РОССИЯ УВЯЗНЕТ В ДОЛГОСТРОЯХ

big_news_343803_id20875С 1 июля 2018 года в России запрещается долевое строительство. Станет ли легче будущим новоселам?

Разработать закон о запрете долевого строительства Владимир Путин поручил правительству еще в ноябре прошлого года. Поводом послужила волна банкротств застройщиков, которая буквально накрыла Россию после кризиса 2014 года. В итоге жилье для сотен тысяч обманутых дольщиков приходится достраивать самим потерпевшим, а власти обещать, что ни один обманутый дольщик не останется в беде…

Поможет ли новый закон решить проблему? Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко считает, что нет: «Хотели как лучше, а получилось как всегда».

Дело в том, что деньги простых покупателей по новому закону привлекать по-прежнему можно. Только если раньше эти деньги шли застройщику, то теперь деньги за покупку квартиры на стадии строительства покупателю нужно будет нести в специально аккредитованные банки. Там ваши деньги положат на специальный депозит, то есть кроме застройщика появляется еще и посредник — банк. Застройщик сможет получить эти деньги у банка, но под процент! Сегодня застройщик берет в банке в среднем под 20%, остальные 80% денег приносят дольщики. То есть благодаря новому закону стоимость строительства заметно вырастет в цене.

Что же касается дольщика, то он по-прежнему рискует потерять свои деньги. Тут никаких изменений не произошло. «Банк как бы выступает гарантом, — комментирует юрист Общества защиты прав потребителей Олег Фролов. — Но, допустим, вы вложили 10 млн на стадии котлована, через несколько лет застройщик обанкротился, банк вам говорит: мы вернем вам деньги, но через два, три, четыре года 10 млн — это уже не те же самые 10 млн».

«Такое финансирование становится дороже для застройщиков, — продолжает Репченко. — Казалось бы, эти лишние расходы застройщики могут переложить на потребителя. Но в нынешних экономических реалиях это не получится. Богатые люди в кризис не стали беднее, но они уже накупили по пять квартир и детям, и внукам и сами с удовольствием их бы продали, потому что сдавать в аренду невыгодно — доходность сегодня небольшая. Поэтому продавать квартиры застройщикам придется тем, кто действительно нуждается в жилье и у кого зарплата 30-50 тысяч в месяц. Но покупательская способность у этой категории — на нуле.»

В результате предложение превышает спрос спрос в четыре раза, цены на жилье снизились с 2014 года на 20% и продолжают падать. Цены на жилье в новостройках в ближайшие два-три года будут снижаться. 

Хотя правительство и предпринимает меры, чтобы подстегнуть спрос на рынке недвижимости — например, снижая стоимости ипотечного кредитования — это оказывает на такой спрос довольно ограниченное влияние.
«Ведь любые меры с целью стимулирования спроса затрагивают лишь ту категорию покупателей, кто в принципе может себе позволить приобрести жилье. Для них плюс-минус несколько процентов в самом деле могут играть роль в принятии решения. Но для тех людей, кто не потянет ипотеку ни под каким видом, эти меры что мертвому припарка. А общая экономическая ситуация в стране такова, что число людей, имеющих возможность влезть в долг со сроком выплаты в десять и более лет становится все меньше. Соответственно, падает и спрос» — утверждает аналитик рынка недвижимости. Всего на столичном рынке новостроек, «первички» к октябрю 2017 года объем нераспроданного жилья достиг 3,4 млн кв. м.

Основанная проблема отечественного рынка недвижимости – не столько отсутствие дешевой ипотеки, сколько завышенная относительно доходов стоимость недвижимости, особенно в тех городах, где цены формировались с учетом инвестиционного спроса. И это далеко не только Москва. Учитывая такую ситуацию со спросом, значительное снижение цен было бы выгодным не только для покупателей, но и для застройщиков – конечно, при условии сохранения приемлемого уровня рентабельности. Но в этом и проблема: даже в зажиточном московском регионе маржа в строительном бизнесе сейчас, как правило, не превышает 20-30% за период реализации проекта. Поэтому продавать жилье в два раза дешевле и не разориться при этом девелоперы не могут.Новый закон, уверен Репченко, только осложнил ситуацию: «Застройщики, пытаясь вывести на рынок как можно больше объектов до вступления в силу новых правил, добились затоваривания рынка».

Дело в том, что если застройщик успел продать в строящемся доме хоть одну квартиру до 1 июля 2018 года, то он может и все остальные продавать по старой схеме. Поэтому застройщики в начале этого года кинулись массово скупать землю под стройку и продавать одну-две квартиры «на стадии котлована».

Строить быстро они и не планируют — это своего рода «золотой запас», рассчитанный у кого на три года, а у кого — и на десять.

Аналитики недвижимости считают, что благодаря новому закону Россия окончательно увязнет в долгостроях.

«Все хотят успеть до часа икс. Потом эти строительные объекты будут стараться попридержать — один дом запустить в этом году, второй — в следующем и так далее. Заявлю 10 домов и буду десять лет их по старым правилам распродавать», — комментирует О. Репченко. Сколько при этом добавится к армии обманутых дольщиков — никого не волнует. Но, то что количество потерпевших резко возрастет, сомневаться не приходится.

А как же строительные объекты по новым правилам? Как считают аналитики, в ближайшие годы они на рынке вовсе не появятся.

Для девелоперов эта ситуация неприятная, и к тому же она никогда не предсказуемая. Конечно, большинство таких проектов всегда запускается в каком-то смысле «на авось», чтобы поскорее освоить выделенные под застройку площадки. Но строительство дома — процесс многолетний, и никто не может предсказать, каков будет спрос к моменту сдачи многоэтажки.

И что же теперь делать покупателю? На первый взгляд, с одной стороны, ситуация для покупки жилья вроде бы наиболее благоприятная. «Цены снизились. Возможность выбора, ассортимент», — продолжает Репченко.

С другой стороны — именно сейчас существует большой риск напороться на дом-задел, дом — «золотой запас», сдавать который в ближайшие годы даже и не планируется. Хотя по договорам дом будет готов уже через год.

«Сегодня компенсация за задержку сдачи квартиры, которую дольщикам удается отсудить в суде, составляет от 200 тыс. рублей и выше, — объясняет юрист Олег Фролов. — После вступления в силу нового закона получить такую компенсацию будет уже невозможно».

Для защиты чьих интересов принята новая законодательная норма — вопрос риторический…

Автор: Аделаида Сигида

РОССИЯ УВЯЗНЕТ В ДОЛГОСТРОЯХ: Один комментарий

  1. В настоящее время жилищная политика России проводится без учёта данных маркетинговых исследований и потребительское качество (полезность) городского жилищного фонда, возводимого в условиях «дикого» рынка оценивается в 50% (см. https://clck.ru/CTKgq). В этой связи в 2016 году в Москве, например, было распродано всего лишь 50% новостроек. К октябрю 2017 г. их объем достиг 3,4 млн кв. м. В целом в России было приостановлено строительство 2,4 млн. кв. метров, что на 300 тыс. кв. метров превышает показатели падения в 2014 и 2015 годах. По данным РАСК в 2015 го-ду объявили себя банкротами 2 713 строительных компаний. В первом полугодии 2017 г. доля убыточных организаций за полгода выросла с 24,1% до 32,1%, число застройщиков-банкротов достигло 220, а пострадавших дольщиков 75 тыс. По данным рейтинга 2017 года среди городов мира с дорожающим жильем лидирует Берлин (за год стоимость жи-лья в Германии увеличилась на 20,5%). При этом немецкая жилищная программа исходит из необходимости индивидуального проектирования и застройки городов не только многоквартирными домами, но и таунхаусами (https://clck.ru/DBc2S ).
    Результаты научных исследований свидетельствуют, что самым благоприятными этажами для психического здоровья являются с первого по третий. На верхних этажах люди получают электромагнитное излучение и вибрации, что влияют на головной мозг, нервную систему и сосуды. В этой связи семьям с детьми не рекомендуют селиться выше пятого этажа. В. Путин убеждён, что ключевые решения по качеству городской среды должны принимать жители, а не представители власти (см. «Рекомендации по организа-ции и проведению маркетинговых исследований до разработки предпроектной и проект-ной документации с целью определения коммерческой эффективности территории», МРР-2.2.16-00, приказ Минстроя России от 06.04.2017 г. № 691/пр , а также https://clck.ru/BnjGt, http://goo.gl/SPvBWY, goo.gl/zcLmdV, https://yadi.sk/i/vsHv2UM-bpFWa, https://yadi.sk/i/MK_blM80eaT5c, https://clck.ru/BfJwL, goo.gl/D5vvDw, https://clck.ru/CAMTp, goo.gl/axGPKD, http://66.ru/user/20561/blog/393690/).
    Автор проекта «Доктрины урбанизационной безопасности России»
    В. Лебедев ([email protected])

    Ответить

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *