Сбои и задержки в строительстве, неполадки в работе инженерных сетей, кривые стены и даже неожиданно сменившийся вид из окна — все чаще и чаще это омрачает радость покупки квартиры в новостройке.
О недоделках, которые выявляют счастливые обладатели жилья в новостройках, ходят легенды. Некоторые ляпы обнаруживаются лишь после заселения в долгожданную квартиру. Но встречается и откровенная халтура, не увидеть которую просто невозможно.
Счастливый момент для любого человека: дом построен и сдан в эксплуатацию. Покупателю остается лишь осмотреть квартиру и принять ее у застройщика, подписав передаточный акт. Вроде бы очевидно, что именно на этом этапе очень важно тщательно проверить новоиспеченное жилье, ведь скрытый брак может обернуться для собственника постоянными затратами на ремонт.
Помимо плохого качества выполненных работ в самом доме, в последнее время нарекания и претензии «счастливых» новосёлов к отсутствию необходимой для комфортного проживания инфраструктуры растут, как снежный ком. Например, дорог. Новоселы одной из московских новостроек, супруги Кузнецовы недоумевают: «Почему квартиры продаются, люди вселяются, но при этом не могут ни добраться нормально до дома, так как не все участки дорог в порядке, ни продуктов купить в местных магазинах, так как их мало?».
Дело в том, что существует два варианта взаимодействия застройщика и города. А поскольку социальные учреждения являются для застройщика неприбыльными, он, как считается неискушённым покупателем, сначала возводит жилые и коммерческие объекты, чтобы перераспределить затраты и оптимизировать издержки. Учитывая, что главная задача девелопера это получение максимальной прибыли, для чего и необходима оптимизация расходов. Перефразируя известное выражение Маркса, можно сказать: «Современный российский капиталист ради получения 300% прибыли, согласен декларировать любые преференции». Объекты социальной инфраструктуры остаются обычно не построенными и продолжают служить, только лишь, рекламными обещаниями для привлечения потенциальных покупателей жилья. Многочисленные примеры отсутствия не выполненных обещаний, по возведению этих объектов, лишнее тому подтверждение.
Даже коммерческие объекты тоже не всегда вводятся одновременно с жилым комплексом, а с небольшой отсрочкой, скажем, на год. В данном случае отсрочка на год благоприятно влияет на рентабельность, в том числе и на количество арендаторов, которые будут приобретать или снимать площади, так как через год район будет полностью заселен. Понятно, что и в этом случае удобство и комфорт самих новосёлов, застройщиком во внимание не берутся.
Другой вариант взаимодействия застройщика с муниципалитетом предполагает подведение дорог и строительство школ и детских садов за счет местных властей. Зачастую в этом случае строительство жилья и социальной составляющей не синхронизировано, и будущие жители могут получить социальную инфраструктуру спустя годы. Правда в этом случае, реальные шансы, что эти инфраструктурные проекты когда-нибудь всё-таки будут построены существуют.
Задержки же с вводом в эксплуатацию школьных или дошкольных учреждений могут происходить по нескольким причинам. Во-первых, по причине долгого подключения к коммуникациям, что входит в зону ответственности эксплуатирующих компаний, во-вторых, из-за некачественного строительства, вина за которое лежит на застройщике и генподрядчике, и в-третьих, из-за затягивания сроков приема на баланс местных властей, которое зависит от профильных ведомств.
Что касается строительства дорожной инфраструктуры оно находится в ведении местных органов государственной власти. В зону ответственности девелопера, как правило, входит строительство дорог внутри проекта планировки и иногда подъездных путей к проекту. Однако в отдельных случаях инвестиционным контрактом может быть предусмотрено строительство развязок и прилегающих магистралей. В связи с высокой стоимостью дорожной инфраструктуры, которая уменьшает инвестиционную привлекательности самого проекта, девелоперы прикладывают все усилия, чтобы избежать исполнения взятых обязательств.
Сбои в работе инженерных сетей, также одна из наиболее распространённых проблем, которые мешают новосёлам в полной мере быть счастливыми при переезде в новостройку. «Мы то и дело на несколько часов остаемся то без холодной, то без горячей воды, а то и вообще без какой-либо. Случается, что неожиданно отключают свет, причем надолго», — сетует Ирина Малышева, купившая квартиру в новостройке одного из крупных проектов от известного девелопера.
Описанная ситуация более характерна для проектов точечной застройки, когда дом «садится» на изношенные сети, не предусматривающие такой нагрузки и исключающие возможности подключения дополнительных мощностей. В этом случае проблема с перебоями в работе инженерных сетей, является, по сути, вечной. Чтобы от неё избавиться необходимо модернизировать всю городскую систему ЖКХ, что, как понимает читатель, не реально.
Случаи сбоя в работе коммуникаций происходят в новостройках, расположенных в новых, еще мало застроенных районах.
В первые годы в новостройках, регулярно случаются перебои в работе инженерных сетей. Это происходит из-за непрофессиональных решений при прокладке коммуникаций или проявления скрытых дефектов оборудования. Деградация или полное отсутствие профессионализма при строительстве жилья и коммерческой недвижимости, приобретает всё больший размах. В связи с этим, вышеуказанные случаи не профессионального подхода, становятся всё более частыми. После заселения и сдачи дома госкомиссии решение подобных проблем лежит на плечах управляющей компании, которая непосредственно принимала объект на свой баланс. Исправление недостатков, допущенных застройщиком, в итоге ложится на «счастливых» новосёлов, которые выливаются в весьма существенные дополнительные материальные затраты.
При масштабных перебоях, когда свет или вода не поставляется целому микрорайону, в решение вопроса включаются профильные сетевые компании — в Москве это, к примеру, «Мосэнерго», «Мостеплосеть».
Самый острый вопрос, который чаще всего волнует покупателей квартир в новостройках на начальном этапе строительства, — это соблюдение девелопером сроков строительства. «Нам обещали, что мы въедем в новый дом через год, но год прошел, а дом даже не на стадии фундамента. Общались с застройщиком, грозились написать президенту, но все тщетно», — жалуется покупательница пока не существующей квартиры в одном из проектов Подмосковья. Для строительного рынка жилья в нашей стране — это давно уже стало нормой, но не все из этих случаев можно считать грубым нарушением.
Есть принятая норма среди застройщиков — если задержка не превышает 2-3 месяца, то, как правило, покупатели относятся к такой задержке как к допустимой и редко вступают в судебные тяжбы с застройщиком. Грубым же нарушением считается задержка от полугода и более, что влечет за собой претензии покупателей, суды, штрафы с застройщика.
Самыми распространенными причинами срыва сроков строительства является несвоевременный выход исходно-разрешительной документации и срывы сроков по вине подрядных организаций. Например, перенос срока строительной готовности дома ближе к зиме ведет к довольно существенному срыву срока ввода в эксплуатацию. Это происходит по причине того, что зимой просто физически невозможно произвести благоустройство территории, без чего дом не может быть принят госкомиссией. Так, если сроки завершения строительно-монтажных работ по причине срыва сроков подрядчиком сдвигаются на октябрь-ноябрь, то сроки сдачи дома переносятся уже на весенние месяцы.
Также одной из причин, по которой сдвигаются сроки строительства, являются сложности с коммуникациями. Если застройщик при возведении объекта не позаботился о достаточной мощности коммуникационных сетей, не смог произвести грамотных и профессиональных расчётов, то впоследствии, как закономерный результат возникают трудности с их прокладкой и выделением необходимых мощностей, и, таким образом, сроки сдачи будут переноситься до разрешения этой ситуации.
Одной из самых распространенных причин переноса сроков сдачи дома называет несвоевременное подключение к инженерным сетям. Причем эта причина, как правило, не зависит непосредственно от застройщика, поскольку сейчас подключением занимаются сетевые компании, а не девелоперы. Тут сталкиваются интересы двух бизнес структур, одна из которых является покупателем услуг подключения, а другая их продавцом. Понятно, что один желает заплатить меньше, а второй получить больше. Соответственно, быстро прийти к консенсусу удаётся не всегда. Бывает этого так и не происходит.
Причины срывов сроков строительства могут быть как внешними, то есть зависеть, например, от макроэкономической ситуации или действий органов исполнительной власти, так и внутренними, которые застройщик, вполне возможно, создал себе сам, в частности сюда относится неграмотное или умышленно нецелевое использование средств участников долевого строительства.
Таким образом, застройщики в большинстве случаев не снимают с себя ответственности за возможный «брак» в работе, но подчеркивают, что он не является результатом исключительно «злого умысла» или финансовых махинаций, так как в интересах довольно многих застройщиков сохранить собственный статус и репутацию.
Впрочем, как бы аргументированно ни звучали оправдания девелоперов, ответственность за возводимое жилье в конечном итоге должно нести государство, которое, как показывает практика, прикладывает все усилия, чтобы полностью снять с себя весь контроль за деятельностью строительного рынка, переложив решение возникших проблем исключительно на покупателя и продавца. Причем решение проблем должно быть настолько оперативным, чтобы дело не доходило до суда. Покупатели же по большому счету не обязаны вникать во все хитросплетения строительного процесса, а просто вовремя получать готовый и качественный продукт, за который они, кстати, платят свои собственные и довольно большие деньги. Правда чиновники об этом почему-то забывают напрочь. Особенно, когда вопрос касается проблемы обманутых дольщиков.
Автор : Иван Алексеенко, специально для «Сила в Движении».