К сожалению, не столь редки ситуации, когда покупатель квартиры «на котловане» не может стать полноправным владельцем жилья, хотя дом уже построен. Признать право собственности на квартиру в судебном порядке – часто самый правильный выход.

И там, и здесь коррупция…

По словам адвоката Дмитрия Трунина, затягивание с оформлением права собственности на квартиры в новостройках, как правило, происходит либо по инициативе чиновников местных властей, либо по желанию самого застройщика. Особенно подобными проблемами «грешит» Подмосковье.

В первом случае главную роль нередко играет коррупционный фактор, говорит Трунин. Особенно если за период стройки местные власти успели смениться, и вновь пришедшие недобросовестные чиновники не подписывают необходимые документы, пытаясь «договориться» с застройщиком.

Некоторые застройщики предпочитают не «договариваться», а сами предлагают покупателям своих квартир подавать на них в суд, даже оказывают в этом юридическую помощь и затем признают иски во время разбирательства. Однако так происходит не всегда, ряд застройщиков предпочитают «заморозить» ситуацию, в результате оформление прав собственности может затянуться на годы.

Бывает и так, что компания-застройщик по собственной инициативе отказывается передавать квартиру покупателю «на котловане», навязывая дополнительные условия без всяких на то оснований.

Например, таким условием может считаться письменный отказ будущего собственника жилья от каких-либо претензий в случае строительных недоделок и (или) брака. Или же согласие заключить договор на обслуживание дома и оказание коммунальных услуг с управляющей компанией, аффилированной с застройщиком. Которая, в свою очередь, может навязывать дополнительные дорогостоящие услуги.

В этом случае для несогласных путь один – в суд.

Проблемы явные и скрытые

Если же проблем с застройщиком при передаче квартиры не возникло, и жить в ней вполне можно, то на первый взгляд кажется, что с оформлением прав собственности стоит и подождать. Особенно если у покупателя нет желания обращаться в суд и дополнительно тратить время и деньги. Однако отсутствие зарегистрированных прав собственности на квартиру несёт в себе ряд проблем, которые не лежат на поверхности, но могут «всплыть» в самый неподходящий момент.

Во-первых, без регистрации права невозможно получить налоговый вычет при покупке квартиры, если вы этим правом ещё не воспользовались (максимальный размер вычета – 260 000 руб. ).

Во-вторых, в данном случае невозможно постоянно зарегистрироваться по месту жительства. А пресловутая «прописка» во многих случаях очень нужна.

Например, для регистрации автомобиля, получения или обмена прав в ГИБДД, для записи ребёнка в очередь на место в муниципальном детском саду, для оформления ряда документов (например, военного билета для военнообязанных).

В-третьих, без оформления прав собственности квартирой нельзя свободно распоряжаться как объектом недвижимости, например, продать или подарить. Формально владельцем жилья будет оставаться застройщик. Поэтому, например, для его продажи, скорее всего, придётся заключать так называемый «договор уступки прав требования». Это потребует дополнительных затрат, да и не каждый потенциальный покупатель на это согласится. Особенно если учесть, что получить налоговый вычет в данном случае он не сможет, не говоря уже о других неудобствах.

И в-четвёртых, в случае продажи квартиры не придётся платить подоходный налог (если доход от сделки превышает миллион рублей) только через три года после регистрации прав собственности, а не через три года фактического распоряжения жильём. Этот нюанс покупатели квартир в новостройках часто не учитывают.

Наконец, оформить право собственности на купленную квартиру в новостройке «чем быстрее, тем лучше» может быть выгодно некоторым «ипотечникам» (если покупатель продолжает выплачивать ипотечный кредит, а приобретённое жильё выступает в качестве залога). Тогда в ряде случаев регистрация прав собственности позволяет снизить ставку и, соответственно, размер выплат.

Ряд банков могут это сделать, даже если соответствующего пункта в кредитном договоре с заёмщиком нет.

Сколько стоит обратиться в суд

Для подготовки иска в суд о признании права собственности на квартиру в новостройке лучше обратиться к специалисту. Необходимо подготовить сам договор с застройщиком, а также документы, подтверждающие выполнение всех обязательств по нему (платёжные квитанции и т. п.), кадастровый паспорт на квартиру (при наличии).

Подготовка иска и ведение дела могут обойтись в 50–100 тысяч рублей, размер государственной пошлины может доходить до 60 тысяч рублей. Однако стоит иметь в виду, что эти затраты в случае положительного исхода дела возместит проигравшая сторона (застройщик по договору).

Можно обратиться за юридической помощью в общественные организации, защищающие права потребителей. В этом случае платить пошлину не придётся, пояснил Дмитрий Трунин.

Длительность судебного разбирательства, как правило, составляет от двух месяцев до полугода.

Источник