию, где люди тоже хотят непременно купить жилье, и отличаются от Германии, где многие предпочитают жилплощадь арендовать. Британцы, как и американцы, весьма охотно экспериментируют с различными финансовыми инновациями. Еще одна общая для англосаксонского рынка черта — высокая доля или даже преобладание кредитов с переменной ставкой.

— Вы разделяете укоренившуюся в Германии точку зрения, согласно которой плавающие процентные ставки намного опасней фиксированных?

— Я бы сказал, да. Важная особенность немецкого рынка недвижимости, действительно, состоит в том, что здесь все еще велика доля кредитов с фиксированной ставкой, которая закрепляется на 10, 15, 20 лет. Люди получают достаточно твердый горизонт планирования и могут рассчитывать свою способность выплачивать долг.

— А какие особенности были в Испании?

— В Испании, как и в Ирландии, все начиналось вполне безобидно. Там действовали реальные фундаментальные факторы: рост населения на фоне недостаточного запаса жилья вызвал рост цен. Банки это заметили и начали активно инвестировать в строительство нового жилья и в предоставление кредитов на его покупку. А государство решило помочь, как оно считало, рынку недвижимости и облегчило, например, передачу сельскохозяйственных земель под застройку.

— Какую роль сыграл переход Испании на евро?

— Он, безусловно, способствовал росту цен на недвижимость. В Испании в тот момент темпы инфляции были выше, чем в целом в еврозоне, и установленные Европейским центральным банком процентные ставки по сравнению с испанской инфляцией оказались слишком низкими. Это подстегивало спекулятивный спрос на кредиты с целью покупки недвижимости.

— В исследовании вы анализируете и ситуацию в Нидерландах. Разве там тоже был пузырь?

— Да, был, он просто лопнул не так громко, как испанский или ирландский. Особенность этой страны — высокий уровень задолженности домохозяйств. Это связано с государственной политикой, поскольку в Нидерландах процентные выплаты по кредитам вычитаются из налогооблагаемой базы. Тем самым правительство стимулировало рост рынка жилья, но одновременно вызывало и сильный рост цен. К тому же, нидерландские банки, в отличие от немецких, до недавнего времени выдавали кредиты на сумму в 100 и даже более процентов от стоимости жилья.

— Из всего вами сказанного можно сделать вывод, что Германии пузырь пока не грозит.

— Если брать объективные показатели, то пока, действительно, признаков спекулятивного пузыря не видно. Есть только рост цен, причем по сравнению с другими странами он относительно умеренный.

— Что значит умеренный рост в конкретных цифрах?

— Если взять среднегодовые темпы роста цен на недвижимость в минувшем десятилетии, то в Ирландии они составили 9 процентов, в Великобритании 8, в Испании 7. И это — реальный рост цен, очищенный от инфляции. На этом фоне 2 процента в Германии представляются очень скромным показателем. Кстати, в России с 2001 по 2007 год недвижимость дорожала примерно на 12 процентов в год.

— Означает ли это, что в России вероятность мыльного пузыря куда выше, чем в Германии?

— Хочу еще раз подчеркнуть: сам по себе рост цен на недвижимость — не главный показатель, поскольку удорожание жилья может быть связано с фундаментальными факторами, например, ростом доходов населения. Надо всегда смотреть туда, откуда исходит угроза. Это кредитная сфера. Рост цен опасен прежде всего тогда, когда он финансируется заемными деньгами. Особенно важно соотношение кредита к доходу. А еще чрезвычайно опасно, когда государство вводит льготы для людей, покупающих жилье, подстегивая спрос на ипотечные кредиты.

Автор : Андрей Захарченко.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *