Как отстоять недвижимость при банкротстве застройщика

После вступления в силу нового законодательства (измененная редакция Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в части регулирования отношений между покупателями новостроек и обанкротившимися строительными компаниями от 15 августа 2011 года), полностью изменился порядок разрешения споров между дольщиками и несостоятельными строительными компаниями. О том, что теперь делать дольщикам, в случае банкротства застройщика, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Необходимо заметить, что новая редакция Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» содержит ограниченный перечень требований, с которыми покупатели новостроек имеют возможность обратиться через суд к застройщику, находящемуся в процедуре банкротства. Важно обратить внимание, что все требования: и о взыскании денежных средств, и о включении в реестр требований кредиторов, и о признании права собственности, подлежат рассмотрению только в арбитражном суде, где уже возбуждена и рассматривается очередная процедура банкротства. Ниже будут указаны допустимые новым законодательством требования, которые можно и правильно заявлять в арбитражном суде к застройщику.

Спор идет о жиэклом помещении, а дом, в котором находится квартира, сдан в сплуатацию

Арбитражный суд по заявлению участника строительства (дольщика), поданного в рамках дела о банкротстве, может принять решение о признании за ним права собственности на жилое помещение — квартиру. Основным условием признания права собственности является наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и документа о передаче жилого помещения, подписанного до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом.

Спор касается нежилого помещения, и дом сдан в эксплуатацию

В законе прямо не предусмотрена возможность признания арбитражным судом права собственности покупателя новостройки на нежилое помещение. Несмотря на это, некоторые судебные составы  применяют «аналогию закона» и признают право собственности на нежилой фонд также, как это предусмотрено для жилищного фонда. Однако, другие судебные составы применяют закон буквально, а из него напрямую не следует, что дольщики уполномочены обращаться с заявлениями о признании права собственности на нежилые помещения. Соответственно, участники строительства, которые уже пользуются приобретенными нежилыми помещениями и фактически стали их собственниками, но намерены юридически признать за собой существующее право с целью получения Свидетельства о государственной регистрации, формально могут быть лишены данного права, а их нежилые помещения, по логике, могут быть включены в конкурсную массу.

Спор идет о жилом и нежилом помещении, при этом дом не сдан в эксплуатацию

Мнения арбитражных судов о возможности признания права собственности на объекты незавершенного строительства – как квартир, так и нежилые помещения, очень не однозначны. Существует две точки зрения по данному вопросу.

 1. В случае, если застройщиком в установленном законом порядке не получено разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, суды не признают права собственности за дольщиками на объекты незавершённого строительства, по их мнению, необходимо обращаться с требованиями:

— о включении в реестр требований кредиторов о передаче жилого помещения (дольщики получают вышеуказанное определение и ожидают создания ЖСК для дальнейшей достройки дома за свой счет);

— о включении в реестр требований на получение денежной суммы, оплаченной за жилое и (или) нежилое помещения.

2. Другие суды полагают возможным удовлетворить требования покупателей новостроек, если дом не завершен строительством. Суды выносят решения о признании права собственности на соответствующие жилые или не жилые помещения, как объекты незавершенного строительства.

Единообразной практики нет

«Подводя итог, следует сказать, что если с требованиями в отношении притязаний на жилые помещения закон более или менее понятен и судебная практика в большей степени сложилась, то единообразной практики по разрешению споров, связанных с признанием права собственности за дольщиками на нежилые помещения при банкротстве застройщика до настоящего времени нет. В большей степени судьи стремятся буквально толковать закон и опасаются выносить решения по аналогии, отказывают  дольщикам в удовлетворении требований именно по причине отсутствия прямых норм, подлежащих применению и защищающих права покупателей новостроек». Автор Сухов Олег Владимирович

Как отстоять недвижимость при банкротстве застройщика: 2 комментария

  1. Добрый день! Помогите, пожалуйста , подскажите, что нам делать. В 2006г. заключили договор на долевое участие офисного помещения. . Застройщик обанкротился. Дом сдан в эксплуатацию, но право собственности нам не дают. Договор зарегистрирован,Деньги полностью выплачены. По решению Арбитражного суда наше требование внесено в реестр кредиторов. Имеем Акт передачи помещения от Застройщика еще до его банкротства. Уже 4 года мы эксплуатируем данное помещение. Платим коммунальные услуги управляющей компании. Прежняя конк. управляющая несколько лет тянула с этим вопросом по одной ей ведомой причине. Пришла новая управляющая, которая грозит и судом и неустойкой, и что мы должны платить ей аренду. (А я думала конкурсные управляющие прежде должны думать о налогах на недвижимость, которые не получает государство). Есть ли выход из этой ситуации? Просто в отчаянии.

    • Добрый день, Наталья!
      Если Ваше требование включено в реестр кредиторов должника на передачу офисного помещения, то Вы должны обратиться в Арбитражный суд вашего города с заявлением на признание права собственности на ваш офис. Так как право собственности при банкротстве застройщика устанавливается только в Арбитражном суде.
      А если уже есть в вашем доме дольщики с правом собственности, то суд по аналогии обязательно присудит Вам ваше помещение.
      У меня есть личная электронная почта krinda4@gmail.com — Криндач Анна Вадимовна.
      Напишите мне подробно на почту вашу историю. Я попрошу ребят, чтобы они опубликовали ее на сайте.
      Я общую рекомендацию написала, а подробно лучше обратиться к юристам с предоставлением всех документов. Надо смотреть все документы по банкротству и по дому.
      Удачи. Анна Криндач.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *