Эксперты рынка аренды жилой недвижимости пришли к выводу, что кризис заметно изменил поведенческие модели владельцев сдаваемых внаем объектов.

Также они рассказали, чего собственники хотят от арендаторов в первую очередь и на какие жертвы готовы пойти ради получения хоть какой-то прибыли.

О том, как изменились приоритеты нанимателей жилых помещений под влиянием мощных кризисных явлений отечественной экономики и какие нюансы для них являются решающими при принятии положительного или отрицательного решения, мы подробно расскажем. В общем и целом, как выяснили брокеры по недвижимости, главной отличительной чертой арендаторов в уходящем году стала повышенная нервозность и агрессивность.

А что же арендодатели? Как утверждают представители некоторых широко известных в столичном регионе агентств по недвижимости, для этой категории участников рынка недвижимости 2015 год тоже не прошел бесследно.

Так, чтобы сохранить на максимально возможном уровне прибыль от своей деятельности, в течение всего 2015 года им пришлось пережить довольно болезненный процесс приведения собственных запросов в соответствие с новыми экономическими реалиями. А они, судя по распространяемому среди представителей СМИ анонсу пресс-службы Либеральной платформы парии «Единая Россия», отнюдь неутешительны: годовая инфляция на уровне 14%, падение реальных зарплат на 11% и сравнимое с итогами 1991 года сокращение денежной массы на 12%.

Первый серьезный повод для беспокойства появился у владельцев арендуемой недвижимости еще в ноябре 2014 года. В этом месяце, отмечают аналитики рынка, случился рекордный за последнюю пятилетку отток нанимателей: сегмент потерял сразу 35% клиентов, расторгнувших ранее заключенные договоры досрочно. Наймодатели ожидаемо ударились в панику, поскольку постоянно возрастающий период «простоя» квартир самым негативным образом сказывался на их финансовой состоятельности.

В результате все большее количество арендодателей сталкивалось с «разрывом шаблона» — почему это кругом все товары и услуги дорожают, а от них рынок, наоборот, требует понижения арендных ставок? Многие не захотели мириться с таким раскладом, но, принимая во внимание неизбежность жесткого торга с клиентами, принялись выводить объекты на экспозицию, значительно завышая цены относительно реальных рыночных значений.

Только к началу осени, после упорного сопротивления очевидной тенденции на снижение, ставки аренды пришли в относительное равновесие, и владельцы жилья в подавляющем большинстве стали устанавливать их не на уровне собственных предпочтений, а на основании средневзвешенных значений в открытых базах риелторских агентств. Однако, как свидетельствуют эксперты, даже в этом случае арендодателям приходится идти на уступки.

Например, наибольший дисконт предоставляют своим клиентам собственники элитного и премиального жилья. К концу года около 60% хозяев подобных объектов скидывают при подписании договора от 20 до 30 процентов первоначально запрашиваемой суммы (200−300 тысяч рублей). Причина такой сговорчивости предельно прозрачна — в случае простоя объекта собственнику приходится из своего кармана платить за его содержание, а это очень немаленькие средства.

Еще большую сговорчивость демонстрируют и владельцы менее пафосных квартир бизнес- и комфорт-класса. Более трех четвертей арендодателей в этом сегменте соглашаются сдать недвижимость со скидкой в 20-25%. Причем четверть собственников последнего типа жилья аж с самого февраля охотно включает стоимость отдельного машино-места в гараже или на парковке в арендный платеж.

И только собственники низкобюджетных объектов могут в сложившихся условиях позволить себе не торговаться с клиентами, поскольку именно такие лоты в данный момент пользуются наибольшим спросом у арендаторов и улетают с экспозиции, что называется, «на раз».

Однако такую несговорчивость арендодателей низкобюджетного жилья пока неплохо компенсируют два тренда.

Первый — «сдача под ремонт». То есть на нанимателя возлагается обязанность провести все необходимые работы для придания объекту «товарного вида», а взамен он получает скидку по арендной плате. Учитывая, что почти половина сдаваемого в столичном регионе жилья (45%) — это новостройки, такой вариант договора весьма востребован и продолжает набирать популярность. Правда, отмечают брокеры, размер дисконта в данном случае остался неизменным с докризисной поры — от 10 до 20 процентов от размера месячного платежа.

Второй актуальный тренд — снижение платы за квартиры без мебели. В этом случае размер скидки также не поменялся со времен «старого доброго рынка аренды» и колеблется в диапазоне от 10% (эконом-класс) до 25% (бизнес-класс). Однако число подобных «пустых» квартир в структуре предложения за последнее время заметно возросло — эксперты говорят, что в общем количестве лотов это примерно 30% (из которых, в свою очередь, 60% — это квартиры-новостройки).

При этом аналитики рынка недвижимости выявили в эконом-классе еще целый ряд довольно интересных нюансов.

Например, летом 2015 года порядка 80% собственников квартир готовы были готовы по просьбе потенциальных арендаторов выполнить на объекте предварительный ремонт, заменить некачественную сантехнику или обновить арсенал бытовой техники, тогда как еще в конце 2014 года на подобные запросы квартирантов никто внимания не обращал. Но сейчас доля таких отзывчивых арендаторов снизилась до 70%, да и то при этом устраняются лишь серьезные неисправности инженерных систем, а объекты оснащаются максимум стиральными машинами (в случае их отсутствия).

Прошлой зимой доля собственников, допускающих заселение в свои объекты нанимателей с детьми и домашними животными, не превышала 15% от общего числа. Уже к середине лета этот показатель увеличился более чем в три раза, до 50%. К нынешнему декабрю он не снизился, однако увеличилось количество оговорок со стороны хозяев жилья: живность должна быть воспитанной и меленькой, а возраст детей подлежит отдельному согласованию.

К размеру обязательного залога арендодатели также стали предъявлять более строгие (по сравнению с летним периодом) требования. Если сейчас 30% владельцев объекта по-прежнему соглашаются на его половинное снижение, то принять в таковом качестве всего лишь две трети ожидаемой суммы готовы не более 5% собственников (против 15% в июне).

Кстати, к концу зимы на 20% выросло количество предлагаемых в аренду отдельных комнат в составе квартир. При этом, говорят риелторы, ситуация, когда владелец и наниматель вынуждены жить под одной крышей, все чаще приводит к пропорциональному увеличению конфликтных ситуаций, инициаторами которых в основном становятся именно собственники.

В первом триместре осени, подчеркивают агенты по недвижимости, на рынке аренды наметилась новая тенденция, напрямую касающаяся особенностей самоконтроля квартиросъемщиков на просмотрах, а также в течение первых дней после заключения договора найма.

По наблюдениям специалистов, как минимум 80% арендаторов демонстрируют крайне экспансивное (а местами даже откровенно агрессивное) поведение как в процессе выбора квартиры, так и в момент заключения сделки. Причем в каждых трех из пяти случаев новые жильцы предпринимают активнейшие попытки расторгнуть подписанный сторонами договор в первые же 2−3 дня его действия.

Примечательно, что одновременно с эмоциональным поведением арендаторы демонстрируют крайне прагматичный подход в вопросе выбора объекта для найма. Отсматривая лично в среднем по 6 вариантов, квартиросъемщики тщательно анализируют соотношение месячного платежа и потребительских характеристик объекта. Исходя из полученных результатов, они четко определяют границы бюджета сделки с учетом понижения своих доходов (которого, кстати, абсолютно не видят в верхнем эшелоне власти) и практически ни при каких обстоятельствах не превышают их.

Автор : Андрей Захарченко